文|凱風
沒有買賣，就沒有傷害。
兩年前，從廣州廈門開始，全國50多個城市先後上馬“限售”。史上最大規模的“凍房”政策，成為這一輪樓市調控最深的印記。
如今兩年過去，第一批限售房已經到期。
這意味著，大量二手房正式“解凍”，陸續獲得入市資格，這將對樓市產生多大影響，會不會導致新一輪拋售潮？
01
這10大城市首當其衝
限售，是這一輪樓市調控的標配。
2017年3月24日，廈門率先出臺“限售”政策，新購房一律獲得不動產登記證2年後方可上市交易，限售由此開啟。
隨後廣州、福州、青島等地跟進，最終蔓延到全國60多個城市，其中不乏類似菏澤這樣的三四線城市。大多數城市限售週期為兩年，部分城市為3年或5年。
如今，兩年過去，限售即將解凍，這10大城市首當其衝。
其中，廈門、福州、青島、廣州四大城市，作為全國第一批限售之城，目前首批限售已經到期。
在月內，常州、東莞、揚州、海南、濟南、保定徐水六地都將觸及限售解凍期限。
這意味著，就在本月，將有10大城市限售陸續解凍。
而在5月，長沙、南寧、蕪湖、徐州都將觸及解凍點。到今年10月，除個別限售週期為3-5年的城市外，大多數城市限售都到了解禁週期。
值得一提的是，2018年12月底，山東菏澤市已經率先取消限售政策，而當時，菏澤的限售尚未到期。
02
限售到期，衝擊有多大？
限售解禁，究竟對樓市有何衝擊，這要從限售的政策初衷說起。
限售，本意是為“凍房”而來，冰封樓市，鎖住流動性。既不允許獲利了結，也不允許清盤退出，無論漲跌，這些不動產都不能參與。
這就帶來雙重效果：在房價大漲之時，它能遏制投機；在大跌之時，也能限制拋售，從而緩解樓市下跌態勢。
所以，限售到底會對市場帶來何種影響，要看的是市場究竟處於哪一個階段。
在不同的樓市環境下，限售解禁帶來的影響有天壤之別。
在樓市上行期，限售解禁基本不會對市場產生多大沖擊；而在樓市下行期，限售解禁，二手房將會大量入市，顯然會加速市場下行趨勢。
不過，如今的樓市，既非上行，也非下行，而是維穩性盤整。
雖然3月以來，以北京、上海、廈門為代表的個別一二線城市有所回暖，但量能相比過去仍未出現擴張，價格還只是穩中有漲。至於大多數三四線城市，仍在高位盤整，部分城市量價齊跌的下行趨勢仍未扭轉。
這種背景下，限售解禁，自然會對市場帶來一定衝擊，從而打亂樓市回暖的節奏。
毫無疑問，投機資金被冰封兩年之久，獲利了結的驅動十分強勁。
03
廣州VS廈門：限售解禁影響幾何？
那麼，到底有多少房源獲得解禁資格？
先說廣州，2017年4月-12月，二手房成交量高達8.5萬套，一手房成交量也達到6萬套。
這意味著，未來八個月，廣州將有14.5套房源限售解禁，獲得入市資格。而目前，廣州每個月的二手房成交量約為7000多套，限售解禁將對市場造成一定影響。
事實上，廣州的二手房掛牌量已經出現大幅增加。
4月初，廣州鏈家二手房源放盤量突破4萬套，而2月初僅為3萬套左右，去年10月則是2.6萬套左右。
不過，與此同時，廣州“317”新政同樣滿兩年，“5年社保”第一批解禁，部分外來需求被釋放，與限售解禁形成對沖。這裡的背景是，2017年3月17日，廣州升級樓市調控，外地購房門檻從“3年社保”調整為“5年社保”。
再看廈門，2017年3月之後，廈門一二手房成交量全部萎靡不振，整體成交量約為2.4萬套左右。
而2019年3月，廈門樓市回暖，成交量不斷上行，當月二手房成交量超過4000套。如果廈門能保持如今的市場熱度 ，限售解禁帶來的短期衝擊影響不大。
當然，無論廣州還是廈門，抑或其他城市，隨著限售盤解禁，未來二手房放盤量還將會繼續擴張。
04
哪些城市影響最大？
限售解禁的影響不容小覷，但對不同城市的影響不能一概而論。
有必要指出的是，限售解禁，只是賦予入市資格，至於是否拋售，則要視城市環境和樓市階段而定。
其一，炒房團向來都有拋售衝動，而無論哪個城市，剛需都不會輕易拋盤。對於在2017年就已經加碼限購的城市來說，剛需所佔比例一般都會高過外來投資者，這些城市受到限售解禁的衝擊也就相對有限。
相反，對於那些以外來投資者為主的城市，限售解禁的衝擊可想而知。尤其是炒房團，藉助樓市回暖拋售出貨，將是大概率事件。
其二，高處不勝寒，2017年房價處於最高位的城市，所受衝擊也就更大。越是當初房價處於高位，投資者浮虧越多，拋售的動力也就越大。相反，2017年樓市剛剛上行就加碼限售的城市，大多數被冰凍的房子都有浮盈空間，相比在山頂上接盤的購房者，也會相對淡定。
其三，對於除大都市圈外的三四線城市，務必要謹慎。過去在棚改貨幣化刺激之下，三四線新房價格快速上行，翻倍行情屢見不鮮。但如果未來無人接盤，那麼翻倍也只是浮盈，前期漲太多都沒有多大意義。對於這些城市，要警惕疊加而至的雙重壓力：一是棚改新建房上市帶來的新增庫存，二是二手房拋盤帶來的巨大壓力。
其四，注意“5年社保限購解禁”與“限售解禁”形成的對沖效應。2017年3月，上海廣州等地將限購門檻從“3年社保”升級為“5年社保”，一批購房者被拒之門外。如今，部分購房者已滿足限購年限要求，這會對限售解禁形成一定對沖效應。
其五，一二線大拋售的可能性不大。基於2019年穩樓市的政策目標，隨著貨幣寬鬆和樓市鬆綁成為主基調，加上一二線局部樓市開始回暖，這一輪限售解禁，整體上不會形成大規模拋售潮。
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