劉曉博/文
剛剛過去的一週，中國樓市出現了顯著變化。
在駐馬店、廣州、寶雞、濟南等多個城市“樓市新政”一日遊之後，又有青島、樂山等城市發起了新的衝擊，而且力度比之前更大。
其中青島的“新政”，有條件突破了5年限售，讓換房的市民限售期縮短到了2年，此外適當降低了限購門檻。
至於四川樂山，則直接修正了“認房認貸”的標準。
目前，青島和樂山的政策出臺都有幾天時間，尚未有收回的報道。如果它們能成功闖關，對樓市回暖將產生重大影響。
先看一下青島的“樓市新政”。
為了穩增長、保就業，青島啟動了“2020百日萬店消費季”活動，涉及餐飲、旅遊、房地產、汽車等十大板塊。
“青島不動產登記中心”主辦的“青島網上房地產”網站，公佈了此次“網絡房展活動規則”，其中的第4到第7條“含金量”很足：
對由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算。
鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理買賣合同網籤備案後或委託中介機構代理銷售並辦理委託代理合同網籤備案後，即可對新購住房的買賣合同予以網籤備案。
在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續後，可享受本市戶籍人口購房政策。
因外出求學，戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策。
根據2018年4月青島的樓市政策，“居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，算一套住房”。此次政策調整之後，相當一部分居民家庭增加了1套購房名額。此外，外地來青島就讀大學（並遷來戶口）的大學生，可以買房子；青島到外地讀大學的學生（戶口暫時遷離了青島），也可以買房子。走人才購房渠道的，不受戶籍、個稅、社保限制。
此外，青島本地居民換房子的，限售期從2018年4月規定的5年，縮短到了2年。
可以說，青島在限售、限購政策上，都有突破。
再看樂山市的樓市新政。
4月7日，樂山通過“住房公積金管理中心”官網，公佈了樓市新政。其中不僅涉及公積金政策，還包含了認房認貸的政策。
所謂“認房認貸”，是限購、限貸的操作細節，它對樓市影響很大。2017年以來，全國樓市調控逐步升級，最終基本形成了“房認當地，貸認全國”的通行規則。
所謂“房認當地”，是說一個城市限購，允許市民買1套房、2套房，計算的時候只計算當地的房產，其他城市的一般不計算。
所謂“貸認全國”，是說你在中國內地所有的購房貸款記錄，都納入計算。
當樓市調控放寬的時候，“房認當地，貸認全國”就可以打折扣。比如青島的政策，一個家庭的成員只在一套房子裡佔有部分產權的時候，之前就算1套房子，現在就不算了。這就是一種放鬆。
而樂山市此次“貸款認定方式”也進行了放鬆。最新政策表述是：
以購房人（申請人及共同申請人）在中國人民銀行個人信用報告記載的住房貸款記錄為準。住房公積金貸款結清和未結清的，均納入認定範圍；商業性個人住房貸款未結清的，納入認定範圍，商業性個人住房貸款已經結清的，不納入認定範圍。
也就是說，公積金貸款這一塊沒有變化，還是比較嚴格的，貸款結清和沒有結清的，都算一次貸款記錄。但商業房貸，如果你結清了，就不納入認定範圍。
這意味著，如果你之前買了一套房子，有貸款記錄。只要商業房貸結清了，就算沒有貸款記錄。再次買房的時候，可以享受首次貸款待遇。首次貸款，首付比例會比較低，在三四線城市可以做到20%到25%，而且利率一般不上浮或者少上浮。
在“認房”方面，樂山的新政策是：
以縣級房管部門登記的產權產籍記錄為準。購房人（申請人及共同申請人）在購房所在地、住房公積金繳存地有住房產權產籍記錄的，納入認定範圍。
注意，統計你住房有幾套的時候，現在只統計購房所在地、住房公積金繳存地的房子。而之前樂山的政策是，還要統計戶籍所在地、工作所在地的房子。
樂山沒有限購，放寬認房標準不會帶來“購房名額”的增加。但或許可以增加你享受公積金購房的機會，樂山跟大多數城市一樣，都規定購買第三套或者以上住房，不能使用公積金貸款。
可以這樣說：青島此次新政的最大突破是“5年限售有條件變成2年”，樂山最大的突破是“商業個人住房貸款結清的，不計入認貸範圍”，其政策力度超過了之前廣州取消限商，也不亞於駐馬店提出的降首付。
為什麼駐馬店、廣州的政策“一日遊”，而青島和樂山政策看起來“闖關成功”（已經出臺3到5天，沒有收回）？
這是因為形勢在變。尤其是在G20視頻會議之後，全球主要經濟體協商一起救市，中國的政策力度在加大，對地方政府微調樓市的容忍度也在加大。
還是那句話：3月不能做的事情，未必4月不能做；4月不能做的事情，未必5月不能做。
從發改委剛剛出臺的2020年城鎮化任務來看，穩增長離不開樓市。只是放在臺面上的是“城鎮化”、“新型城鎮化”，或者是1億戶口進城，而不是樓市、房地產。其實，這說的是一回事。
所以，樓市正在發生微妙的變化。當然，“房住不炒”大原則沒有變，而是說要讓樓市在特殊時期發揮更大的作用。
樓市要回暖，交易要活躍，價格甚至可以微漲。只要不過火，都是可以容忍的。但如果再次大幅上漲，還是會調控的。這是今年的基調。
對於大城市的購房者來說，如果你資金充裕、槓桿率不高，未來供樓能力穩定，那麼現在到了可以買的時候。
廣義貨幣M2的同比增速，都已經反彈到兩位數了，全球的貨幣之水，將托起資產價格擱淺的大船。
未來，會有更多的城市踩著青島和樂山的肩膀，繼續向前走，樓市將越來越熱鬧。
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