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提問：星叔，因工作在北京昌平，我準備把河北涿州的房子（當年全款買的，無房貸）賣掉，在昌平買房，現在有兩個問題：
1: 涿州的房子好像不太好賣，需要降價儘快賣出嗎？
2:北京昌平買房，我預算350萬以內，如果房子賣了，應該有140萬子彈，回龍觀附近的小二居或者昌平縣城的新房，如何選擇？
回答：1.可以儘快賣出，現在屬於靜淡市，房價整體比較平穩，非常適合剛需改善置換，這樣就有充足時間選籌，買到筍盤的概率更大。
我建議買賣可以同時進行，現在開始讓中介掛起來，有合適房子付定金可以籤遠期合同。
置換房子的核心在於，以更低成本買到你想要的房源，而不是老想著更高價格賣出你現有的房源。
不要搞錯重點，很多人為了蹭掛盤房源的漲幅等了太久，結果發現自己要買的房源跳漲或被賣掉。
換房不一定要賣在最高價，時間不等人，合理的價格就差不多，關鍵是要先鎖住想買的房子。
2.建議考慮回龍觀。回龍觀好於昌平縣城。但若單論昌平縣城，南邵地區又好於昌平老城。
昌平縣城有地鐵昌平線，缺點是離市區較遠，時間長，畢竟在北六環外。中間還隔了沙河小湯山。昌平沒什麼學區房概念，所以別聽中介忽悠什麼清華附，人大附分校，這種遠離本校的分校，沒有老師交換，也就是掛個名的事，而且沒辦法解決初中高中的問題，價值不大。
回龍觀，緊挨著西二旗，跨個橋就到了後廠村路，房價比市裡便宜不少，這都是回龍觀的優勢。
總體看來，回龍觀地區，和北京城六區的整體漲幅比，大概是中等偏下，優先選擇回龍觀小二居。
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提問：星叔，現在新房越來越多，開發商不斷建房，而房價越來越高，很多人都買不起，空置房會越來越多，既然10年後將陷入“人少房多”的窘境，而如今掏空積蓄買房還有意義嗎？
回答：房住不炒固然是事實，但是大家之所以熱衷於房產是因為它背後的資源屬性
如今有多少人購房是單純為了居住的？
投資保值、婚姻需要、子女教育等才是大家買房的持久動力所在。
其實我還是很認可這有一個說法的，我國多數居民並不缺房，缺的而是資源配套（交通、就業、醫療、教育等），也就是說只要我國城鄉或者城市之間的資源配套差距不解決，那麼大城市、城市的房產始終還是會吃香的。
1、目前我國發展中遇到的最大問題其實就是城市差距和城鄉差距越來越大的問題，房價其實是這些問題集中反映的體現。包括一個城市的市中心和郊區房價差距為何會那麼大？還是因為周邊資源配套的原因。
2、城市之間未來的資源、人口、產業等爭奪愈發激烈，房價之間的差異也會愈發明顯。
掏空積蓄買房的意義絕對不僅僅是為了居住這麼簡單：
1、房產背後涵蓋的意義太多，婚姻、子女教育、財產保值等，要不然大家也不會寧可掏空積蓄也要買房。
2、作為這個時代的一份子絕大多數避免不了買房的宿命。對於如今大城市的房價與其抱怨還不如努力工作、掙錢來的划算，大城市買不起小城市總是要有一套的，未來不少人的生活狀態就是大城市工作、小城市生活。
無論未來10年是不是要陷入“人少房多”的窘境，對於如今買房的朋友來說絕對不會白買，起碼可以享受10年以上的城市資源配套，還能增值保值，人生又有多少10年等得起呢？
提問：星叔 關於信用卡方面的操作，如何申請大額卡，如何養卡等？
回答：詳見內部分享。
提問：塵埃 提問: 星叔您好！座標蘇州，名下4套房，一套在獅山路附近濱河花苑100平兩房，單學區約400萬，兩套獅山路附近的世紀花園約400萬左右/套，另一套吳中區太湖匯景128平，200萬左右。我們想整合一下這些舊房子，計劃賣掉其中三套，置換獅山路附近改善型雙學區住宅，目前在關注 獅山御園和荷瀾庭還有龍湖三個小區，主力戶型有大平層170平左右的約1000萬，一二樓複式200多平約1300萬，在置換思路、置換時間及順序、小區與戶型選擇方面想聽您的專業建議，感謝！
回答：一般情況下不太建議大家沒事換倉，當然我是從投資角度來說的，自住置換是可以的。
從投資角度來說，平倉置換是很浪費成本的，一次置換需要耗費7%的稅費，一動不如一靜，要換倉，不如做大規模。
前3套房齡來說確實有點高，置換的話建議你到更高能級城市，比如上海深圳
如果你剛需考慮學區的話可以選擇獅山御園大平層
關於戶型的產品如何選擇？
我的選擇順序是，大平層>複式樓>疊拼。
主要是從接盤俠的喜好來看。大平層產品比較容易拋售，流動性好一些。
另外大平層，一般要買中樓層以上的，寧可價格貴10%、20%。改善需求，對品質要求更高。
