蘇州的老破大和老破小

其實我們說得老破大和老破小這種說法，更多的像行業內術語

老破大：指被市場低估的大房子，原因可能有很多種，比如頂樓複式，比如小區環境太差，比較戶型巨爛等等。蘇州的話獅山和湖西許多雙學區房，就是這種尷尬的局面，被總價限制，單價起不來。總之這些房子就是有一個特點，主要因為太大，其次因為其它種種原因，不好賣，比周邊的房子便宜很多，便宜個幾十萬，打個7-8折是常有的。

老破小：指租售比非常高的小房子，通常情況下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，閉著眼睛買。比如傳說中的房卡房，先付個首付，租金指不定抵月供。

在房產投資中，老破小和老破大，早已形成了兩個專業的流派，而且這兩個流派，在眾多房投派系之中，基數最大，受眾最廣。

老破大

首先在漲幅相似的情況下，和老破小相比，持有面積越大，收益越多。這也是為什麼老破大很受專業房產投資人歡迎的原因，均價低，面積大，不用漲太多，就能賺很多。

200平的房子，每平只要漲1000，就能賺20萬。對於去年蘇州來說，均價基本每2個月就能漲1000。

老破大的優勢：

大房子便宜，頂樓大房子更便宜，當戶主著急賣卻賣不出去的時候，就只能降價出售。這個時候，我們常說的筍盤就誕生了。

一些專業的房產投資人，尤其是有二手房資源的人，會以低於市場價很多的價格入手這些“老破大”，然後掛出來慢慢賣，靜候有緣人。

當然，一開始肯定是很難出售的，但是隨著房價一天天的增高，筍盤的價格也被慢慢的推升。尤其是在樓市行情火熱的時候，會有很多不瞭解行情的外地人來買房，外地人一看，我靠這房子只要95折，除了是頂樓沒別的毛病，裝修還好看，趕緊買買買，這一進一出，老破大投資人的收益就出來了。

而且千萬不要忘了買房的基本公式：收益=(賣出價-買入價)× 面積 × 週轉效率。面積大，就是有面積大的優勢。

每當城市均價漲1000，200平的房子就是會比100平的房子多賺一倍。

當然，老破大的劣勢跟優勢一樣明顯：

首先，對於普通人來說，你需要付出很多精力，才能第一時間找到這些筍盤資源。

其次，老破大租金收益率非常低，人1室1廳的房子，租4600，你4室1廳的房子，租9000。

就跟存錢一樣，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。

除此以外，老破大買賣週期很長，你需要等買家，在樓市行情不好的時候，就跟守株待兔一樣，不容易碰見瞎兔子。

下期在發有關適合新手的“老破小'吧。