最近的房产市场可谓风波动荡，4月4号摇号细则落地后，酒店式公寓成功避开了新政影响，“不限购、不限贷，低总价”的标签，现在又增加了一个“不摇号”，直接把不少住宅投资客，推向了商住市场，也成为了上不起车和摇不上号的刚需小白解决居住的一种体面方式。
异军突起，细则落地后酒店式公寓一路热销
蹭上新政策的不摇号热点，杭州酒店式公寓成交量爆发。透明售房网数据显示，清明3天小长假，杭州主城区83套成交房源中，住宅只有6套，仅占7%，酒店式公寓撑起了整个清明节的成交量。
从上两周的成交Top10中我们可以看到区域上萧山和余杭的销量领跑，数量上第二周也比第一周同比增长了许多，在住宅因摇号充满不确定性的状态下，酒店式公寓又火了一把。为此浙房君特意走访了成交榜中的热销楼盘一探究竟。
金地·都会艺境
一出地铁1号线湘湖站的地铁口，便看见都会艺境的售楼处，门口站着几个置业顾问在聊天，浙房君走上前询问得知，金地·都会艺境酒店式公寓的项目10号楼和12号楼已经售罄，13号楼还有100多套的余量，毛坯23000-26000元/㎡，客户可以进行选装，面积在20多方到40多方。
据置业顾问反应该楼盘30多方的户型销量最好，已经购买的业主中自住的和投资的约各占一半。目前周围40㎡左右的公寓如丁香公馆租金价格在2500-3000元/月，年投资回报率约在5%。
保亿绿城·奥邸国际
在奥邸国际售楼处，偶有两个人在咨询，与浙房君想象的雄踞销量榜首的现场情况不太一样，随后销售透露给浙房君原因，酒店式公寓目前不售，在售商铺。据说开发商停盘是因为对后市预期看好。
该项目由5栋超高体组成，以后将会是钱江世纪城的地标性建筑，其中上周热卖的3号楼类住宅为改善型户型，面积为149㎡-222㎡，均价在42000元/㎡，主要的客户是一些没有购房资格的自住购房者，鲜有投资型购房者购买。
不过位于宇宙中心奥体如此当红的地段，投资还是很有潜力的，该楼盘销售人员谈到现在奥体板块已经交付的绿地旭辉城租金大约在10元/㎡/天，三年以后这里估计会有25元/㎡/天，投资回报率预计在5%-7%。
O纪元
与奥邸国际同处于钱江世纪城板块的O纪元，则是外地客来投资的比较多。目前2号楼1000多套在一个月内已经售完，价格在35000-37000元/㎡，接下来要开盘的是1号楼3-18层，大约有300多套，时间价格待定，预计在本月25号可以看样板房。但是O纪元的销售人员告诉浙房君：“加推的房源不太好买，给老客户带的新客户、中介介绍过来的客户准备的，一般自行来售楼处的购房者能挑到房源的概率比较低。”
在谈到租金及投资回报率方面时，销售人员告诉浙房君：“周围一房（40㎡）的租金价格在3800-4500元/月，年投资回报率因涉及到租金涨幅不太确定，但是肯定在5%以上，毕竟周围都是写字楼，还有在建的学校，独此一家小户型酒店式公寓，不用担心租不出去和租金低的问题。”
西溪蓝海城排在两周榜单的第二位，热销的原因一方面是地段位于未来科技城的相对核心，另一方面是套均总价仅80万元出头，价格上很有竞争优势。
想做包租婆？先看看这些热门小区租金价格
低门槛买进，然后把酒店式公寓租出去，租金高、出租方便……很多人都会打着这样的如意算盘，来换取稳定回报率，但是这个稳定的回报率究竟如何，我们来算一笔账。
上图是浙房君从克而瑞上获取的数据，投资回报率根据当年出售的价格粗略来算，结果仅供投资者参考。星耀城总价180万的精装loft到目前的租售比约1:470，年投资回报率4.8%，比上一年增长0.8；万象城总价180万元的精装公寓租售比为1:500，年投资回报率为6%，较上年增长1%。
目前租赁市场租客年轻化的特征十分明显，从租房需求来看，90后租客“将就”心态不再，他们租房更注重私人空间，与普通住宅相比，他们更愿意选择租住价格虽高、但私人空间和居住品质可以得到保证的一居室，也从一方面表明酒店式公寓更受他们偏爱。
从杭州我爱我家的爱家数据研究可以看到居室越大，单位租金越低；反之居室越小，单位租金越高。数据显示3月份1居室单位租金高达71.53元/㎡/月，可见户型越小，单位租金越高，户型与单位租金构成负关联。
上图为三月热门小区一居室的租金价格，投资者在选择酒店式公寓项目时可作为参考，从热门程度和租金价格两方面去综合衡量。
别急，酒店式公寓虽热也要看好板块再下手
鉴于天然的投资属性，板块的优劣成为酒店式公寓能否热销的一大要素，所以从各区域的租金水平中，投资者也能看出选择方向。
首先看成交量，只有有成交量作为依托，单位租金的价格才有变现的可能，否则就是有价无市。从目前看主城区如西湖区、下城区、拱墅区一直受较多租客青睐，毕竟租客更看重目前的生活配套成熟、交通便利。如要尽快取得收益，主城区的酒店式公寓是比较好的选择。
项目多，品牌多，数量多，导致目前市场上在售的酒店式公寓项目中存在着良莠不齐的情况。而好的酒店式公寓，不仅要有好的地段、产品，大牌或经验相对较足的开发商也会是不小的加分项，还望投资者在这一波浪潮中擦亮眼。
如果不知道哪些酒店式公寓能买，继续往下看，本期浙房君为购房者推荐几家位于主城区的具有投资价值的商业项目。
浙房君荐好房
星云
正处云栖小镇入口，隶属杭州主城西湖区，距地铁6号线河山路站仅180米。二期主力户型为35-60㎡，4.2米层高的loft精装公寓，参考均价280000元/㎡。
贝利·云栖中心
居之江转塘板块，地铁上盖综合体，零距离地铁6号线凤凰公园站。目前在售100㎡平层公寓和110㎡的LOFT公寓，其中平层公寓均价21000元/㎡，LOFT公寓均价27000元/㎡。另项目还有约10-260㎡地铁餐饮铺，18万小金铺正火热销售中。
中国铁建国际城
位居拱墅区——石祥路与康桥河交汇处，在售酒店式公寓主力户型为48㎡，均价约25000-26000元/㎡，房源主要位于16#楼；预计后期将推出三期酒店式公寓，最小建筑面积37㎡。
蓝钻天成
项目已于2016年9月底交付，位于拱墅区莫干山路969号，规划中的地铁5号线和10号线在此交汇，并与地下商业点对点无缝对接，双地铁上盖。酒店式公寓在售面积为45-59㎡，均价约30000元/㎡。
中交财富中心
位于拱墅区申花板块，商业氛围浓厚，项目周边双地铁交汇，5号线、10号线地铁换乘。在售酒店式公寓主力户型有41㎡、55㎡、68㎡、93㎡，均价约29000元/㎡，房源位于1号楼。
附：
1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）
2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）
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