[枯藤老树昏鸦，老叨劈材喂马]
五一小长假，五象湖很热闹，“天王”级产品纷纷亮相，虽未公布价格，但地价成本摆在那，2万+起是默认的入门级门槛。
不可否认，五象湖已成为南宁置业金字塔的顶端，很多人可望不可及。
不过，现在你有“平价”选择五象湖的机会了。
五象湖“老炮儿”1.7万/平起
说起五象湖的“老炮儿”，最近“复出”的宝能城挺带话题。2014年进入南宁，硬是从五象湖1.0熬到4.0。
最近，这个“老炮儿”将推出三期毛坯新品，倒是引起不小的关注：什么？宝能城还没卖完？
是的，真没卖完。项目于4月30日获得预证，价格悬念终于揭开。
三期推出12#、13#、21#，3栋楼共653套房源， 老叨在官网上按一房一价逐一查询，发现备案价1.7万元/㎡起，相比对外传言的2万元/㎡起步，价格有点意外。
▲即将推出的楼栋
以13#为例，低楼层的二楼房源备案价在1.65万元/㎡-1.76万元/㎡，其它楼层房源1.7万元/㎡-2万元/㎡。
▲宝能城3期备案价
21#价格相比13#更低一些，整体价格不超过1.9万元/㎡，1.7万元/㎡的房源占比比较多。
楼王12#备案价则稍高，备案区间2万元/㎡-2.4万元/㎡。
整体来看，1.7万元/㎡是备案起步价，1.9万元/㎡ 以下的房源充足。
从项目了解到，宝能城将于近期开盘，参考备案价销售，五一期间认筹还有98折折扣（活动截至5月5日）。毛坯房，无捆绑，无外收，入场门槛，确实有所下降。
值得一提的是，21#和13#为超高层建筑，最高49层，12#为高层建筑，共31层。
周边楼盘2万+，差价3000元/㎡
围绕五象湖周边在售新房，价格妥妥的2万+起。
龙光天瀛地价1.4 万+，房价2万+；建发央玺地价1.4万+，预计房价2.2万+；新希望锦麟玖玺地价1.4万+，预计房价2万+；龙光天阙地价1.2万+，预计房价2万+。
显然，宝能城占有明显的价格优势，同一片区，差价竟达3000元/㎡，为何？
五象湖房价贵，贵在地段。五象湖楼面地价1.2万/㎡-1.4万元/㎡，很多楼盘已经没有降价空间。房价走高，地价高是“罪魁祸首”。
而宝能城为早年拿地，与周边楼盘相比，拿地成本更低，现在1.7万起是受备案限制。
▲五象湖在售新房
再看五象湖周边的地块情况，地块开发接近饱和。整个区域整体向东南方向扩围，已到达五象南，甚至那马，意味着五湖湖板块的楼盘日渐稀缺。
早年拿地仍在售的项目并不多，价格上有优势的越来越少，五象湖的门槛越来越高，如今单价两万以下是为数不多的机会。
价格是个意外，关键看产品
任何项目，不能单纯的比较价格，还要综合分析。纵观五象湖，各大项目即将扎堆入市，今年，宝能城推出三期产品，项目价格及价值到底处在市场什么水平，我们一起看看。
①楼盘规划
宝能城总占地191亩，总建面约79万㎡。这个体量，在五象湖比较少见。项目主打五象湖纯粹的住区，没有回迁房及产权移交房。
项目总共分4期开发，一期是约2万㎡主题商业街，目前已营业；二期是5栋高层住宅楼，目前已入伙；三期是十二栋升级新品住宅，即将销售；四期是约6.1万㎡商业MALL，另外还有一栋标志性办公楼，目前在建中。
在五象湖当前主要以住宅为主的供应格局中，宝能城作为片区唯一在售的城市综合体，显得比较“另类”。
▲宝能城整体鸟瞰图及分期
②三期升级
宝能城上一批二期五栋住宅正式交付是2018年的事了。为什么两年过去了，才推出三期产品，其实市场积累了不少疑问。
根据现场踩盘消息，宝能城最早拿地是在2014年，因规划较早，已无法匹配区域形象和居住需求。
2018年起，宝能为了适应区域发展现状及未来趋势，重新启动项目的规划调整，从社区平面布局、外立面用材、园林打造、入户大堂、梯户比、产品面积、户型空间等方面都做了全面提升，升级成为全新三期。
从整体规划看，三期十二栋住宅，1987套房源，全部做到了户户朝南，在整个片区极其少见，采光通风条件好。
三期外立面进行了全面升级。楼体下方采用石材干挂，上方采用真石漆，配合坡屋顶部造型，全面提升了整个社区档次。
▲宝能城三期立面效果图
园林主打5万㎡新亚洲风格园林，相当于6个足球场大小，在片区首屈一指。
园林分为动静两个区域，16重景观营造，配备870㎡无边界泳池，配600米环形夜光跑道，在架空层打造了4000㎡主题泛会所，以及篮球场、羽毛球场，宠物乐园等。
▲宝能城整体园林规划图
户型以110-160㎡改善产品为主，梯户比很低，主要为两梯三户、三梯三户、三梯四户，可见，就是冲着纯改善而去的。
