在之前的两期，浙房君分析了绿地·华家池印公馆的小区规划、周边配套，进行了户型解读。想必大家心底都明白了性价比如何，到底该不该买还得看购房者自身的需求，从自住或投资的角度去考虑。华家池印公馆是典型的酒店式公寓，那么这期我们将重点谈论该类产品的未来发展以及现在是否还值得投资，并给出一些挑选的建议。
自2016年9月份以来，杭州限购政策一再升级，不少投资客转身追捧不限购不限贷的酒店式公寓，频频传出酒店式公寓销售火爆的新闻，许多地区还出现了一房难求的情况。今年以来，火车东站附近的商业迎来了集中爆发期。已经开业的杭州东站西子国际，如火如荼建设中的三花国际、港龙城，还有目前在售的杭州之翼、中央车站广场……
左：西子国际，右：杭州之翼
来自透明售房研究院的统计数据显示，2017年全年杭州市区的酒店式公寓成交量近3.4万套，成交面积195万平方米。其中，仅主城区成交量就达到了近1.8万套，成交面积108万平方米。
水涨船高
酒店式公寓如今还是投资的好产品吗？
不同于住宅投资主要考虑升值空间，酒店式公寓产品在转手时较难卖出差价，主要以租金回报率作为重要衡量标准。“变现比住宅难多了，基本都是贱卖。”买过酒店式公寓的购房者大多有这样的体会。
租金能不能连续上涨？换言之一个人可以一直保持兴奋状态吗？理性地讲，可能性很小。酒店式公寓的租金水平，除了与该物业本身的地段、装修、配套服务有关，一个城市或者区域的收入水平也是租金水平的重要指标，它决定了租金水平的上限。
源自：都市快报
据杭州城中村改造暨小城镇环境综合整治工作推进大会了解到，2018年杭州将完成征迁4万户，回迁安置1万户，主城区完成整村征迁56个村。整治和拆迁虽然造成了一定程度的影响，导致租金是在上涨的，但也意味着整个城市的生活成本在上升，终会达到不同人群租金承受率的极限。
而如今这一轮酒店式公寓的房价上涨过快，租金无法跟上步伐，现在的租金回报往往低于4%，而且酒店式公寓在二手市场转让中，税费成本也较高。
一般来说，楼市三年或五年一个周期，如果还是看到16年17年上涨的行情挤进去，一定会失望的。现在的租金回报率一直在下降，因此今年买酒店式公寓，脑子要有风险意识。
对于个人，如果前几年买进酒店式公寓，一万多每方的价格，到现在租金上涨，这个投资回报率是非常可观的，更甚的10%~15%都有，那今年均价3万多的单价再去买进，可能租出去也是4000块，这个就不太好了。
越来越发达的租赁供给市场
会不会挤压酒店式公寓的投资份额？
由于“租购并举”被确定为我国房地产调控的长效机制，因此，从国家到地方政府层面纷纷出台各类落地政策，加大对住房租赁市场发展的扶持力度。去年杭州成为全国首批租赁试点城市，积极培育和发展住房租赁市场。通过多元主体参与，多样化运营模式打造的各类长租公寓项目，也开始在各个区域蓬勃发展。
在“房住不炒”的政策风向下，目前排名前30的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓，包括万科、中海、龙湖、远洋等房企，像泊寓、冠寓这样的品牌长租公寓已经初尝甜头。据新京报报道，近期多家企业亦宣布进军“长租公寓”战略计划，比如合景泰富，2018年将重点打造长租公寓品牌项目“昕舍”。
而酒店式公寓作为一个高档租赁物业，它的出租对象一般年龄也在20-45岁之间多为白领的上班族。这部分客群刚好与长租公寓雷同，那么酒店式公寓的投资份额会不会受到挤压？
由于租房市场遭遇信息不对称、质量参差不齐、产品错位严重、随意涨价等行业痛点，而机构化、品质化的长租公寓产品恰好弥补了上述缺陷，因此，受到一二线城市租房人群尤其是青年人群的追捧。
“总感觉40年产权很短，而且酒店式公寓水电费用也很高。”一位二手房买家表示，“不能落户也就是说小孩子没有办法读书，所以不会考虑酒店式公寓。”
泊寓、冠寓APP截图
对比起来，长租公寓机构方面操作整体服务会更好一些，装修时尚，有公共空间，租金收取也很灵活，加上APP就能掌控断水断电，有着房屋报修、水电费缴纳服务和不需要押金等优势。
如果酒店式公寓的持有者是散户，不管是租金还是其他方面，以后都会受到一定影响。现在长租公寓太多是一些机构在进行操作，同台竞争的话，投资会受到一定挤压，以后整个服务配套更成熟的话，挤压会更明显。
不过就目前火热的市场来看，酒店式公寓还是会有一波行情上涨，但是不会火。因为酒店式公寓的价差还是在的，长租公寓的成本高所以租金也高，还加上管理的不到位，许多机构也都是摸着石头过河，不太成熟。
还是想分得一杯羹
该怎么选择酒店式公寓投资？
建议：
1. 酒店式公寓还是要选择总价比较低的。
现在市场上酒店式公寓总面积在35方和50方的并没有很大区别，租出去的价格都差不多，大不了有几十块到一百块的差价，但是这个投入成本就不一样了，可能多花的20万要30年才能租的回来。
2. 不要听开发商忽悠未来会怎么规划，最主要看是否有地铁，商业综合体。
因为租房的人群基本上都是无车的，这个时候地铁就成了最主要的出行方式了，要是能无缝连接地铁和商业综合体，必然能迎来很多的受众。即便不是地铁上盖，也要保证公交等交通便利，地铁距离控制在500米以内。
3. 周围是否有产业群体。
滨江为什么会租金这么高，因为企业白领等人群的租金承受率比较高，当然如果拥有一个好的学区，例如靠近大学也是对公寓的增值。
4. 更多选择Loft房型。
LOFT层高一般在3.6-5.2米左右，购房时尽量选择层高最高的，销售时不仅按一层的建筑面积计算，还可变双钥匙空间增大实际使用面积，分一楼和二楼两个房间租出去回报率更高。
5. 最后再看配套。
是否有阳台，是否有烟道，是不是全明，收纳空间大小，是否配电器等种种因素，都是会影响租客的居住使用感的，对后续租金涨幅有很大的影响。
现在的酒店式公寓
还有哪些楼盘可以选择？
不管是自住还是投资，都得进行综合考量房源，浙房君搜罗盘点了目前主城区在售的小户型酒店式公寓，供大家参考选择。
酒店式公寓会不会受到新政影响还未可知，水是否深，还需有意向的购房者亲身去试试，风险是有的，但也是能分得一杯羹的。
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