柬埔寨房地产发展背后的产业和投资逻辑

在你没去过柬埔寨的时候,总会从别人那里“听说”柬埔寨很穷,很破。但是你却从没亲眼见过。

是呀,放着二三线城市的房产不买,跑到一个“穷”国去买房子?

问题就在这里? 如果你想投资房地产,你真有自信未来房价一定是会涨的吗?如果把房子当财富现象的一部分,那么,你就要去思考下一步财富去哪里了,未来这里的经济还能再上一个台阶吗?同样的,房价上涨的空间又是多少?

对于高端产业,能玩得起的只有是大国,在亚洲由于日本的研发经费投入基本算是停滞了,韩国体量暂时上不去,因此亚洲基础研究崛起的希望还是只能在中国身上。


柬埔寨房地产发展背后的产业和投资逻辑

一带一路


更多的国家还是在发展承接大国的产业转移和发挥自身优势上。
目前东南亚国家中,泰国、印尼、大马是有一定的产业优势,特别是泰国提出了东部经济走廊计划后,将来基础设施建设和物流基础改善,会吸引更多产业聚集到泰国。

越南、柬埔寨、菲律宾的优势不仅是人力和土地成本低、而且基础设施比如道路、水电、人口素质等配套设施服务较完善,比缅甸、老挝更加有吸引力。

同样的问题,多少人看好北上深的房产,但是买不起,就算是买得起,投资回报率也不见得高。

新马泰的房产就是如此的问题,房价已经到了不便宜的地步,但是,各方面条件也非常的宜居,如果你偏重养老、医疗、宜居,甚至是稳健地投资,这些国家都有不错的选择。


相信更多的人还是希望通过房地产实现财富的增值和保值。那么,就要选择那些更穷(但不是最穷的),更有发展潜力的国家的房产,比如柬埔寨。

柬埔寨房价为什么相比比较便宜呢?

别看柬埔寨房价便宜,关键是该国的GDP增长一直都很强,每年都以7%的速度增长,这一数据也只有中国能超过。

主要是该国和平的时间比较短,从1993年柬埔寨正式进入和平建设时期,甚至很多人印象中还停留在红色高棉时期。

因为起步晚,柬埔寨在劳动力和土地成本上的优势非常明显,现在柬埔寨全国人口平均年龄不过30岁,绝大多数的人口全部都是分配在34周岁以下。

人口结构为柬埔寨的经济增长提供强劲的劳动力支撑,一项调查显示,柬埔寨现在每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作,有3.1%的人不再从事农业,转行当工人。

金边每年都能吸引30多万的年轻人来到这里打工,这些都构成金边房地产潜在的消费者。

柬埔寨有四大产业,其中农业、旅游、建筑业三大行业都很大的潜力可以发展,将来甚至还有会成为柬埔寨新兴产业的石油化工产业。


千万不要小瞧了柬埔寨的农业,比如柬埔寨大米。


柬埔寨大米在2012年、2013年、2014年及2018年的世界大米会议上,曾4次夺得桂冠,被授予‘世界最好大米'称号。我们熟悉的泰国香米,其实很多也是来柬埔寨收大米去包装贴牌后出口到国内的。

柬埔寨房地产发展背后的产业和投资逻辑

2014年柬埔寨有10万吨出口中国的配额,2016年上升到20万吨,今天已经提升到30万吨。不仅是大米,还有香蕉、木薯等农产品都会进入中国,有了中国市场,未来柬埔寨的农业是不是就有更多的发展动力!

其次就是旅游和建筑业,为什么要将两个行业放在一起说呢?

据柬埔寨旅游部公布的数据报告显示,2018年上半年,柬埔寨共接待300万1660人次的外国游客,比2017年上半年的266万2679人次外国游客同比增长12.7%。为了满足不断增长的旅客的需求,柬埔寨到2030年全国需新增10万间客房的酒店(其中4星级和5星级酒店占60%,相当于约6万间客房)。


什么制约了柬埔寨旅游?酒店


以西港为例,曾经是背包客的天堂,如今到处都在新建酒店,而仅西哈努克省就需要约3万间客房(其中星级酒店客房约2万间),两者将是相互促进,共同发展。


埔寨房地产最直接的动力当然还是来自于柬埔寨人口红利。
目前柬埔寨人口增长率为2.5%,人口红利平均年龄为27岁,这正值结婚、生子的最佳年龄,未来房地产刚性需求市场极大。据柬国土规划和建设部统计显示,每天仅全国建筑行业就为国人创造了约22万个岗位,建筑业已成为推动国家经济发展的重要经济支柱之一。

至于石油产业,新加坡克里斯能源公司(KrisEnergy)日前透露,该公司在海域A区块“仙女油田”将于2019年年底可日产3万桶原油。柬埔寨的石油资源已经吸引了阿拉伯联合酋长国王子对柬埔寨油气的投资。

石油产业不仅是一个庞大的产业,还可以解决柬埔寨的能源紧张问题。

3

如果你实际到金边生活一段时间你就会发觉这里有两个现象特别引人注意:

1、外国人多

2、“土”多。

金边地域不大,但大街上很多地方都是热火朝天的施工场地。这里实在是太缺少现代化的公寓了,整个金边可以说就是一块大工地。


据当地一位华裔建筑商介绍,在柬埔寨传统建筑中,居民均以“接地气”的别墅、吊楼为主,包括酒店建筑都在三楼以下。此前,包括金边在内,民房基本见不到三层或三层以上的。

随着柬埔寨近年的发展,大量的外来投资者涌入,建筑业得到了飞速发展,五层以上的住宅楼宇已成为时尚。

柬埔寨国土规划和建设部12日公布的报告显示,截至目前,柬国内五层楼以上的高层建筑物达到1088栋,仅今年头9个月,新建5层楼以上的建筑物就有92栋。

到今年年底,金边将建成的公寓数量是2.5-2.8万套,而金边的常住外国人就有30万人,也就是说金边公寓的数量连老外都满足不了,更何况是柬埔寨当地人了。

有了如此旺盛的需求,金边的租金回报率高也就不足为奇了。根据一项调查显示,金边房产租金的回报率高达6.93%,位列全球城市租金回报的第四位,秒杀国内一线城市。

柬埔寨市中心核心区域的一套公寓,即使装修比较一般,面积也不是很大,出租的价格也能达到每个月1500美金,也就是说月租将近1万块钱人民币。

过去几年金边房价每年都以15%的速度递增,而金边租金回报率高达6%到10%。投资金边房有双重收益,回报都不低。


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