随着元旦的结束，2018年已然落幕，细数楼市关键词，相信大家对于“住房不炒”、“分类调控”、”租赁市场”等名词定不陌生。那么，今天，笔者就通过数据与大家一同回顾去年湘潭楼市。
图片来源：大话房市
一、 预售面积同比增长近40%
根据湘潭市住房和城乡建设局（以下“湘潭住建局”）最新发布报告显示，前11月，湘潭市（含县市）新建商品住宅批准预售面积为488.54万平方米，同比增长32.16%。其中市区批准预售许可106个，批准住宅预售面积318.43万平方米，同比增长近40%。
具体来看，11月单月全市新建商品住宅批准预售面积39.58万平方米，环比下降2.7%，同比下降14.68 %。其中，市区批准预售许可6个，批准住宅预售面积12.61万平方米，环比下降59.85%，同比下降66.28%。
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10月，全市新建商品住宅批准预售面积40.68万平方米，环比下降51.85%,同比下降25.73 %。其中市区批准预售许可12个，批准住宅预售面积31.41万平方米，环比下降51.2%，同比下降5.7%。
7、8、9月全市新建商品住宅批准预售面积依次分别为58.73万平方米，同比增长321.61 %；61.33万平方米，同比增长151.25 %；84.49万平方米，同比增长96.85%。其中，市区预售预售面积依次分别为43万平方米，同比增长309.91 %；37.94万平方米，同比增长76.22%；64.37万平方米，同比增长114.42%。
不难看出，2018年下半年较之2017年下半年同期整体市场放量明显增长。特别是去第三季度可谓是达到了高点，其中9月份，放量最大，而7月份同比增长幅度最大，无论是全市，还是市区增幅均超过300%。
二、 住宅销售面积同比增长超10%
从湘潭新建商品房住宅销售面积来看，前11月为448.96万平方米，同比下降3.44%；其中，11月单月销售面积为29.17万平方米，环比下降38.61%， 同比下降48.89%。10月为47.52万平方米， 环比增长33.99%，同比增长20.18%。9月为 35.73万平方米，环比下降36.86%，同比下降12.96%。
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从市区新建商品房住宅销售面积来看，前11月为315.65万平方米，同比增长12.29%；其中，11月单月销售面积为19.83万平方米，环比下降25.89%，同比下降41.42%。10月为31.87万平方米， 环比增长19.09%，同比增长29.34%。9月为26.76万平方米，环比增长3.2%，同比下降4.94%。
由此，可以看出去年下半年楼市整体销售保持增长势头，但在11月单月呈现同比和环比双降，且幅度较大，笔者认为这主要是由于传统春节前夕，湘潭这类三四线城市的返乡置业潮临近所导致。
三、 库存去化周期低于6个月
据湘潭住建局统计数据显示，截至11月底，全市新建商品住宅库存量为229.72万平方米，较之同期增长20.43%。其中，市区住宅库存量为173.47万平方米，较之同期增长不到1个百分点。
结合3季度与10、11月的情况来看，湘潭整体楼市库存量基本稳定在200万平方米，上下浮动区间15个百分点，也就是30万平方米。按照前11月的楼市平均销售计算，去化周期为5.8个月。
如果结合这些当地房产出台的政策来看，能更好的读懂市场。在国家棚改政策调整的大框架之下，去年8月湘潭住建局出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，9月出台《湘潭市市城区商品房预售款监督管理办法》，下半年呈现的整体和单月房地产市场变化则有迹可循。
对此，笔者认为，总体而言，湘潭3季度与10、11月的楼市数据报告至少说明以下几个方面：
1、 起始于2016年10月的楼市调控，调控基调延续至今，在“分类调控”的指导思想下，作为4线城市的湘潭去库存是首要任务；
2、 在持续2年多的本轮调控中，无论是中央，还是地方保持房地产市场总体平稳是重中之重；
3、 预售面积同比整体增幅明显，环比略有降幅，这说明湘潭楼市预期利好好，稳步回调。
4、 销售面积同比与环比走势基本一致，单月如果是环比增长，则同比也是增长，且幅度相似；反之也是如此。另外，今年前11个月整体销售量略有下降，这说明调控以来，2018年与2017年的房地产市场呈现相同的态势，且趋势持续至今。但随着分类调控、棚改等宏观细则的调整到出台后，市场有所降温。
5、 截止到11月底，湘潭楼市库存量去化周期处于临界点，略低于标准值，这透露出当地目前正在由去库存过度到补库存阶段，楼市将进一步趋向稳定。
