激動！還有不到一天時間，長達8天的“十一”黃金週就要來了！
國慶節，很多人蠢蠢欲動想出去旅遊。當很多人在巽寮灣、大亞灣、洱海邊等醒過來看風景時，油然而生的置業心情會很快的浮現心裡：十一暢銷，海景絕版，一海一山一人生！
如果每天都能在旅遊勝地過上愜意的生活，人生了無遺憾！
目前，旅遊城市大致可以分為兩類：
一類是純旅遊城市。它們因旅遊而聞名，旅遊是其支柱性產業，每年旅遊產值超過總GDP的7%，比如惠州巽寮灣、大亞灣，福建廈門、海南三亞，雲南大理……
二類是旅遊城市，不依賴於旅遊業，但旅遊資源也很豐富。這類城市本身的政治地位與經濟實力就不差，旅遊產值也超過了總GDP的7%，在國家旅遊局劃分的優秀旅遊城市之列，比如北京、上海、成都、重慶、廣州……
目前，往往能勾起大眾置業慾望的就是第一類純旅遊城市，而最核心的原因就是便宜！其次才是所謂的人生情懷、詩意情懷……
而第二類旅遊城市，說是旅遊城市，但核心還是城市本身足夠有吸引力。北上廣深，能看的風景不少，但其經濟實力水平在全國居前列……不僅能看能玩，更能賺錢！
如果大家按旅遊業價值去選擇城市投資，哪類城市的旅遊業價值更高呢？
大部分人會選擇第二類旅遊城市作為出行目的地。
近期，百度地圖發佈了《2020年國慶&中秋假期出行預測報告》，預測今年假期全國熱門目的地前十的城市是：北京、西安、上海、成都、南京、廣州、重慶、杭州、蘇州與鄭州。
距離放假還有一天，究竟這十大城市會不會人員爆滿呢？快捷按揭有點小期待！
大家不難發現，無論是遊客接待能力，還是遊客消費能力，基本都屬於第二類城市，也就是我們常說的一二線城市。
為何這些綜合實力強的城市旅遊更受歡迎呢？
首先，大家對於旅遊的品質要求越來越高。
隨著國人消費能力的提高，對於出行的質量要求也隨之變高。國慶假期期間四星級、五星級酒店訂單量佔比巨大，而親子游成為大趨勢！這類出遊對住行品質要求更高，更加青睞於配套成熟、生活方便的都市，比如廣州長隆歡樂世界、上海迪士尼度假區等。
不難看出，綜合能力更強的城市，往往能滿足多樣化的旅遊需求，各類旅遊資源配合度更好，出行體驗更為便捷舒適，對於長假深度游來說競爭力更強！
這些綜合能力強的城市，未來旅遊業潛力更大，遊客消費能力更強，旅遊產值更多。
然而，道理大家都懂，但不是所有人都買得起，畢竟經濟基礎決定上層建築！
以深圳周邊的惠州為例，每年國慶節，大亞灣、巽寮灣、亞婆角的度假人群摩肩接踵，好不熱鬧。
以惠州的亞婆灣來說，碧桂園十里銀灘，旅遊人數很多，房子也很多。以海景有所遮擋，投資成本較低的海雲天為例，均價在8300元/平，主流戶型87平，成交總價在69萬左右。
因為海景視野受阻，房屋住宿費差距較大，旺季400元，淡季140元。
而海景房一年的出租旺季僅有三個月左右：8月、10月再加上春節一個月。假設旺季出租率有50%，一個月能客滿15天，以400元房費來算，旺季租金收入大概為18000元。
到了淡季，房子單月的出租率大概在10%—20%之間，也就是說一個月最多能出租6天，以均價140元來計算，淡季租金在7560元左右。
粗略算下，全年租金總收入25560元，肯定能覆蓋月供了，看起來還不錯。但別忘了，大部分人不可能親自去管理民宿，通常還需要支付中介託管費，一般收益五五分成。這樣算下來，投資回報率僅僅只有1.9%。
既然行情不是那麼好，那所有的旅居地產都不能投資嗎？如果要買，選擇標準究竟在哪？
在快捷按揭看來，無論是旅居，還是其他房產投資，租金收益永遠是小頭，真正的大頭，還是在於房價漲幅。
景區再好，人流再多也是假的，很少有人會因為一次短途旅行，而考慮購置一套房產，富豪除外。
而真正能讓人有購買慾望的，一定是具有居住適宜度的城市，並且這種居住適宜性非常稀缺，好的旅居地產有三點標準：
1.卓越的景觀
2.冬季適宜的氣候
3.優質的空氣。
為什麼這麼說？
這三點，幾乎滿足了大家對居住環境的所有自然要求。氣溫四季溫暖、空氣清新在加上景觀卓越，城市配套是可以人為建造的，但這些自然景觀與氣候很難依靠人力去建造。國內滿足這三點條件的城市也不多。有價值的旅居城市一定要滿足這三點條件，才具有足夠的居住稀缺性。
國慶假期旅遊一定要堅定：景區的人，一天一變，沒有居住稀缺性和適宜性的旅遊城市，真的不值得投資！
另外，快捷按揭總結了4點，大家需要謹記：
1、不要買三流景區的房子。客流量本來就小，而且遊客大都是景區附近的居民。房子租不出去，更賣不出去。空置率太高，普遍拖欠物業費，如果時間太長，物業公司破產，那麼這個小區就等同於荒廢了。
2、不要買交通差勁的房子。商業不好可以招，醫療差勁可以引，但一切的前提是交通暢通。有時候，時間和效率的絕對價值高於一切，體驗過的人自然明白。
3、不要買野盤。旅遊地產的維護費用和配套是需要有人去保障的，地方無法保障，那就只能指望開發商的品牌信譽。有的開發商資金能力強，可以引進自帶商業和醫療配套，有的甚至可以把優質小學的資源引進來，完全滿足自住需求。當然這種規模性的旅遊小鎮不多，價格也不便宜。但起碼是保值的。
4、不要買小產權旅遊地產。可以說，小產權旅遊地產99%都是深坑，另外1%還在建坑的路上。尤其是景區小產權基本沒有法律保障，五證不全也沒人管。但是當政策下來後，一夜之間說拆就拆。有朋友買了海南陵水國茂清水灣，結果人都住進去了，被判定為違法建築。已經交了房，卻被要求三日內清理全部物品，自行撤離。和他一起的，有1000多戶。
趁著國慶旅遊，希望大家旅途愉快，另外，也希望大家別在旅居地產上栽跟頭！
