事件：今天下午，一份疑似恆大地產的文件在網上傳播，引起了恆大地產（03333.HK）及恆大汽車（00708.HK）盤中跳水。這份《恆大集團有限公司關於懇請支持重大資產重組項目的情況報告》稱，“如果恆大地產本次重組未如期完成，可能引發一系列系統性風險”，並稱“深深房與恆大地產重大資產重組，符合國務院關於區域性國資國企綜合改革試點精神”，“懇請省政府予以關注、協調推進”。
恆大集團的闢謠
晚間，恆大集團發佈聲明：“近日，網上流傳有關我公司重組情況的謠言，相關文件和截圖憑空捏造、純屬誹謗，對公司造成嚴重的商譽損害。我公司強烈譴責，已向公安機關報案，堅決用法律武器維護公司合法權益。”從恆大官網聲明及向公眾發佈的公司公告內容上看，網傳文件並不屬實，但恆大集團的資產負債情況到底如何呢？
中國恆大淨負債率較高
恆大資金鍊是否安全呢？我們用淨負債率這個指標來衡量。淨負債率是常用的衡量房企資金鍊安全狀況和槓桿水平的指標之一。它的計算公式是：淨負債率=（有息負債-貨幣資金）/淨資產，其中有息負債是指短期、長期借款、應付債券等。根據億翰智庫與《國際金融報》聯合出品的《2020年中期50家典型房企淨負債率》報告，中國恆大淨負債率199.3%，排名倒數第二。排名靠前的房企有萬科A（27.0%），中國海外發展（33.0%），新城控股（35.1%），招商蛇口（39.5%），華潤置地（45.9%）。
三道紅線
近日，房地產圈流傳最多的名詞可能就是“三道紅線”了，這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標準。具體來說是：紅線1，房企扣除預收款以後的淨資產負債率高於70%；紅線2，淨負債率大於100%；紅線3，現金短債比例小於1倍。同時，根據三條紅線的踩線情況，監管層給出相應管控範圍和目標，將房企劃分為“紅橙黃綠”四擋：
紅色檔：三項指標全部踩線，有息負債不得再增加；
橙色檔：兩項指標踩線，有息負債規模年增速不得超過5%；
黃色檔：一項指標踩線，有息負債規模年增速可放寬至10%；
綠色檔：所有指標符合監管要求，有息負債規模年增速可放寬至15%。
從克爾瑞監測及貝殼研究所的數據顯示，2020年上半年，處在“紅色檔”的房企有：融創、恆大、綠地、富力、華夏幸福；處在“綠色檔”的房企有：金地、龍湖、中海地產、華潤置地。
觀點
中國的房地產發展最好的時期已經過去了，在“房子是用來住的，不是用來炒的”、“不以刺激房地產來拉動經濟發展”的政策背景下，房企高速發展的時期已一去不復返，如果沒能控制好槓桿，在經濟下行及限購政策衝擊下，房企風險明顯增加。
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（國金證券江華偉 SAC執業編號：S1130517050003）
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