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一、降準又“降息”，4月房貸利率下降基本穩了
今天早上，央行發佈公告：
1從2020年4月15日開始，人民銀行對農村金融機構和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。今日為實施該政策的首次存款準備金率調整，釋放長期資金約2000億元。
4月3日，央行網站發佈消息：
為支持實體經濟發展，促進加大對中小微企業的支持力度，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定：
❶ 對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，於4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元。❷ 中國人民銀行決定自4月7日起將金融機構在央行超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%。
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同時，人民銀行開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，中標利率2.95%，上次3.15%，下調20基點。
3月30日，央行發佈公告：為維護銀行體系流動性合理充裕，2020年3月30日人民銀行以利率招標方式開展500億元逆回購操作。逆回購操作期限為7天，中標量為500億元，中標利率為2.20%。
輝哥劃重點：
與2月17日相比，3月30日逆回購中標利率由2.40%下調到2.20%，下調了20個基點。今天，中期借貸便利（MLF）操作中標利率同樣下調20基點。
很明顯，這是降息的雙重信號，給市場傳遞出4月份LPR將會大概率下降的強烈信號。
輝哥認為，4月大概率降息，應該是落實3月27日政治局會議精神的具體舉措，政治局會議確定的5大救市組合拳，尤其是“引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕”，正在開始落地。
——3月26日：央行貨幣政策委員會召開2020年第一季度例會。會議指出：創新和完善宏觀調控，穩健的貨幣政策要更加註重靈活適度，把支持實體經濟恢復發展放到更加突出的位置。運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持物價水平總體穩定。
——3月27日，政治局會議推出5大救市組合拳。積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。
（1）適當提高財政赤字率（市場預計今年赤字率3.5%，去年2.8%）
（2）發行特別國債（市場預計今年發行1萬億特別國債）
（3）增加地方政府專項債券規模（市場預計今年發行超3萬億地方專項債）
（4）引導貸款市場利率下行（市場預計今年將持續降息）
（5）保持流動性合理充裕（市場預計今年將多次降準）
LPR上一次下調是在2月20日， 5年期LPR為4.75%，下調5個基點。根據南京常見房貸利率：首套房貸"LPR+80個基點"，二套房貸"LPR+105個基點"。調整前：首套房：4.8%+0.8%=5.6%，二套房：4.8%+1.05%=5.85%！
以貸款200萬，週期30年為例：
1、200萬貸款30年，首套房貸款利率由5.60%變成5.55%。①月供由11481.58元下降至11418.6元，每月少還 62.98元；②總利息由213.34萬元下降至211.07萬元元，利息總額下降2.27萬元。
2、200萬貸款30年，二套房貸款利率由5.85%變成5.80%。①月供由11798.82元下降至11735.06元，每月少還 63.76 元；②總利息由224.76萬元下降至222.46萬元元，利息總額下降2.3萬元。
如果4月LPR進一步下調，南京首套房貸和二套房貸利率也將相應下調，對買房人最大的利好就是貸款成本下降了，有利於刺激買房人出手，帶動樓市進一步復甦。
二、輝哥：4月降準降息對樓市的5大影響與買房策略
1 降準降息的4大效應
❶ 此次降準累計釋放4000億資金，“降息”也有利於引導存款搬家，對樓市來說存在理論上的利好，但是在嚴控房地產信貸的大基調下，預計資金很難直接流入地產業，間接流入的難度也相當大。
❷ 降準降息對樓市的心理影響或許更大一些，畢竟會引發往樓市流動的聯想和預期。市場的這種聯想效應會在心裡層面強化房價、地價上漲的預期，潛移默化的會助推買房人和各路資金流向樓市。
❸ 降準降息在一定程度上反映了經濟形勢的不樂觀，有助於提升市場對穩增長的預期和地產救市的預期，間接抬升對樓市復甦和未來趨勢的信心與預期，有利於樓市復甦回暖。
❹ 在宏觀救市達不到預期的情況下，不排除今後在某個時間段，配合地方政策的鬆動，會在樓市的直接或間接層面打開口子，引導部分資金逐漸向地產業流動。這麼大的資金量，產業鏈這麼長的房地產業一點不受益，長時間一直不受益，其實也不太可能的。
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今年為了穩增長而觸發的大規模救市行為，地產行業或許不是最大的受益者，但一定是潛在的受益者之一。
對於全國樓市來說，各地的受益程度肯定又會完全不一樣，但一定會有少部分城市成為最大的受益者。
疊加當地樓市的基本面和本輪受益情況，部分重點一二線的樓市在今年脫穎而出的概率顯然更大。
對於買房人來說，就是要密切關注當地樓市的動向，提前察覺樓市的異動，在樓市觸底回升並走出強勁上升通道之前發掘出最佳的買房時機，做好抄底的準備。
當然，也有部分城市很難受益於本輪救市，或者說是刺激都刺激不起來，下跌概率更大的城市和板塊，除了地緣自住，可以儘量少碰。
3 今年樓市的主旋律依然是平穩健康發展
如果說前幾年主要是“防大起”，今年的重心在“防大落”。政策導向固然重要，各個城市樓市的基本面也將至關重要。部分人口淨流出、棚改紅利消退、需求過度透支、又沒有調控鬆綁空間的三四線城市，即使有穩樓市政策的刺激，基本面決定了也可能最多是減緩下滑，但可能很難逆轉下滑趨勢。
人口吸附能力強、人口淨流入、需求持續增長、調控鬆綁空間巨大的大城市，房價不但很容易穩住，而且局部可能還會出現估值修復性上漲。
即使在同一個城市，不同板塊也會出現巨大的分化現象，漲跌互現都是很可能的。
建議買房人可以遵循“買漲不買跌”的大原則，對於後續趨勢性上漲的板塊和樓盤，可以毫不猶豫的出手；對於趨勢性下跌的板塊和樓盤，可以選擇性迴避。只買能漲的，要漲的，不買要跌的。
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對於自住買房人來說，今年樓市受到衝擊可能是一個較好的上車機會
一是今年樓市可能會有一個下探的過程，不到跌的很慘、死一片開發商、引發一些降價維權潮，恐怕中央未必會鬆綁調控救樓市；二是部分開發商在下探階段過度悲觀，選擇大幅降價拋售自救。
這兩點都可能會造成一部分優質樓盤被錯殺，也就是優質資產最倒黴的時候。這個時候可能是最好的上車機會和買房時機。具體要結合當地樓市和樓盤的具體情況來看。
5 關於房貸利率的轉換問題
輝哥認為這次疫情對全球經濟的衝擊，短時間不可能消除，預計未來將有至少幾年的恢復過程，全球利率都可能維持在一個極低的水平。
中國的LPR，未來必然也將是一個持續下降的過程，如果轉換成LPR加點，現在已經比去年12月份低了不少，後面肯定還會繼續下降，會更加划算。
輝哥建議除非你今年決定提前還款，否則商業貸款毫不猶豫轉換成LPR。
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