文｜你莫愁 编｜宁采尘
“9”字头能买哪里？沙井、安吉、还是三塘？
都不是，今天莫愁告诉你，“9”字头，首付20万，上车蟠龙。
蟠龙有些盘最近的促销有点狠，单价直降2000元/㎡+，总价降出了一个“别人家的首付”，听得莫愁都激动了。
疫情之后，降价姗姗来迟？你要掏空6个钱包到蟠龙梭哈一把？你别太着急。
“9”字头，20万首付，可买蟠龙
蟠龙“9”字头，听起来不太合理，但却是事实。
在西乡塘、江南较为常见的“9”字头，却出现在了蟠龙，均价1.6万+的蟠龙。
近日，莫愁在蟠龙逛了一圈，惊讶发现，蟠龙一些楼盘搞了不少折扣，有些降单价，有些降门槛，具体看：
汉军冠江台最近推出“医护人员特享折扣”，交2.5万-3万，单价即可减约2300元/㎡。
这不是总价折扣，而是单价折扣，单价减2300元/㎡，按100㎡户型算，总价减了约23万，一套刚需房首付都“降”出来了。
降价之后，项目11、12号楼南面101㎡户型，单价9800元/㎡，毛坯销售。
而与汉军相距2公里，同属于蟠龙版块的云星钱隆首府，最后一栋楼，目前单价1.8万-1.9万/㎡。
都属蟠龙，汉军的房子，只卖到了云星的零头。
▲汉军冠江台12号楼以成交房源备案价截图。
此外，还有一个盘，单价没降，但门槛却降了。
沁园推出“交1.5万抵3万”的优惠，折后单价约1.2万-1.3万/㎡，和之前差别不大，但WS取消了。
以前，100㎡左右的房子，要加上500-1000元/㎡的WS，还要绑车位。如今需绑车位就能买（16万/个，需一次性），这也是一种变相降价。
▲沁园101㎡户型置业计划表。
蟠龙，这个五象大儿子，房价底线被拖到了“9”字头，首付20万，可以轻松上车。
入局者不少，一周卖掉“2条腿”
疫情后，有人在卖房补充现金流，而更多的人，在等一次千载难逢的捡漏。“9”字头上车蟠龙，在这些人眼里，就是一次弯道超车的机会。
据了解，汉军冠江台3月底推出折扣，一周时间，卖掉“2条腿”，去化了近50套房。
莫愁前两天打听到，“9”字头房已经没有了，但北面大户折扣也很大，单价1万出头就可以拿下。
▲汉军冠江台11号楼备案情况
▲汉军冠江台12号楼备案情况
同样，沁园来访也有所增加，在售的8、9、10号楼，如今剩下一半库存。
▲沁园8、9、10号楼可售房源情况。
这些成功抢滩的人，提前为抄底狂欢，不知道他是否也有所警觉，低价的背面隐藏着风险？
蟠龙整体上扬，仅局部降价
蟠龙要开降了？不，真相是，大盘在整体上扬。
云星钱隆首府最后一栋住宅，目前单价1.9万/㎡，涨了；近期，盛科城三期最新备案价公示，主力价格为16790-17900元/㎡，也涨了，相比上期，最高涨了7387元/㎡……
降价只在局部发展，一些卖得久，存量大的盘，确实降了。
比如，汉军冠江台，它的前身叫汉军五象一号，销售时间最早可追溯到2014年。如今已经卖了6年了。
位于蟠龙一线江景位置，又是地铁房，先天条件真挺好，但中小房企，开发实力上略有不足，项目一期五象一号，在外立面、园林、物业上，都颇受争议。以至于，销售时间拖得较长。
▲汉军五象一号楼栋外立面。
▲汉军五象一号小区园林。
去年亮相的二期组团“冠江台”，本希望可以逆风翻盘。下面这个江景户型，很多土豪挺喜欢的，但局部细节还有优化空间。
▲148㎡看江四房，超强版的“一箭穿心”。
