利好!深圳村改項目規劃容積校核新政解讀

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2020年4月17日,深圳市規劃和自然資源局發佈《關於〈深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定〉(以下簡稱《審查規定》)第八條補充規定的通知(徵求意見稿)》意見的通告。

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原《審查規定》第八條對現狀容積率超過2.5的城中村可適用淨拆建比參考值對規劃容積進行校核。該規定實施以來,已解決了大部分已立項的歷史遺留城中村、舊屋村項目難以實施的問題。但也有部分項目按照《審查規定》確定的容積率經濟可行性差,項目難以推動。補充規定主要針對滿足一定條件、現狀容積率2.5以下的城中村、舊屋村項目可通過淨拆建比進行容積的校核。

《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》
第八條原文及補充規定條文

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我們可以簡單的梳理一下,現狀容積率不足2.5的城中村、舊屋村改造項目想用淨拆建比校核規劃容積,需同時滿足以下4個條件:

1、2016年12月28日之前已經市城市更新主管部門或區政府(新區管委會)審議通過更新計劃(含調整計劃),且未通過規劃公示;

2、城中村、舊屋村合法用地佔拆除範圍用地的比例不低於70%;

3、經區政府(新區管委會)研究認定按照《審查規定》測算的規劃容積難以實現項目經濟利益平衡,但確有繼續改造必要;

4、經區政府(新區管委會)組織論證片區公共服務設施、交通設施、市政設施承載力滿足要求。

可以看到,想利用淨拆建比重新核算容積率的城中村項目,限制條件相當大。合一通過更新數據庫的提取,得知2016年12月28日前已立項的城中村項目大概有218個,其中過半項目專規已公示及公告,剩餘僅約85個村改項目可滿足第一條要求。

另外,第三點“經區政府認定按照《審查規定》測算無法滿足項目經濟利益平衡”的項目,大抵是出現以下幾種情況:現狀容積率較高,又位於密度分區較低區域,或周邊500m範圍內無軌道站點,項目貢獻率較低、政策性用房、公共服務設施配套少導致轉移及獎勵容積過低,從而導致項目整體開發量不足,開發商無法滿足回遷需求及經濟利益平衡。此類項目較適合使用淨拆建比進行測算。

城中村及舊屋村用地一直佔領著深圳市大部分可建設用地,面臨著土地效率低下、居住環境惡劣、公共配套嚴重不足、與城市形象格格不入等各種困境。城中村的更新及改造是城市發展的重中之重,也是提高深圳市土地利用效率、促進節約集約發展、完善城市功能、建設宜居環境的重要舉措。此條舉措結合實際情況對現行政策做了補充完善,將進一步加快推動歷史遺留城中村、舊屋村項目的實施,為各區政府及企業實事求是解決歷史問題提供了政策路徑。

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