相較前兩年的大起大落，今年百強名單顯得少了點意外，“穩”成為絕對關鍵詞。

一是排名逐漸固化，大幅度波動的房企少了很多。也就是說，強者恆強已成定局，後來者想逆襲，難度越來越大。

二是整體來看，房企規模增長幅度也大打折扣。今年大家都日子都不太好過，必須努力的奔跑才能停在原地，想再實現大幅度的增長，確實相當不容易。

但是，在今年的大勢下，依然有一些房企跑贏大盤，彎道超車。甚至有房企增長率超過100%！增長速度驚人。

那麼，這些優等生到底是誰？今天就帶大家一起來看一看。

一、世茂

沒有短板的新晉TOP10

世茂作為TOP10的房企，本不應該作為黑馬房企來介紹。

但是各個梯隊的房企規模不一樣，單從增長率來比較，沒有太多的可比性，反而通過梯隊內的比較，或許更有意義。

作為第一梯隊房企中的黑馬，世茂這兩年的增長情況其實一直都比較樂觀，而且十分穩健。

2018年世茂銷售額增速高達74%，遠超前20房企平均30%的增速，今年1-11月業績更是高達2277.3億，提前完成全年目標，同比增長46.8%，在千億房企中依然遙遙領先。

雖然業績增長迅猛，但世茂和過去幾年的高增長房企，有完全不同的發展模式。

從佈局上看，世茂一直堅持的是重倉一二線城市，2018年的新增土儲，也基本上都在一二線和重點三四線城市，為今年的業績提供了保障。

今年上半年，世茂又通過收併購，以較低成本獲取了約1800億元優質貨值，依然主要分佈在北京、南京、蘇州、杭州、廣州等一二線核心城市，土儲結構的抗風險能力和溢價能力很強，這也將成為集團未來兩年的利潤增長點。

除了佈局策略堅守一二線，世茂的財務狀況也相當穩健。

根據年中報披露，世茂目前的淨負債率僅為為59.6%，已連續第8年維持在60%以下的較低水平。

另外，世茂過去幾年在產品力方面，也經歷了一次大提速。

2017年改善“璀璨系”、高端“國風系”相繼亮相；2018年低密頂豪“龍胤系”，剛需“雲系”逐一發布；今年世茂也正式發佈了第5大產品系“天譽系”，“設計標準化”目前可覆蓋全集團70%~80%的項目。

有好的土儲結構，穩健的財務狀況，健全的產品策略，世茂目前幾乎沒有明顯的短板，新一輪的高質量增長值得期待。

二、金科

深耕川渝的老牌房企

從資歷來看，有“花園洋房教父”之稱的金科算是行業裡的老牌房企了，說是黑馬有點牽強，但是從這幾年的增長情況來看，發展速度確實驚人。

從2016年開始衝規模以來，2016-2018年，金科實現業績455.2億、681.2億、1291.1億“三連跳”，2018年成功加入千億俱樂部。

今年1-11月份，金科銷售金額達到1513.2億，同比增長40.75%，在下行市場下，增長勢頭依然強勁。

由於採取衝規模的戰略，金科近幾年一直維持著高強度的拿地節奏。

2017年新增建築面積達1245萬方，同比增長103.10%，2018年新增建面2054萬方，仍然維持在較高水平。今年1-11月，金科新增貨值2162.7億，排名第11位，拿地勢頭不減。

