隨著元旦的結束，2018年已然落幕，細數樓市關鍵詞，相信大家對於“住房不炒”、“分類調控”、”租賃市場”等名詞定不陌生。那麼，今天，筆者就通過數據與大家一同回顧去年湘潭樓市。
圖片來源：大話房市
一、 預售面積同比增長近40%
根據湘潭市住房和城鄉建設局（以下“湘潭住建局”）最新發布報告顯示，前11月，湘潭市（含縣市）新建商品住宅批准預售面積為488.54萬平方米，同比增長32.16%。其中市區批准預售許可106個，批准住宅預售面積318.43萬平方米，同比增長近40%。
具體來看，11月單月全市新建商品住宅批准預售面積39.58萬平方米，環比下降2.7%，同比下降14.68 %。其中，市區批准預售許可6個，批准住宅預售面積12.61萬平方米，環比下降59.85%，同比下降66.28%。
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10月，全市新建商品住宅批准預售面積40.68萬平方米，環比下降51.85%,同比下降25.73 %。其中市區批准預售許可12個，批准住宅預售面積31.41萬平方米，環比下降51.2%，同比下降5.7%。
7、8、9月全市新建商品住宅批准預售面積依次分別為58.73萬平方米，同比增長321.61 %；61.33萬平方米，同比增長151.25 %；84.49萬平方米，同比增長96.85%。其中，市區預售預售面積依次分別為43萬平方米，同比增長309.91 %；37.94萬平方米，同比增長76.22%；64.37萬平方米，同比增長114.42%。
不難看出，2018年下半年較之2017年下半年同期整體市場放量明顯增長。特別是去第三季度可謂是達到了高點，其中9月份，放量最大，而7月份同比增長幅度最大，無論是全市，還是市區增幅均超過300%。
二、 住宅銷售面積同比增長超10%
從湘潭新建商品房住宅銷售面積來看，前11月為448.96萬平方米，同比下降3.44%；其中，11月單月銷售面積為29.17萬平方米，環比下降38.61%， 同比下降48.89%。10月為47.52萬平方米， 環比增長33.99%，同比增長20.18%。9月為 35.73萬平方米，環比下降36.86%，同比下降12.96%。
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從市區新建商品房住宅銷售面積來看，前11月為315.65萬平方米，同比增長12.29%；其中，11月單月銷售面積為19.83萬平方米，環比下降25.89%，同比下降41.42%。10月為31.87萬平方米， 環比增長19.09%，同比增長29.34%。9月為26.76萬平方米，環比增長3.2%，同比下降4.94%。
由此，可以看出去年下半年樓市整體銷售保持增長勢頭，但在11月單月呈現同比和環比雙降，且幅度較大，筆者認為這主要是由於傳統春節前夕，湘潭這類三四線城市的返鄉置業潮臨近所導致。
三、 庫存去化週期低於6個月
據湘潭住建局統計數據顯示，截至11月底，全市新建商品住宅庫存量為229.72萬平方米，較之同期增長20.43%。其中，市區住宅庫存量為173.47萬平方米，較之同期增長不到1個百分點。
結合3季度與10、11月的情況來看，湘潭整體樓市庫存量基本穩定在200萬平方米，上下浮動區間15個百分點，也就是30萬平方米。按照前11月的樓市平均銷售計算，去化週期為5.8個月。
如果結合這些當地房產出臺的政策來看，能更好的讀懂市場。在國家棚改政策調整的大框架之下，去年8月湘潭住建局出臺了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，9月出臺《湘潭市市城區商品房預售款監督管理辦法》，下半年呈現的整體和單月房地產市場變化則有跡可循。
對此，筆者認為，總體而言，湘潭3季度與10、11月的樓市數據報告至少說明以下幾個方面：
1、 起始於2016年10月的樓市調控，調控基調延續至今，在“分類調控”的指導思想下，作為4線城市的湘潭去庫存是首要任務；
2、 在持續2年多的本輪調控中，無論是中央，還是地方保持房地產市場總體平穩是重中之重；
3、 預售面積同比整體增幅明顯，環比略有降幅，這說明湘潭樓市預期利好好，穩步回調。
4、 銷售面積同比與環比走勢基本一致，單月如果是環比增長，則同比也是增長，且幅度相似；反之也是如此。另外，今年前11個月整體銷售量略有下降，這說明調控以來，2018年與2017年的房地產市場呈現相同的態勢，且趨勢持續至今。但隨著分類調控、棚改等宏觀細則的調整到出臺後，市場有所降溫。
5、 截止到11月底，湘潭樓市庫存量去化週期處於臨界點，略低於標準值，這透露出當地目前正在由去庫存過度到補庫存階段，樓市將進一步趨向穩定。
