保持房地产市场的稳定持续复苏对经济稳增长尤为重要。
◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
17日上午，国家统计局公布了2020年一季度各项数据：其中GDP同比下行6.8%。具体到房地产行业，前3月开发投资额同比下降7.7%、商品房销售面积累计同比下降26.3%。但3月单月情况而言，楼市复工复产后市场恢复成效显著，开发投资额、销售、土地等各项主要指标同比降幅明显收窄，绝对量也逼近2018年以来单月平均水平。
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3月销售规模回升至2018年以来常态水平，拉升累计同、环比增速显著收窄
2020年3月，各地楼市快速复苏带动全国新房销售回归正常水平，各项增速降速明显收窄。整体来看，3月商品房销售面积报13503万平方米，销售金额报12162万元，同比降幅分别收窄至14.1%和14.6%。受3月销售表现拉动，一季度全国新房销售面积同比下降26.3%，降幅比前2月收窄13.6个百分点。
与实际市场活跃热度一致的是，3月新房销售体量已齐肩2019年正常水平。2019年除“金三、金九”等销售节点外常规月份平均成交面积为13580万平方米，3月销售规模已与之相当，同时已超过2019年4月、7月、8月等。从实际销售表现来看，受疫情抑制的置业需求在3月集中释放，多地购房者成交下定周期显著缩短，引发了一波“报复性”销售热潮。其中尤以西部、中部热度最高，两地一季度商品房销售面积较前2月分别大幅收窄了19.4pts和12.4pts。
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70城房价整体持稳，同比涨幅回落而一、二手房环比价格微涨
全国商品住宅销售价格同比保持稳定，仅一线城市二手房价格同比涨幅微扩。3月，一二三线新建商品住宅销售价格同比涨幅分别回落0.15pts、0.43pts、0.64pts，整体同比增速回落0.52pts；二手住宅销售价格仅一线城市同比涨幅微扩0.22pts，其余二三线及整体房价同比涨幅均回落。
伴随疫情积压住房需求逐步释放，各级城市房价环比出现微涨。具体来看，70个大中城市整体新房价格环比上涨0.1%，其中一二三线环比涨幅分别扩大0.03pts、0.15pts、0.08pts，但一线、三线及整体房价涨幅较1月均有不同幅度回落。相应的，二手住宅销售价格整体环涨0.05%，其中一线城市环比涨幅扩大0.38pts最高。整体而言，一二手房房价受成交热度带动环比上扬，但总体保持在稳定区间。
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3月开发投资额同比增1.2%，拉动累计同比跌幅显著收窄至7.7%
受各地建筑工地复工利好，3月单月开发投资额更是达到近2年高点。以此推动下，2020年一季度全国房地产开发投资额完成21963万元，同比降幅大幅收窄至7.7%。
我们认为，本月开发投资额得以大增主要受施工复工推动，同时在后续土拍重启下二季度继续保持复苏势头。受疫情管控影响，新开工投资尚未发力，但随着建筑业复工，施工方追赶工期的意愿持续走强。此外各地土地供应已逐渐恢复往期水平，3月供地规模较2月已经翻番，后续成交规模预计大幅回升也将继续推动开发投资额继续复苏。
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新开工尚未发力、施工面积创半年新高，土地购置增速降幅收窄6.7pts
从新开工面积来看，3月房屋新开工面积有所回升但依旧较低。疫情常态化下，各地防疫管控尚未彻底放开，受此影响3月房屋新开工17833万平方米，同比仍跌10.45%。
我们认为，随着疫情形势逐步向好，二季度房屋新开工面积仍将成为开发投资额重要发力点。当前房屋新开工面积虽较1-2月已有大幅度回升，但距离往期正常水平仍存在15%左右的差距。我们预计，随着全球疫情于二季度以及下半年逐步控制，楼市正常化后房企将加快加大项目新开工进度，后续房屋新开工面积有望稳健回升。
从施工面积来看，3月房屋施工面积创去年下半年以来新高。各地建筑业于2月陆续复工后，施工方提高施工强度致使3月全国房屋施工面积达到23645万平方米，创2019年下半年以来新高。
预计房屋施工面积将在短期内继续维持较高体量，成为疫情过渡期间房地产开发投资额增速的重要支撑力。
从土地购置面积来看，多城市地市重启拉动一季度累计同比降幅收窄6.7pts。 2020年一季度土地购置面积同比降幅收窄至26.3%。受优质土地成交占比维持高位影响，多城土地竞拍指标趋好，正整体土拍市场热度较高。考虑到当前土地成交规模仍处于近一年较低水平，且后续地市供应将逐步恢复正常水平，预计后续土地购置面积将跟随地市复苏继续回升。
综上，我们对于后市给出如下几点判断：一季度，在新冠疫情冲击下整体经济增速回落，房地产行业整体保持稳定，对宏观经济的支撑作用立见真章，对经济稳增长的作用愈发突出，故而保持房地产市场的稳定持续健康发展就尤为重要。
从商品房销售来看，虽然3月已大有起色，但随着积压需求尽数消耗之后，诸多城市也面临后继需求无以为续的情况，整体销售规模开始冲高回落。主要在于行政政策的预期不明朗，虽然房贷金融环境对市场逐渐“友好”，但各地新政“一日游”情况时有发生，将不利于“稳预期”。
对土地购置、新开工、建安施工而言，随着后续疫情向好，土地市场恢复正常，二季度及下半年新开工面积有望高位维持，销售-竣工剪刀差也将倒逼建安施工规模持续增长，这些有利因素都将成为房地产开发投资额增长的有力支撑，预计二季度开发投资额增速仍将稳定回升。
排版丨Jenny
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投资增速创20年新低，商品房销售与新开工跌幅好于预期
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