歡迎關注 ，專注分享香港房產，基金，保險等方面的投資理財資訊！
多年前，在香港買房，銀行審批貸款時，只要每個月的供款額不超過貸款申請人月薪的50%即可。在一些特殊情況下，月供甚至允許最多去到申請人月薪的60%。
2007年美國爆發次貸危機，美國政府在危機後採取量化寬鬆政策以及超長期的低息以救市。通過港幣盯住美元的聯繫匯率制度，美國量化寬鬆導致的貨幣超發以及低息效應，同樣的傳播到了香港，並直接給正在逐步復甦的香港樓市火上澆油。
隨著房價越來越高，香港政府不得不入市採取各項措施，以抑制樓市過度瘋狂的發展。其中一項措施即是提高購房人的收入與月供關係的要求。
這項措施的出發點並非直接限制樓價上漲，而是為了防止萬一樓價下跌，那些被套牢的購房人不那麼輕易的成為“負資產”。社會上“負資產”少了，自殺的人少了，銀行壞帳的可能性也變小了，保證了金融系統的穩定，避免進一步產生社會危機。
措施具體而言分為2個部分。首先，允許的月供佔月薪的比例減少了。其次，香港利率因為與美國的聯繫匯率政策而處於前所未有的低息階段，香港政府擔心一旦美國經濟復甦開始加息，香港不可避免也要跟隨加息，那購房者每月還款也要水漲船高，出現每月還款佔收入比率過大而擠壓生活花費的現象。香港政府的措施是，銀行在審批新房貸時，要進行一個“利率上漲的壓力測試”，也就是在假設利率上漲了2-3個百分點的情況下，貸款申請人的月供不得超過現時月薪的比例。
這裡要注意的是，所謂“月供”並不是僅指新購房產的月供，而是所有現有貸款的月供，包括一些短期個人貸款的月供等等。比方說，你以前買過一個物業且現在貸款還沒還清，那麼在計算月供與收入比率時，“月供”＝“現有貸款月供”＋“新購房產月供”。
2010年8月13日，香港金融管理局發佈樓市調控措施，其中一項即是“借款申請人的供款與入息比率上限，將由百分之五十至六十統一為百分之五十。此外，銀行須為申請人承受利率回升的能力進行壓力測試，壓力測試須假設利率回升幅度不少於兩個百分點，而申請人在壓力測試下的供款與入息比不可超越百分之六十”。
2012年9月14日，香港金融管理局發佈新的樓市調控措施中，其中有“以「供款與入息比率」為基礎而申請新的物業按揭貸款，申請人的供款與入息比率上限，由現時的五成下 調一成至四成；同時，在利率壓力測試下，申請人的供款與入息比率上限亦相應由現時的六成下調一成至五成。不過，若果申請人只是有一個物業未完全償還按揭貸 款，而新申請按揭貸款的物業是自用物業或是樓換樓，則可以不受新措施影響”。
2013年2月22日，香港金融管理局宣佈“銀行為按揭貸款申請人進行還款能力壓力測試時，會由現時假設兩個百分點的上升幅度增加至三個百分點。這項措施適用於所有物業按揭貸款，包括住宅及工商物業貸款”。
2015年2月27日，香港金管局宣佈，“第二套自用住宅物業的「供款與入息比率」上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成調低至五成”，此外，“各類非自用物業按揭貸款，包括住宅物業、工商物業及車位按揭貸款的「供款與入息比率」上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成調低至五成”。
2017年5月19日的新措施，“涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭貸款，除了要根據現行要求將適用的「供款與入息比率」上限下調一成之外，同時亦要將適用的按揭成數上限下調一成”，以及“收入來自香港以外地區的借款人的按揭貸款，除了要根據現行要求將適用的按揭成數上限下調一成之外，同時亦要將適用的「供款與入息比率」上限下調一成”。
小結：
1，月供與收入比例：
1）在沒有其他房產貸款的前提下（也就是第一次購買房產，或者是以前全款購買過房產，或者是以前貸款購買過房產但現在已經全部還清），無論是購買住宅，商鋪，車位或是廠房，貸款申請人的供款，不得超過月收入的40% （如果是購買第一套住宅且用於自住，或者是賣掉現有自住房子再重新買自住的房子，該比率為50%）。
2）如果申請人已經有一個或以上按揭貸款了，所有月供佔月收入的比率為30%。換句話說，如果你之前買的房產有未還清的貸款，你現在打算通過貸款新買一個房產，那麼月供（新貸款月供＋現有的貸款月供）佔月收入的比率為30%。
3）申請人如果主要收入來自於香港以外地區，月供佔收入比率要再減少一成。
也就是說，如果主要收入來源來自於非香港地區，申請人是買第一套房且用於自住，供款不得超過月收入的40%；
如果該申請人主要收入來自於非香港地區，打算買的房產不是用於自住用途（也就是商鋪／車位／廠房或者是第二套住宅），且目前沒有其他貸款，則新購物業供款不得超過月收入30%。
如果該申請人主要收入來源是非香港地區，打算買的房產不是用於自住用途，且已經有其他房產貸款了，則月供款（新購物業供款＋已有的物業供款）不得超過月收入的20%。
2，利率上升的壓力測試
1）第一次買房自住或者是換樓人士，在假設利率上漲3%的情形下，所有月供款不得超過月收入的60%。
2）其他人士，在假設現有利率上漲3%的前提下，所有月供款不得超過月收入的50%。
歡迎關注 ，專注分享香港房產，基金，保險等方面的投資理財資訊！
閱讀更多 香港投資理財資訊 的文章
