4月3日，万科+中天+正田联合拿下长安新民125万平的旧改项目；
4月13日，华润中标道滘马洲城市更新单元；
4月14日，东莞鸿裕源房地产开发有限公司拿下寮步镇石步村华怡产城融合类更新单元。
离23日的4月第一块土地挂牌拍卖还有近10天，东莞的城市更新项目市场就先火起来了。
加上3月鸿荣源抢下黄江两宗旧改项目，华夏幸福、龙光地产瓜分的常平3宗旧改项目，东莞旧改市场可以说是火得一蹋糊涂。
很显然，在土拍市场之后，东莞旧改市场也成了深圳房企的猎场。
深圳房企抢地，告诉你东莞土地价值
深圳房企在东莞旧改市场的实力，最具代表性的要数华润了。
拿下道滘马洲旧改项目后，华润在东莞的各类型项目达到了23个，其中在售的项目有大朗松湖悦府、常平华润幸福里、清溪华润润溪山、企石华润公园九里。
在建或待建项目有南城国际商务区的万象府、松山湖的万象汇及滨海湾新区的TOD综合体等。
华润的23个项目遍及东莞12个镇街及功能区，其中东城区7个项目成为华润的重仓区，其中包括了火炼树、同沙工业园等5个城市更新项目，牛山中心片区开发项目，以及榴花学校政府代建项目。
南城区是华润的重点区，已经拿下三个项目。南城CBD的万象府已经在建，东莞国际商务区片区开发项目和亨美社区城市更新项目还在待建。
此外，水乡片区中堂1宗地，道滘2宗地总计3个项目；东部产业园片区常平2个、谢岗1个总共3个项目；松山湖片区松山湖、大朗各1个总计2个项目，东南临深片区塘厦、清溪各一个总共2个项目；滨海湾新区一个项目。
六大片区、12个镇街、23个项目，在粤港澳大湾区中，东莞无疑成为了华润在深圳之外最重要的市场。
由于深圳土地资源稀缺到难以想象，开发成本也高到天际，东莞自然成了华润布局大湾区的第一选择。
不仅是华润，招商蛇口、鸿荣源、龙光天健等深圳房企，也早已不把东莞当东莞看了，在他们眼中，东莞已经跟深圳没有本质上的区别了。
为什么选择东莞？房企眼中东莞就是深圳
深圳房企把东莞当深圳看，一是深圳用地实在紧张，近乎无地可拿了。二是深圳跟东莞越来越像一个共同体，彼此都离不开对方了。
从产业互补，城市融合上，没有那个城市能替代替代东莞对深圳的角色。
深圳的产业生产逐渐在向东莞迁移，如华为、中集、大疆把生产环节迁到松山湖片区，欧菲光、紫光、平安、正中进驻滨海湾新区。
东莞企业总部迁往深圳布局国际市场的趋势也在抬头，OPPO在深圳湾超级总部基地建总部，VIVO也在深圳宝安建总部，两地的产业分工与融合正在向纵深挺进。
这不是谁是谁的附属，而是两个城市在产业链上的不同定位。
在整个粤港澳大湾区远期发展上，深圳光明一个科学城，东莞松山湖一个科学城，是构筑以深圳为主阵地的国家综合性科学中心。
深圳的光明科学城才开始发展，松山湖的散列中子源实验室已经是大湾区的第一个国家级大科学装置了。
深圳是综合性国家科学中心的主阵地，但是东莞市目前是走在最前面了，东莞在深圳面前也完全有这个自信。
当然，在综合性国家科学中心上，深圳是更有自信的，毕竟深圳以科创中心跻身四大超一线城市的。正因为如此，两个自信城市才能并肩一起走下去。
产业经济上的融合，也表现在两个城市的人员流通上。根据百度迁徙地图大数据显示，莞深两城都是对方人口最重要的迁入来源地和迁出目的地。
在东莞方面，迁入人口占第一位的是深圳，占总迁入人口的36.76%，第二位是广州才14.22%，深圳对东莞的人口流入贡献度是广州的两倍多。
在迁出目的地上，东莞流向深圳的人口占流出总人口的42.1%，这是流出人口的一小半了。
而东莞流向广州的人口仅占流出人口的16.09%，差不多才是东莞流向深圳人口总量的三分之一。
在深圳方面，流入人口占第一位的是东莞，占总量的31.1%，比第二位的惠州（19.07%）高出12个百分点。
在流出目的地上，东莞也是高居第一位，比重是39.24%，是第二位惠州（15.77%）的两倍多。
数据不会说谎，人口流动也是在用脚投票。
东莞和深圳之间的人口流通充分说明了，深圳人爱往东莞跑，东莞人也爱往深圳跑。
人员的流通维持在双方相对均衡的状态，这说明东莞和深圳经济上、产业上的互相成就，地位上的相对平等，才有两地的长期合作共赢 。
经济上、人口上的两城融合，也从侧面解开了一个楼市的谜团。
据深圳中原统计，2020年2月惠州新房均价11732元/平，同期的东莞新房价格却超过了23000元/平。
东莞的房价相当于惠州的两倍，深圳客还是涌向东莞，而对惠州爱理不理，这可能就是经济产业这个基本面对房价的支撑吧。
回到东莞与深圳的关系上来，正是东莞和深圳地位上的相对平等，经济产业上互相成就，所以是真正意义上的融城，这对于深圳房地产及深圳产业来说，东莞除了名字叫东莞外，实质上跟深圳没有区别了。
从华润的布局，透视东莞的价值地图
东莞跟深圳没区别了，东莞各镇街之间还是有一定区别的。
