市场降温，银十暗淡，房地产开启新常态

调控趋严，政策不改

住建部：前三季全国棚改已开工534万套，完成年度任务92%；

新华社：绝不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。

住建部、财政部：中国将在8省份开展政府购买公租房运营管理服务试点。

全国人大：农村土地承包法修正案草案二审，细化土地经营权融资担保。

国家统计局：发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市房价环比降0.1%，二线及三线城市涨1.1%和0.9%；

证监会：缩短IPO被否企业重组上市间隔期至6个月；个税专项附加扣除暂行办法征求意见，涉及房贷利息、住房租金等。

房贷利率：房贷利率走势在10月有所转向，近期北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象；北京市房地产中介行业协会：十家租赁服务企业累计投放房源超过13.3万套（间），完成公开承诺总量的1.1倍。

销量下滑、库存增加

【成交】截止28日，重点城市一手房成交面积环比减少6.68%，同比减少3.63%，较上月下跌0.2个百分点；本周一手房成交面积环比提升1.41%，同比下滑9.16%；本周二手房成交面积环比减少7.37%。

【土地】本周百城土地供应建面同比减少53.2%，环比增加71.0%；挂牌均价同比上涨325.9%，环比增长106.5%。

【推盘】据统计的28城动态数据，10月第四周推盘总量为625个，环比下滑32.1%。

【库存】库存增加，去化速度放缓。

土地降温、价格回落

土地降温迹象进一步凸显300城市9月住宅用地推出建面9879万平米（环比-16%，同比+31%），成交规划建面7841万平米（环比-5%，同比+9%），成交土地出让金2583亿元（环比-19%，同比-31%），楼面均价3294元/平米，平均溢价率7.8%继续回落。一线以及二线成交面积同比大幅下滑叠加楼面价回落，出让金同比分别下降61%、40%，宅地市场降温迹象进一步凸显。

棚改放缓、开工下滑

预计2018年中国新屋销售规模在12.3亿平方米，比2017年的14.5亿平方米水平低15%。棚户区重建货币化计划的放缓将拖累房地产销售，预计2019-2020年的房地产销量将同比下降。在这种趋势中，预计2019-2020年新增房屋开工也将同比下降。房地产市场的疲软同时也会伴随政策的相应调整。

10年巨变、需求拐点

回顾过去十年，中国强劲的新房销售得到了支持，2007年底，来自城市家庭的住房拥有率仅为58％，人均生活空间仅为17平方米。现有的城镇居民家庭的住房拥有率已提高到73%。人均住房面积也提高至25平方米。这意味着现有城市家庭的潜在住房需求规模将下降。

跨越周期，稳定为大

尽管结构性需求下滑，销售量在下降；但是大型的开发商有更好的稳定性，在不断变化的环境中，具备土地储备，盈利能力，销售执行，管理水平的优势。并将继续扩大其市场份额。

同时，住宅市场的发展将呈现出新的形态，一是新屋销售年度规模从2017年高峰开始回落，二是2018年上半年强劲增长后新屋开工下降；三是开发商继续降杠杆，尽管速度较慢；四是家庭杠杆率水平持续上升。经济整体去杠杆也将持续，棚户区重建货币化计划的放缓将拖累全国房地产销售，预计2019——2020年销售量同比下降6%-10%。

虽然主要开发商的销售持续强劲；但主要的投资风险来自经济层面，一是宏观经济硬着陆风险；二是收紧的资产比预期的要紧，三是外部环境的不确定性。