提起房地產，先來糾正兩個典型的誤解：
第一，說起房地產，有人便是怒不可撤：空手套白狼，暴利行業，一本萬利。
其實這是誤解很深的，經過這幾年的政策束縛和市場規範，暴利思維真的已經落後，當前市場競爭環境下，除非新生的毫無競爭的行業，現在的任何一個發展成熟的行業都不再有暴利，包括房地產。當然我說的是合法合規的行業。
第二，另外一波人說起某人做房地產，第一個問題必定是問：“房地產？賣房的銷售嗎？現在房價多少錢？”。殊不知，房地產行業的分工系統和運行結構，甚至比任何一個行業都完善，崗位分類比其他行業都多，銷售只是上百個崗位中的一個。此處若可以，我很想發一個哭笑不得的表情。
本著科普的目的，懷揣一顆為房地產行業正名的心，咱來詳細說說房地產到底是個什麼行當？
首先，房地產行業有兩個核心的類比屬性，為了直觀理解，我把它總結如下亮點：
其一，開發房地產，無外乎買地建房賣房，說白了房地產就是典型的來料加工行業。
其二，進貨原料、加工過程和單品銷售價格，涉及資金量都是巨大的，土地和建設成本均是以億或十億為單位。所以房地產是典型的資金密集型行業。
其次，房地產怎麼賺錢？咱們就按來料加工模式來講講。
顧名思義，來料加工是典型的買來原料加工賣掉的操作。只不過房地產行業的這個原材料是土地，有且只有一個供應商（按新政策，未來將增加一個供應商，那就是村集體），而且這原材料具有稀缺性，還蠻貴，隨隨便便就是幾個億甚至幾十個億。在對原材料加工期間還得再不斷投入幾個億的建設成本做深加工，再通過銷售產品的附加值賺錢。因此簡單理解，房地產需要的投入成本主要包含兩個方面，其一是進貨的錢，即買地成本；其二是生產的錢，即建房成本。
房企開發項目成本中，買地的錢佔據45-50%，建設的錢大概25-30%，其他稅和費合計大概15%，剩下大概10-15%利潤，如此，普通人即可進行簡單邏輯上的分析：若要同等條件下獲得更大的盈利空間，降低地價、節省建安成本、少交稅費是三個核心。
當前的房地產行業的實際情況中，三個核心要素執行起來存在較大差異。首先，土地稀缺性，因此降低地價難度較大；其次，因大量使用裝配式建築，建築技術的規模化帶來了邊際效益，實現了建設成本的降低；再次，在近些年的國家減稅降費的措施下，房地產行業稅費總體上有所降低，部分地區還實現了退稅。因此稅費節省亦在一定程度上實現了節省。
綜合下來，隨著行業的發展成熟、土地稀缺及競爭白熱化，房企整體收益率及利潤率均在整體性地下降。非上市房企平均利潤率只有5-7%，上市房企因融資成本低廉，實際獲取了不少利息成本較低的優勢，平均利潤率可達10-12%。
最後，房地產行業是怎麼發展的？
房地產行業經營模式類似來料加工，按模式歸類應該是實體經濟。事實上，資金密集型的屬性天生決定了這個行業的發展離不開資本運作。
這幾年多數房地產開發商追求規模，三年內從300億跨越到1000億的口號層出不窮，300億到1000億銷售額，有可能嗎？可能。
想要蛋糕做大，那就得進貨更多的奶油和糕點這些原材料，支撐點主要就在於多買地。買地投入資金量大，且國家明文規定不能用直接融資的錢買地，怎麼辦？別急，不能用融資的錢買地，但是融資貸款的錢來建房子是合理合法的啊。因此，常規的做法便是前期多銷售，多賣房子，賣房子的錢來買地，買完地再抵押申請貸款建房子，再賣房子回收款項，並且通過賺取利潤，不斷增大滾動的資金量，如此往復。
有人說，那300億到1000億，中間規模的增量所需要的資金都是靠利潤來填補嗎？那你還說房地產開發企業不是暴利？不不不，你又錯了。
300億到1000億規模增量的填補，主要靠的是融資槓桿的滾動。
簡單舉個例子，一套房100萬，你花3成實際只付了30萬就買下來這套房，實際上你就是使用了3倍槓桿，3成首付撬動了一個實際價值達到100萬的資產。同樣道理，公司花了1億買了一塊地，土地按政府規劃條件，未來市場化估值可能達到了10億，因此公司拿這塊地去市場抵押貸款，貸款額度按照10億的7成計算，這樣不僅買地資金通過貸款收回來，更有剩餘一部分再去買第二塊地，在地塊二進行貸款的時候，綜合參考的則是兩塊地合計的市場估值，考慮到地塊一還能不斷賺回現金可以用來還貸款，金融機構對於地塊二的融資額度還可以提高，貸出更多的錢再擴大發展規模。
當然上面提到的所有，均是以最縮略簡單的語言描述這個行當的實際狀況，目的在於直觀可理解。事實上，因其涉及行業眾多，且每個“進貨、生產、銷售”環節都已完成了細化分工，因此實際的房地產行業運營及盈利模式遠遠複雜於上述情況。
至此，房地產這個行當算是說完了。這個行當既沒有想象中簡單，也沒有太多神話。特別是今年疫情當下，這個行當也是受到了巨大沖擊，年初房子優惠打折大有不可阻擋之勢，裁員跳槽等關鍵詞也是傳得沸沸揚揚，作為其中一員，只能是勉勵自己修煉內功，在壓力中負重前行。只是比起了解這個行當的本質運作模式，我倒是更關心房價啥時候能降下來。