從佈局來看，金科一直堅持深耕川渝地區。截至2019年上半年，金科在重慶地區營收佔比高達63.87%！

隨著重慶戰略地位的提升，金科在大本營的優勢成為業績增長的穩定器。豐富的土地儲備，和以二線城市為主的佈局策略，成為今年業績穩定增長的重要原因。

產品方面，金科從2016年開始做減法，在過去20年形成的10條產品線中，升級提煉出新的“三系一核”的產品戰略。

同時，金科還在積極佈局科技產業地產，目前開發和運營的產業園區面積已經超1200萬平。

積極拿地，更新產品系，多元化佈局，一系列的大動作可能意味著金科這家老牌房企，還有更大的野心。

三、卓越集團

穩健“衝千億”的存量霸主

卓越作為“深圳CBD之王”，憑藉早年具有前瞻性的“住宅+商辦雙引擎”的戰略，一直以來走的是比較有特色的發展之路，在商辦領域佔有一席之地。

作為一家區域深耕型的中型房企，從2017年開始，卓越也開始全國化佈局，走上了“衝千億”的規模擴張之路。通過兩年時間，目前已經進入32個城市，規模擴張初見成效。

根據克而瑞的數據，今年1-11月卓越集團的銷售額達到824.1億，同比增長70.3%，全年銷售額有望突破900億，距離2020年千億目標僅一步之遙。

中型房企在擴規模的過程中，往往採取高負債的模式，而卓越今年雖然規模大增，卻保證了負債率零增長，投資資金全部來源於經營性回款。卓越擁有的優質自持資產佔總資產的40％左右，目前每年能提供接近30億的租金收入。

快速擴張的過程中，卓越的投資策略採取的是“精準研判+多元化”的拿地模式。

為了精準研判，卓越對50個城市的招拍掛市場進行跟蹤研判，凡是招拍掛的地，不管拿不拿都要研判，並且保留記錄，之後和競爭對手的銷售結果進行比對，修正研判結果的準確性。

同時卓越也通過多元化拿地，充分發揮了在逆週期拿地和城市更新方面的優勢。

通過收併購、產業勾地，或是通過融資＋代建的方式，利用合作伙伴的土地資源槓桿，獲得了規模的快速增長。

而5000萬方的城市更新開發量，則每年釋放數百億貨值，這些儲備也將成為卓越未來穩健發展的規模基礎。

四、華髮股份

努力衝規模的精品住宅專家

作為以珠海為大本營的房企，

目前已拓展布局至北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、南京、杭州等30多個主要城市，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區域以及北京公司的“6+1”區域佈局。

這幾年，華髮一直以衝規模作為企業戰略。2019年1-11月銷售額達到767.8億，同比增長67.1%，雖然離千億目標還有一定距離，但與同類房企相比，擴張速度確實很快。

在佈局策略上，華髮近幾年重點深耕一二線城市，2018年末，公司土儲（含在建）1754.3萬方，總口徑貨值約3350億，超過85%都位於一二線，在這一輪從三四線迴歸一二線的浪潮中，提前佔好了位。

從產品來看，華髮一直主打改善型產品，在優＋產品體系下，形成了“城市系”、“四季系”和“府系”三大產品系。

2018年，華髮全年銷售均價高達29866元每平，比金茂的均價還要高出16.9%！在精品住宅領域得到了市場的認可。

五、中駿集團

合作致勝的小“旭輝”

同樣是在千億規模賽道上角逐的房企，中駿從2016年開始，就開始積極增加土地儲備，亮起快車道的轉向燈，近幾年增長速度很快。

今年的業績表現也頗有亮點，目前1-11月份銷售額已經達到681.5億，同比增長56.5%，今年700億的年度目標完成率已經達到97%，年度銷售目標達成是大概率事件。

2017年底定下的“三年衝千億”的目標，正在穩步實現中。

中駿業績高速增長，背後是過去幾年大量增加合作拿地的策略。

根據年報，2016年到2019年上半年，中駿合同銷售額中，合營公司及聯營公司的銷售金額佔比大幅增長，分別為32.9%、22%、45%、54%。這和旭輝依靠合作開發迅速做大規模是同樣的發展路徑。