层高方面，也做了不小的提升，3.15米层高。另外地下入户大堂、单元入户大堂、标准层电梯厅、电梯4重精装入户体系，看起来比较有质感。
▲宝能城三期四重精装入户效果图
③推售房源
宝能城三期最小面积92㎡，不同于其它楼盘，为了蹭学区而做成小两房。目前计划首推13、21栋二单元产品，三梯四户，92、112、146㎡三种产品，主要以92和112面积产品为主，也是整个社区为数不多的小户型产品。
92㎡三房，户型格局方正，利用度高，南北双阳台，每个卧室都带一个飘窗。
▲92㎡三房
112㎡三房，经典户型，正南向，采光好，双阳台，动静分区，餐客一体，空间感好，卧室带一个豪华大飘窗。
▲112㎡三房
146㎡四房，横厅设计，南北双阳台，开间达7.2米，采光面大，全明户型，南北双阳台，双排厨房设计，270°景观飘窗。
▲146㎡四房
地段完爆一众楼盘？
房子的价值，不是房子本身的水泥钢筋，而是房子下面的地段。可以说，一个楼盘的价格组成超过60%取决于地段价值，余下为产品价值。
五象湖土地有限，大部分产品为高层或者和洋房混搭，容积率越做越高，我们被眼花缭乱的营销吸引，而忽略了最重要的地段因素。
选对了地段，买房则选择对了一半。
宝能城具有价格优势，地段优势也很明显，有扒友直言：“宝能城的地段完爆周边项目”。
▲粉丝评论
宝能城处于2、3号地铁线平良立交站。项目花了不少钱做了地铁无缝接驳，是目前南宁为数不多在售的双地铁上盖物业，相比五象湖片区其它地铁旁和地铁周边项目，与地铁的距离有绝对的优势。
我一直认为3号线是非常重要一条骨干线。它串连的是青秀与五象新区两个重量级区域，注定是未来的黄金地铁线。
简单来说，就是现在的金湖商圈、未来城市中心五象总部基地、五象湖国际住区、还有正在加大招商引资的综合保税区。
2号线则是连接老城区，旧城中心和机场枢纽中心。
3号线与2号线的交汇满足了所有的出行需求，无论是老城区，还是现在的CBD商圈，或者以后的城市中心。
若买房从实用角度出发，交通需求则是最大的需求，即是项目价值体现。
▲宝能城双地铁优势
商业方面，五象湖核心的商业中心位于平乐大道与良玉大道交汇处的十字中心，聚集了宝能环球汇、华润万象汇、合景商业中心、威宁邻家广场四大商业。
宝能城具有先天的地段优势，自带商业体，规模6.1万㎡，商业负层与地铁口接驳。
项目号称将借鉴深圳商业中心之一的宝能ALLCITY经验，整合宝能集团自己旗下的影业、餐饮、零售等商业资源和战略合作资源打造“南宁第二个万象城”，至于具体如何，不妨期待看看。
此外，衡量一个楼盘最大价值，除商业和地铁外，学区则是另一个重要组成部分。宝能城不仅是名副其实的地铁上盖物业，还有名校汇聚，而这个学校就是三中五象校区，五象实验一小、滨湖路小学五象校区，是五象湖优质的学区。
但学区划分每年有变动，具体划到哪所学校，以教育部门公布为准。
宝能，还靠谱吗？
有意识的去提升产品，初衷是好的。
但宝能城的住宅停滞得太久，中途有各种传言。甚至有人认为宝能不行了，购房者也很忧心，宝能还靠谱吗？
宝能在南宁的作品并不多，经典作品更是少，从而对宝能产生异样看法，也可以理解。
在宝能产品系里，宝能城是集团内部TOP级产品。全国有8座宝能城，共同特点是处在城市核心位置、超大体量、业态丰富，力争做成城市地标。
▲全国8座宝能城
企业实力方面，多元化集团，有强大的后盾支持，产业布局有：地产开发、高端制造、国际物流、民生服务四大领域二十多个经营单元。
▲宝能3大战略定位及4大产业布局
宝能的特点是多元化发展，为大型产业集团，地产板块有3大产品线，即：
城市综合体、科技园、国际商务区。虽然地产产品线不多，但不能否认其实力。关键看做得如何，另外就是品牌如何看待城市。
从表现来看，其实看得出宝能有深耕南宁的决心，属于默默做事的类型。先看宝能南宁3大综合体：
▲宝能在南宁的三个项目
再看宝能经营南宁的决心，计划自持经营南宁三大项目30万㎡商业MALL和2栋写字楼：
▲宝能自持经营项目
最后，大家可能都不知道的是，宝能居然还在五象建了2家三甲级医院：
据内部消息，宝能南宁公司今年也在计划拿地。这么看来，宝能城的任务不仅是卖房，同时也是一次品牌调整。
经过两年的自我调整，可能未来会呈现不一样的宝能城。比如，五象湖核心板块，片区内诸多“唯一”：自带型商业MALL、双名校学区、城市综合体、5万㎡园林、全商品房社区、3.15米层高产品……
价格17000元/㎡起，是否对你的胃口？
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