買房為的是什麼？住還是賺錢，不用說，大家都心知肚明。換做十年以前，買房其實沒有這麼多彎彎繞，有需求有資金，出錢買便是，那時候房子是拿來住的。彼時很多城市的房價都在可接受範圍之內，市場也幾乎少有炒作者存在。因此，對待房子的態度，很多人都是買得起就買，買不起就踏實攢錢。但是2010年後，樓市的一切驟然改變，特別在2016年，國人的“炒樓”熱潮達到頂峰，再加上經濟發展需要，國家一邊鼓勵買房，一邊實行貨幣支持，房子的居住價值顯然不再被看重，取而代之的是可以升值賺錢，甚至是一夜暴富的工具。
當然了，過去十年，房地產確實沒讓“押注”的人失望。2010年-2016年這短短6年時間，全國房價均價翻了一番，一線及絕大部分強二線城市的年漲幅都在30%上下，但凡早買的，基本就是躺贏了。正所謂物有兩極、事有兩面，房子越多，居民的財富就與房地產緊緊捆綁在一起。據西南財大2018年數據，中國城市家庭房產佔比高達77.7%，金融資產僅佔11.8%，同時，個人房貸款餘額從2014年底的10萬億迅速上升到2019年底的30萬億。但是一場風波，讓許多人的買房理念產生動搖，也體會了一把絕望背後的希望。“規則”突變：國家放兩大招，或影響樓市下個10年？新政策下，我們應該去哪買房？
房地產的“定海神針”來了：大城市變得更大，老家的土地，會物盡其用
近日，高層印發兩份重要文件，事關股市、債市、匯市，以及土地、勞動力、戶籍和城鎮化等眾多要素，其中，樓市中最關鍵的三項：土地戶籍和城鎮化，這些都是構建房地產的決定性因素。具體的“看點”，土地：制定出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見，全面推開農村土地徵收制度改革；戶籍：探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區新區落戶限制；城鎮化：穩妥調減收縮型城市市轄區，審慎研究調整收縮型縣（市）。
房說君認為，加大土地供應，有助於“有人口流入”的城市擴大使用範圍，而進一步降低落戶門檻，加快1億人進城落戶同時，能通過城鎮化來穩定增長，保證就業。顯然，這三項是相輔相成的，箇中重點就是城鎮化，因為吸引人口遷徙城市，居住地的變化勢必會帶來買房、租房等一系列需求。值得注意的是，這一次政策開了新口子：郊區、新區可取消落戶限制。要知道，超大和特大城市的落戶門檻素來最多，普通人想都不敢想。這樣一來，未來除了京滬兩城以外，廣深、成都、杭州、南京等超大特大城市的郊區新區，將有“零門檻”的突破口。
當然了，有增必有減。去年，發改委第一次提出“收縮性城市”這個概念，今年的文件，就直接提出了“解決辦法”。在房說君看來，誰的戶口更香，老百姓都會用腳投票，只是作為收縮城市，如果人口減少的太厲害，城市級別或會下降，甚至是撤併到其它城鎮。如果你以為這將是市場上行的契機，那就大錯特錯了。近年來，隨著城市化的腳步越來越快，據央媒發文指出，2019年末，全國城鎮常住人口84843萬人，佔總人口比重為60.6%。與發達國家普遍75%以上的城鎮化率相比，我國還有15%的發展空間。可見，城鎮化的“天花板”已經越來越近，這種形勢下，如何推動人口向大城市或是城市群聚集，關乎著下半場的勝敗。
高層再提老舊小區改造，直接下達要求，拆遷夢打水漂了
基於以上的定調，未來10年的樓市輪廓也基本形成。而近日高層會議公佈的一項政策，兩者一起，將悄然改變市場的格局。會議明確，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。房說君認為，以前是拆遷為主改造為輔，未來，放在首位的將是“改造、提升”，根據高層的部署，今年的計劃比去年要增一倍。
再加上符合建成於2000年之前+公共設施落後+居民改造意願強烈的小區，全國共有17萬個，涉及居民大概有3000多萬戶，上億居民。老舊小區的體量可見一斑，如果按照每年改造3.9萬個小區來推算，全部完成大約要4-5年，一旦舊改逐步推進改造，房多者手中的房子越多，價值打折的幅度就會越大。因為市場上大拆大建將會延遲，曾經盼著“推倒重來”的拆遷夢，無疑是打了水漂。
房說君認為，總結起來，房產持有成本上升、風波影響的趨勢下，加上土地、戶籍以及老舊小區的影響，有2類人的處境有點麻煩。
三四線棚改城市的多套房持有者
眾所周知，前幾年三四線的棚改計劃，曾帶動廣大地市掀起翻天覆地的變化。因為棚改背後，有貨幣化補貼的直接刺激，更有央行投放基礎貨幣來進行支撐，想不火都難。正因為如此，年輕人多，勞動力多的城市接盤者較為充裕，而小城市本來就沒有什麼人，大量的老破舊，如果在城市群周邊還好，如果真的撤併還有機會賣出去，但是那些偏僻的縣城地市，隨著時間的推移，炒房者、房多者或會逐漸消失。
市場上升期高位囤房者
從2018年至今買房，一方面要承擔上浮25%左右的房貸利率，另一方面又揹負著近20年以來房價的“山頂價”，連地市縣城動不動都漲到1萬一平米，對工薪族來說，月薪3千房貸8千的現象司空見慣，自住的話也無可厚非，但如果基於囤房為目的的，未來除了降價甩賣，已經沒有第二條路。特別是因為風波關係，房說君瞭解到一些三四線城市的精裝別墅，一個月時間連降100萬都沒人買。
房說君有話說，總之，國家兩大招極其重要，至少對未來10年的房地產有著深遠影響。如果你近期還有買房打算，一定要仔細研究，記著一句話，短期事件只會摧毀既有秩序，而城市化塑造的才是經濟規律。明白了這個前提，買房要做的選擇，儘早撤離遷出人口多的“收縮城市”，儘快擁抱“有顯著人口增加”的城市群、都市圈。
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