同样，2017年开始卖的沁园，45亩地卖了3年，户型是早几年的“流行”款，如今在市场上，竞争力略弱，2梯4户板楼设计，房屋私密性不太令人满意。
▲沁园133㎡四房户型。
你期待的蟠龙降价不会来，但蟠龙一些销售周期较长的老盘，却开始点状跳跌了。
捡漏可以，但要擦亮眼睛
汉军、沁园门槛降了，对不少期待入住蟠龙的刚需来说，确实是好事。
江景+蟠龙+地铁+“9”字头，足已撬动不少刚需的荷包。如果你想要黄金地段，低通勤，只是为了安个家，可以上车。
但莫愁更要提醒的是，捡漏可以，但也要擦亮眼睛。
简单来说，价格低于价值，是在捡漏。9字头入蟠龙，肯定是捡漏了。但不等于买到房，就赚到了差价。
首先，蟠龙已经走到成熟期，地段红利和配套红利已经释放。新盘想要溢价，必须依赖产品力和品牌力。
老盘新卖，在产品力和品牌力上面临着更大压力。这些产品进入二手市场，溢价空间也更有限。
举个例子。
第一波入驻龙岗的合景、世茂、中铁建和宝能，楼盘在一手销售时期，单价从4800元/㎡——6300元/㎡不等。
但当房子进入二手市场，也不见得是当年最便宜的楼盘赚的最多。
▲龙岗某中介二手房价格展示。
其次，蟠龙各楼盘成品经过市场检验，价格梯队已经形成：绿城春江明月二手报价1.9万元/㎡，云星钱隆首府1.6万元/㎡，金源一品1.5万元/㎡，汉军五象一号1.1万元/㎡，价格落在后方者，想弯道超车没那么容易。
2016年，汉军卖7300-7800元/㎡，金源一品7600-9000元/㎡。如今，汉军二手1.1万/㎡，金源一品二手没有1.6万/㎡，基本买不到。
蟠龙板块逐渐成熟，新盘减少，进入存量房市场，你能否在新盘中淘到笋盘，去二手市场比比差价，就心中有数了。
慎重选筹，别轻易被收割
步入4月，疫情声音渐渐弱了，楼市走入回暖通道，期待的全城降价好像不会来了，不少人，抱着现金，开始满地找笋盘，争取在回暖前，抄底。
于是，一些价格陡然下降的楼盘，成了他们的目标。
但莫愁认为，疫情最艰难的阶段是过去了，但疫情扩散后，内外需萎靡带来的真正考验，才慢慢上演。所谓的楼市大回暖，或许没这么快。
只要中央不松口，重启房地产救市，这种“温柔”地回暖节奏，并不会突然加速。
疫情之下，现金流吃紧，个体户难，中下游的房企更难。一位中介告诉莫愁，如今抛售房子的业主，大多都是个体户，已经3个月没有收入了。
这种局面下，可以选筹的房子并不少，新房不是唯一的选择。
前两天，莫愁到蟠龙二手中介逛了一圈，发现近期蟠龙低价抛盘的业主可不少。
云星钱隆首府121㎡精装二手房，1.5万/㎡单价可以入手；春节前基本卖到1.8万/㎡的盛科城，如今1.68万/㎡可以入手。
▲某中介门店挂出的二手房源。
在这样的大环境，机会陆续还会有，没必要看到低价就梭哈。
就蟠龙低价盘来说，你如果是刚需，起考察过项目交付部分住宅，可以接受，倒是不错的选择，有地铁、近商业、部分还一线临江，问题不大。
但如果你是投资客，想借机捡漏，我劝你冷静。疫情后的南宁楼市，笋盘或许更多。
“三岸某盘首开价，低于预期，低于周边”、“蟠龙二手抛售增多，1.5万/㎡可买云星”、“五象湖某盘单价比五象南还低”……这些都是冒出来的机会，也是不错的机会。
手里有现金，看准真笋盘，而不是扛着高杠杆，被别人“捡尸”。
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