就像深圳，物业价值最高的深圳湾房价已在20万上下了，而龙岗北部大部、坪山、大鹏的房价还停留在3字头，高低之间相差了约6倍。
深圳房企在东莞拿地遍及中心城区、松山湖片区、滨海湾片区、东南临深片区、东部产业园片区以及水乡片区六大片区，但是从布局的力度上看，还是有所侧重的，这代表了深圳房企对东莞各片区的价值认识。
首先是中心城区的东城、南城，华润总计布局了10个项目（东城7个、南城3个），将近一半的项目重仓中心城区，已经说明了中心城区的价值。
而且南城国际商务区是东莞未来中心的中心，亨美城市更新是市政广场板块的项目；东城的火炼树、牛山中心片区等项目也都是城市最核心的地段。
中心城区绝对是东莞最有价值，也最值得追高的片区。
东莞最好的教育资源、行政资源、文化资源、商圈配套基本集中在此，特别是东城和南城。
未来随着华润项目的落地，东莞的生活、商务环境应该也会有质的提升，无论现在还是未来，中心城区都会是最有价值、最有升值空间的片区。
这也是2020年东莞土地拍卖唯一一块突破最高限价的地块出现在中心城区（万江）的原因所在。
第二是松山湖和滨海湾新区。楼探长把这两个地方放在一起讲，是因为这两个片区有太多的共性。这两个片区是东莞经济最强的区域，松山湖2018年产值破600亿是当年GDP最高的区域。2019年长安GDP超过700亿，是东莞已经揭晓的年度经济最强镇。
在产业上，松山湖和滨海新区都有承接深圳外溢产业的实力和基础。地理上，松山湖和滨海湾片区分别毗邻深圳最具潜力的光明区和沙井片区。
未来这两个片区也是东莞、深圳地铁接驳的地方，东莞1号线和深圳6号线支线，东莞5号线和深圳13号线在松山湖片区接驳。
东莞地铁2号线与深圳地铁20号线，东莞3号线支线与深圳11号线在滨海湾对接。
所以因为地铁，这两个片区的物业需求也主要来自深圳。
深圳每年人口净争40多万，目前深圳房价已经突破6万了，未来在人口压力下房价上涨趋势很难扭转。
一界之隔，东莞这边的房价仅相当于深圳的约60%，有深圳客背书，滨海湾未来的物业价值可以说丝毫不逊于中心城区。
第三是东南临深片区。
这个片区也是以深圳需求为主，由于最早做深圳客开发，是东莞第一波吃深圳红利的物业区。目前凤岗均价3.2万元/平，塘厦在2.5万元/平，价格已经在高位，以现有的经济产业基础，已不能对毗邻区域的深圳客产生足够的吸引了。
但是，毕竟是最早打深圳客概念的片区，价值基础仍在。华润及深圳房企可能在等深圳“扩容”的推进吧，就算不扩容，区域纳入深圳地铁体系，价格也是存在上涨空间的。
虽然深圳地铁10号线东沿线（凤岗段）刚被国家发改委毙掉了，但是在今年深圳特区建立40周年的特殊年份，说不定国家会在8.26周年庆前后送出大礼包。有大利好预期，临深片区的楼市还是值得期待的。
第四是水乡片区。水乡片区有点像2010年前后的深圳龙华及2015年左右的光明和沙井，都是房价涨价潮下的
地铁红利的收割区。2009年深圳房价在经历了2008年的重挫后一路高涨，关内刚需被挤向关外。龙外因为地铁4号线和北站效应成了关内外溢客最理想的承接地。
2015年，深圳房价疯涨并席卷全国，深圳刚需被继续往外挤压，在地铁11号线和深圳国际会展中心利好下，一波人引向了沙井；在地铁6号线和深圳北部中心刺激下，一波人流向了光明。
人口迁移东线在政策、地铁交通交织下，深圳光明现在是压着新房价格，二手房价已经上7万了，沙井的房价也超过了4.5万向着5万一路开进。
水乡片区也一样，东莞中心城区房价已经到了3万，正在向着4万狂奔。
莞城丰华珑远翠珑湾最高备案价过4万，中海莞府最高备案价超过4.7万，这种房价趋势肯定会将刚需往外挤，而最好的目的地就是水乡片区。
一是水乡片区价格1.8万左右，相对是洼地。二是水乡片区连通中心城区的地铁1号线正在修建，未来对接中心城区配套的障碍正在消失。
三是，已开通的莞惠、穗深城轨及未来莞佛城际铁路的外来置业客也有价值加持......总之，水乡片区就像是站在一个风口上了。
最后，我们说说东部产业园片区。这个片区的价值就是东莞的地也不多了，只要是东莞的地，不久的将来都是优质资源，有土地就有后发优势。
深圳坪山，从最偏远的区，成为产业上的最中心区，后来居上也是源于后发优势。
凭着土地资源坪山成为了深圳国家级高新科技园区“一园两核5片区”格局中两核中的一核，另一核是南山科技园，土地储备的优势由此可见一斑。
东莞东部产业园片区能像深圳坪山一样弯道超车吗？谁也不敢说一定不能！
现在基本就清楚了，华润及其他深圳房企在东莞拿地，有短期目标的，有长线价值的，因为像深圳一样，东莞不久也会成为土地最紧张的城市之一，因为东莞的土地开发强度已经超过了30的警戒线，深圳房企跑来抢旧改项目，已经给东莞敲响了土地紧缺的警钟！
来源:东莞楼市