提問：星叔你好，我八零後，目前在昆明自住一套二手商住房，產權50年，房齡20A，2012年購入，現在能賣90w左右，另有花之城公寓一套，14年購入，當時73w.目前返租每月大概4k，家庭年入大概15w，貸款還清，3個孩子，兩個還沒上幼兒園，當時沒考慮孩子上學問題，現在劃片區，沒有好的公立小學，目前就讀附近私立學校，學費每年2w＋，很想換個地方，目前中意的融創文旅城，但是140平的毛坯大概價格240w左右，覺得壓力太大，所以想挪郊外的太平新城，開車到昆明大概40分鐘，目前人流量小，那邊融創要蓋雁來湖小鎮，高層單價9k左右，海倫堡大城小院別墅大概1萬多，所以很糾結是繼續待昆明還是挪去太平，請您給個建議
回答：太平新城郊外投資沒有價值，不要去當接盤俠，被割韭菜，文旅城大多也都是炒概念。
你本身2套房子都是不好的投資標的，公寓和商住房，漲幅差，後期交易稅費高，大概率吃掉利潤，都是不看好的劣質資產，不要再繼續入坑了
郊區沒有價值，預算不足建議把公寓先出手，下一步再出手商住房，把資產逐步去劣變優。
我更建議你入手地段好的新房，既然是置換 賣了再買，就要向好地段遷移，這樣你的資產才能實現躍遷，將來升值機會更大。
昆明一路往南發展，重點關注一手新房。
另外在買郊區別墅之前，一定謹記的：
別墅雖然產品優秀，但奈何總價太高，有接盤能力的太少。
郊區別墅的接盤者，必然還有至少1套同等價格的市區房產且願住郊區的人不多；
有錢土豪也不會買二手別墅。
所以對接盤者，也就是未來的二手房買家來說，要求太高太高。
基於這一點，想要投資別墅的，請趁早放棄這個打算。
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提問：星叔你好。有個問題想請教你。我是陝西的，17年的時候在陝西西安西鹹新區買了首套房子，商貸30年。20年初在昆明呈貢新區的融創微風十里買了一套小三室，商貸,當時首付百分之45，這套就想短期會過去過冬，長期考慮出租或者投資。現在想在再購置兩套，長久打算做客棧。手頭現在不太寬裕。所以，想請問你
1.陝西西鹹新區的房子未來有沒有升值空間？
要是升值空間相對時間成本不夠大的話，什麼時候出售合適？
2、昆明呈貢新區的房子未來幾年發展如何？
3.建水，蒙自，彌勒這三個地方做客棧或者民宿你是怎麼看（長遠打算）？謝謝
回答：1.西鹹新區體量比較大，潛力還是有的，任何新區的發展都需要時間的等待，10年左右這個板塊會非常不錯，自住加投資問題不大。
現在不是賣房時機，賣房如果要靠勢能,那必然要等群情上來之時。投資出手最適合就是人人搶房的時候，才好判斷是先漲還是後漲,容易先賣出去還是後賣出去。
2、這兩年呈貢房價漲得特別快，最重要的原因在於高鐵和地鐵的開通，打通了呈貢和主城及以外的商業互動與生活出行。
“產業進，配套齊，人口足，房價漲”，這算是呈貢未來的一個發展模式。
呈貢是主城五區中發展潛力不容小覷的片區，雖在一定程度上比不上沿滇池的草海和會展，但未來超過西北新城和東市區似乎並不奇怪。
3.民宿是小眾市場，現在整體行情都不行
雞湯看得多了總想找到一種完美的工作，同時還是詩和遠方，結果往往是一地雞毛，錢賠了很多，詩和遠方也沒得到。
最怕賺錢的東西，拿理想去填補利潤的空間，沒有足夠多的錢還不如不做。
投資我一般更傾向於大眾類型的買房配合出租，這些小眾產品我不是很看好，因為買房投資目的不是為了出租，更重要的是房子本身的升值和價值。碰上大牛市，一套房輕輕鬆鬆賺幾十到上百萬，出租什麼時候才能租到100萬。
提問：星叔好，新人報道，座標瀋陽。家中有一套惠工廣場鉑宸府擬自住（明年交房，有商貸200萬）一套北站北廣場15年房齡的地鐵三房洋房（計劃賣了置換新資產，大概能賣140萬）手裡還有一個買房名額和50-70萬閒散資金（還有公積金還沒用過） 求教：1、先買還是先賣2、下一步應該如何購入房產以投資3、瀋陽哪些樓盤可以推薦
回答：建議資產整體進行優化配置一下:
第一、先買，利用一個買房名額，子彈70，沈北買入1-2套低價潛力盤投資。
第二、瀋陽ZF把重心轉移到了北邊，加上萬達的商業利好，沈北過萬很輕鬆。
投資講究的是低價入高價出，沈北目前雖然經歷了一波補漲，但是相對來說還是價格低窪區域。
瀋陽新盤建議沈北地鐵沿線單價8千左右入手，目前還可以淘到很多7-8千左右的。
二手房重點淘一環二環內次新，三環的地鐵沿線，屬於領漲區域。
第三、出掉另一套後，子彈140+，大單建議向高能級城市發展，瀋陽適合小倉位。
一線優先考慮深圳，廣州，二線考慮武漢，重慶，成都。
這樣採用資產躍遷的打法，一線+二線的組合模式，投資非常安全，風險可以很好對沖，整體來看，你的資產會上一個臺階，越來越優。
瀋陽投資回報率高的樓盤 詳見內部分享
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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