中國房地產行業下半場，地產與金融的結合更加緊密，房地產金融為行業創造巨大價值和發展空間。REITs作為國際上成熟的房地產投融資模式，是非常具有代表性的房地產金融創新工具，也將成為中國房地產金融未來重要發展方向。
公募REITs將不動產資產或權益（包括基礎設施、租賃住房、商業物業等）轉化為流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品。REITs能夠有效鏈接整合產業行業，促進房地產業從“重資產”向“輕資產”運營轉型。摘自：劉洋 REITs研究中心執行主任
No.1
何為REITs
所謂REITs，即房地產信託投資基金，是通過將流動性低、非證券形態的房地產投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，通俗而言，這一過程將資產過於龐大、難以流通的不動產進行證券化，公募REITs讓中小投資者的資金可以“集合”起來進行投資。
由於相關政策環境仍不匹配，儘管一年來對公募REITs的政策支持及鼓勵不斷推出，國內始終未有真正意義上的REITs出現，結合了國內實際情況而推出的各項類REITs也遇上了瓶頸，2019年類REITs的發行數量驟減。
據《2018年上半年中國REITs研究報告》、興業證券發佈的《一文知曉中國類REITs市場》等數據，2018年上半年，國內共成功發行6單類REITs產品，發行總金額97.81億元，而2019年上半年，共發行5只類REITs產品，發行金額約57億元，同比減少47.71%。
美國康奈爾大學地產金融教授劉鵬表示，公募REITs、類REITs鏈接著超過百萬億的存量物業，美國的REITs市值已經超過萬億，只要國內的REITs真正開閘，就意味著一個規模上萬億的存量市場被打開，“市場已經做好了準備，但是今年大概率出不來。”摘自：經濟觀察報，作者系經濟觀察報記者饒賢君
No.2
商業地產新機遇
國內的地產開發商在融資方式上，主要以銀行貸款為主，不少商業地產項目銀行貸款高達70-80%。但隨著監管趨嚴趨緊，房地產企業流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴格限制，開發抵押貸款要“四證齊全”，房地產企業來自銀行的信貸受到一定製約；另一方面，長期以來這種以銀行為主導的單一融資模式，導致整個房地產業的風險較為集中在銀行系統。
而現在我國商業物業融資總量在1300億，以銀行貸款和非標融資為主，融資成本在6%-15%。反觀美國，整個市場容量在11萬億左右。中國商業地產證券化還有巨大空間，而且金融支持實體，證券化是特別適宜的實現路徑。
面對商業地產龐大的存量，以及融資渠道有限的局面，如何通過金融創新來盤活存量，優化資本結構、降低資金成本成為行業亟待解決的難題。REITs則是商業地產目前最適逢其會的風口，也是未來前景廣闊的發展方向。
No.3
REITs對商業地產的意義
國際上優秀的商業物業集團，無論是澳洲的西田（Westfield）還是美國的西蒙（Simon），都不是開發商背景，都是零售企業轉型過來，而且無一例外地擁有REITs這一重資產金融平臺。因此，國內企業在不斷提升商業地產管理能力同時，應當把搭建REITs平臺視為重要戰略。
- REITs幫助商業地產盤活存量資產、快速回籠資金。企業將運營較為成熟的商業物業打包設立REITs並在公開市場發行，能夠實現資金快速回籠，同時持有部分REITs份額，享受未來分紅和物業升值收益。
- REITs可推動改善財務報表，部分實現輕資產化，降低資產負債率，提高權益回報率。
- 目前REITs能部分實現將資產持有與資產運營的金融屬性與使用屬性相分離，可以提升租金收益實效。
從金融視角看，REITs不同於傳統投行業務，更重視通過持續性運作管理，提升租金回報率、挖掘物業價值，藉助資本市場給投資者帶來長期的穩定回報。從地產視角看，REITs不僅是一種融資工具，將成為一種新的商業模式，優化資源配置，加速優勝劣汰，通過長期、持續的物業價值增值實現優質商業管理的品牌價值輸出。摘自：作者丨劉洋 REITs行業研究總編
No.4
凱德“REITs+PE”
凱德集團於2001年提出“輕資產戰略”，其中包含剝離非核心業務，以費用收益模式代替資產收益模式，引入基金管理平臺以提升資產證券化率。隨後，凱德先後發起首支REITs和新加坡本土PE，探索“REITs+PE”模式，並將這種模式複製到中國市場。
凱德中國主要通過收購的方式拓展房地產業務，可以概括為“三部曲”：首先，買入老舊物業；其次，改造物業，通過提升容積率，重新策劃定位招商和商戶汰換等方式提升物業的自有價值；最後，以高價出售或資產證券化方式退出物業。
凱德項目資金鍊及運作流程
其中，PE項目培訓期以股權形式參與項目，解決凱德開發和收購融資難題。這使得凱德可以用較少的自有資本撬動更大的項目。為了掌握主導權並控制風險，凱德的持股比例一般超過50%。等到項目培育成熟之後，REITs介入收購，凱德和PE實現退出。
顯然，凱德的“REITs+PE”模式，不僅為項目提供了完整的解決方案，而且還將不同風險偏好的投資者吸引和匹配到了項目的不同階段。
從項目角度看，開發階段PE介入解決了凱德單獨開發項目融資難的問題；項目開發運營之後，REITs的介入使得項目可以迅速出手，凱德可以迅速實現項目收益，提高資金週轉率。
從投資者角度看，物業培育期風險大，PE參與，享受項目開發成功帶來的巨大增值收益；物業成熟期風險小，REITs參與，享受成熟物業的穩定收益。凱德居於其中，形成地產開發、PE、REITs三者互補。
鄭柏
深圳瑞信行代理一部總監
結合衡量寫字樓資產是否足夠優秀的幾個指標，可看出運營管理的重要性。
首先除了租金之外，還有其他很多部分，租戶風險部分，會統計租戶面積，以及前十大的租戶的月租金和租賃面積，包括整個樓裡面租戶面積大小分析和行業構成分析等組成。不太建議一個樓宇裡的行業是高度聚集的，高度行業聚集的樓宇一旦該行業出現問題，樓宇的空置率會激增或者激減，從金融資本市場衡量樓宇中很清楚看到。
除了租戶風險之外，還有一個合約風險，會在上市之前核對樓宇裡面續租和退租單元，以及出現的單元轉移行為，會統計未來六個月到一年之內的退租、換租和續租等名單。在經濟指標這部分，會統計樓宇的整個租金趨勢，而不是此刻的租金。
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