2017年，中駿把總部搬到上海，開始衝千億之旅。

據說，中駿把人力資源體系的構建上升到了企業核心戰略的高度，董事長黃朝陽把40%、50%的時間都放在團隊建設上，建立了一支全80後的一線總經理團隊。

同時，2017年11月，中駿開始項目跟投機制，平均拿地到銷售週期從8個月加快到6-7個月，大大提升了運營效率，週轉速度的加快也成為業績增長非常重要的一個因素。

六、新希望地產

天賦異稟的“資源型”房企

新希望雖然一直以來比較低調，但實際上，最近幾年的銷售增長率一直都保持在60%以上，非常穩健，去年銷售額達到了303.1億。

而今年1-11月銷售額更是高達590.7億，同比增長124%！表現非常亮眼，可以說是今年最大的一匹黑馬。

對於中型房企來說，最大的劣勢往往在於，不像巨頭那樣具備非常全面的資源優勢。在資金實力、融資成本、產品積累、品牌積累方面，往往都存在一些短板。

依託集團的背書，新希望至少具備兩大優勢：

一是依託集團的產業佈局，新希望地產重點佈局在華東和成渝地區的，借力集團的產業賦能，在這些區域新希望都天生具備良好的政商關係和採購優勢。

二是融資成本低，新希望去年的平均融資成本僅為5.6%。今年年中供應鏈ABS的成本僅為5.15%，在民營房企中可以說是非常少見。

同時，新希望資金量也非常充足，2018年底，在各家銀行的未使用授信餘額就高達124.25億元。

在城市佈局方面，新希望堅持的是核心城市群+一二線城市。這些城市樓板價高、投資大，週轉效率也相對較低。而新希望資金成本低，對現金回正週期的寬容度高，能拿下別人不敢拿的地。

面對今年三四線全面疲軟的市場，這兩大優勢也成為新希望規模快速擴張的利器。

七、弘陽

3年3倍的長跑選手

弘陽是今年唯一一個連續兩年登上黑馬榜單的房企，2018年弘陽實現了441.2億銷售額，同比增長超過147.7%。

百強排名也從2017年的95位一路衝到60，1年排名飆升了35名。放在十大黑馬當中來比較，增長速度也相當驚人。

今年1-11月，弘陽業績達到590.1億，同比增長56%，增長勢頭依然迅猛。

去年給弘陽的定位還是精打細算的小房企標杆，今年從規模來看，弘陽已經成為頗具規模的中型房企。

從佈局來看，弘陽以江蘇為大本營，佈局南京、常州、常熟、無錫、杭州、溫州、合肥、西安、長沙、重慶、成都、江門、佛山等核心城市。

今年弘陽依然在持續重倉一二線城市，截至6月底，弘陽地產總土儲為1569萬平方米，其中83%位於新一二線城市。

在產品方面，今年上半年，弘陽地產針對商業與住宅兩大業務板塊，均進行了大刀闊斧的產品線升級。

住宅板塊，弘陽打磨出品三大產品線：時光系、昕悅系及宸暉系，並在全條線推進產品標準化體系建設。

商業板塊，弘陽也提出了“商業4.0產品體系”，打造有IP的全時態遊樂綜合體。

另外，在營銷方面弘陽也形成了極具特色的打法，成為規模擴張的有力保障。

八、仁恆置地

精耕細作的產品主義者

仁恆在業內是一個特別的存在。

一方面，仁恆很高調，超強的產品力在業內和客戶方面認可度都極高，每次開盤僅靠老業主復購和“老帶新”就能賣掉一半以上。2018年銷售均價3.6萬/㎡，在高端住宅領域地位顯著。

另一方面，仁恆又很低調，在行業都在衝規模時，仁恆似乎不在意競爭和排名。

仁恆未走大規模複製路線，而是堅持精準拿地、精耕細作的模式，並且只在重點城市核心區域佈局，追求高利潤，2018年仁恆毛利率依然維持在46%，遠高出行業平均水平。

2018年仁恆置地開發規模擴張，在建項目達到28個，建築面積達為355萬平方米，同比提升23.6%。

截至今年1-11月，仁恆置地銷售額達到439.9億，同比增長90%，全年業績有望實現翻番。

仁恆的規模升級，可能意味著房地產行業已經進入到靠產品和運營致勝的新階段。

小結

縱觀今年的榜單，呈現出和前兩年截然不同的特點：

一是聚焦一二線的中型房企(500億左右)，通過加大合作規模增長很快，全國性的大型房企反而受到分化市場的影響，發展相對平穩；

二是在整個行業資金收緊的大環境下，在一些房企現金流承壓的同時，具備融資優勢的房企，反而遇到了難得的發展機遇。

可以說，這一次的寒冬，正在掀起行業的一次大洗牌，這些黑馬房企或多或少都具備一些獨特的“禦寒”秘訣，在未來兩年依然值得關注。

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