久期財經訊，4月9日，標普將雅居樂集團控股有限公司(Agile Group Holdings Limited，簡稱“雅居樂集團”，03383.HK)評級展望從“穩定”調整至“負面”。同時，標普確認雅居樂集團“BB”長期發行人信用評級和該公司高級無抵押債券的“BB”長期發行評級。
標普相信，未來12個月內，雅居樂集團的去槓桿化將在很大程度上依賴於收入確認的加速程度、利潤率的恢復情況以及更為審慎的債務控制。
由於收入增長乏力，以及政策對其高利潤率海南項目的影響揮之不去，這家總部位於中國的開發商的債務槓桿率比標普預期的要弱得多。
“負面”展望反映了標普的觀點，即由於低收入增長和房地產開發及其他投資激進，雅居樂集團的去槓桿努力在未來6至12個月可能不會有實質性的改善。
標普將雅居樂集團的展望調整為“負面”，是因為該公司房地產開發業務擴張的執行速度比標普預期的要慢。這導致了收益下降，儘管在過去兩年中該公司進行了大規模的債務融資收購。標普認為，雅居樂集團的利潤率仍可能受到土地成本上升和海南房地產市場政策限制所拖累，這兩個方面在過去顯著拉高了利潤率。因此，雅居樂集團的債務/EBITDA的比率從2018年的4倍惡化至2019年6.4倍之後，在未來12個月內可能不會有明顯改善。
此外，由於COVID-19爆發，今年的合同銷售執行可能仍然具有挑戰性。該公司第一季度銷售額僅達到其1200億人民幣目標的13%。鑑於疫情，今年剩餘時間的銷售率(sell-through rate)仍具不確定性。到2020年，雅居樂集團擁有2200億元人民幣的可銷售資源。不過，該公司在海南和雲南以及較低線城市的部分旅遊項目可能面臨銷售復甦放緩的局面。標普估計，雅居樂集團2020年的合同銷售額將在1150億-1200億元人民幣之間。
也就是說，標普相信，今年收入增長和利潤率回升的重新提速將支撐雅居樂集團的信用狀況和去槓桿化。隨著公司業務日益多樣化，特別是物業管理和環境部門的不斷擴大，將有助於起提高利潤。這可能部分抵消其房地產開發業務增長放緩的影響，因為其項目的收入確認仍有可能低於標普的預期。標普估計，到2020年，雅居樂集團已經鎖定(locked in)約60%的收入確認。標普預計其房地產開發業務收入將增長10%-15%，非房地產開發業務收入將增長50%-60%。
標普還預計雅居樂集團的利潤率將在2020年反彈，因為標普相信其海南清水灣項目的貢獻將在今年恢復。標普預計，隨著越來越多的購房者滿足購房要求，海南項目的貢獻率將從2019年的6%左右提高到10%。2018年4月該省政策有所收緊，購房者須提供在該省至少兩年的社保繳納證明。截至2019年底，雅居樂集團在清水灣項目中仍有800億至1000億元人民幣的可銷售資源，未來3至5年內，該項目將以超過60%的高毛利率支撐銷售。
該公司共同控制實體貢獻增加可能導致2020年收入進一步增長。標普預測，雅居樂集團的債務/EBITDA的比率將從標普預計的2019年5.8倍改善至5.2倍左右。
標普預計，通過降低資本支出和增加資產負債表資產的循環利用，雅居樂集團將在2020年的債務增長將得到控制。這符合公司提高運營和資本效率的計劃。標普估計雅居樂集團將在土地收購和其他業務上花費350億至380億元人民幣，相當於銷售收入的40%。該公司還可能繼續為現有項目尋求注資，或在多個業務平臺上進行融資。
在標普看來，雅居樂集團的流動性仍然良好。儘管該公司無限制性現金/短期債務的比率從2018年的1倍降至2019年的0.8倍。考慮到雅居樂集團在資本市場的長期過往記錄和穩固的銀行關係，該公司在國內外都有不同的融資渠道，以滿足融資和再融資需求。也就是說，上述數據比率長期低於1倍可能表明，與評級相似的同行相比，債務到期情況較弱。
雅居樂集團的“負面”展望反映了標普的觀點，即公司的去槓桿化努力可能比標普預期的要弱，因此其槓桿率在未來6到12個月內不會有實質性的改善。標普認為，其去槓桿化高度依賴於毛利率恢復和收入增長加速，如其海南項目和非房地產部門貢獻有所增加。標普還認為，該公司在房地產開發和其他方面的持續投資可能會阻礙其控制債務增長。
如果該公司的收入增長或利潤恢復低於標普的預期，或如果公司由於資本支出增加而無法控制其債務增長，標普可能下調雅居樂集團的評級。這可能導致其偏離去槓桿化計劃。表明上述跡象包括，合併及按比例計算的債務/EBITDA比率在2020年不會改善至5倍以下。
如果雅居樂集團能夠在收緊財務紀律的同時大幅提高利潤率和收入增長，從而使其合併及按比例計算的債務/EBITDA比率持續一段時間內改善至5倍以下，那麼標普可能將展望調整為“穩定”。
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