我知道大家目前普遍存在一種很深的焦慮感，目前的政策真的是層出不窮，也是搞的大家都比較混亂，各種政策疊加起來有一種
神仙打架的感覺但是，如果你仔細進行梳理的話，會發現近期所有的大政策其實都是有章法的，而且很巧妙的是，邏輯上的環環相扣也因此新成了一套絕妙的組合拳
大家先看完這三個當下的主旋律調控模式，想想背後銜接指向的方向
01
第一點，打通城市邊界，讓要素在區域內流動
4月，發佈了《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，最核心的有兩個：
- 探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。
- 放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制 ，試行以經常居住地登記戶口制度。
這是一個有利於二線城市的政策
為什麼會有這樣的判斷
首先跟大家解釋下什麼是“實現戶籍准入年限同城化累計互認”
比如你先在江蘇的鎮江工作了2年，但後來又去蘇州工作了2年，這個時候你在鎮江工作的兩年也可以視作在蘇州的兩年，這樣的話整體的積分就會高很多
同志們，什麼是同城，這才是真正的同城啊，就是要社保互認，工作年限互認，城市圈內的城市互相PK，各憑本事吃飯
你可以試想下，一旦出現這種互認的情況，出現的局面就是這個城市讓老子待的不爽了，我隨時可以拔腿走人
這樣的政策，就是完完全全的利好像杭州、蘇州這樣的城市管控運營能力特別強的城市
當然，鼓勵要素流動的政策還有其實還給當下的搶人大戰的bug打了一個很好的補丁
目前的搶人大戰很激烈，但如果你仔細去梳理下的話，其實這些城市搶的，是有學歷的人口
比如本科的話基本就可以直接落戶了，大專學歷的話可能還要再工作半年或是一年啥的，也能落戶
等等，這次的搶人放寬落戶，咱們是不是還遺漏了為城市做了很大貢獻的學歷偏低的藍領或是農民工
比如他們在南京或是廣州，蘇州生活工作了很多年，也一直有居住證，但一直以來因為學歷不達標，積分不夠，對於他們來說，他們生活工作在這些很好的城市，但不好意思，想要在這些城市真正紮根落戶，還是有些難度的
但接下來這樣的局面會被打破，“試行以經常居住地登記戶口制度”
其實就是解決城市之間存量的“非戶籍人口”的問題，只要你是在這個城市常住了，哪怕學歷低一些，也能正常落戶
換句話說，你為這個城市長期的付出和努力將被得到更好的認 ，只有這樣，才能真正實現，來了，就是南京人
02
第二點，就是提升存量老破小的價值，鎖住購買力
還是4月，國務院常務會議明確提出，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍
有個數據可能很多人不太清楚，就是上海其實是有7成左右的人口是住在老破小的，而隨著時間的流逝，大量的老破小正在不斷的被淘汰出局
前期我曾經調研過上海很多版塊的老破小，比如1995年建成的普陀桃浦的紫藤苑小區
浦東陸家嘴東昌路地段東南新村
大概就是這個樣子，是不是感覺很嫌棄，光看外表，其實就知道沒有居住品質感
那為什麼大家還會有人買這樣的房子，投資？一定不是的，絕大部分人都是原始的居住需求
主要原因是在購買力不足的前提下，這樣的老破小可能就成為了他們唯一的選擇
但是你說他們真的會甘心或是一直在這裡住下去嗎，肯定不會，一旦他們條件改善，很可能就會迫不及待的逃離出去，去購買新房
換句話說，如果不是到了非買老破小的這一步，我相信老破小不會成為很多人的第一選擇
但是，這次的大規模舊改，其實是直接戳破了老破小的命名，就是社區
大家知道，如果社區不行，那麼房子再怎麼裝修很大程度上也無法提升價值，但通過舊改這樣的方式，讓老破小的社區煥發出更多的生機，讓很多好地段的老破小重新成為更多人的選擇
注：上海新華路某小區的改造後
大家可以去想下，一旦在社區的大環境上得到很大程度的改善，是不是就能吸引到更多購買的人群，其實就是會直接鎖定一大批原先準備外溢的購買力
某種程度上看，相當於將原先很難流通的存量老破小，慢慢變得更有市場，因為流通速度變快了，無形中其實就是加大了二手房市場的供應量
既然供應量增大了，對於抑制城市的房價而言，自然有著更為有效的作用
03
第三點，拓展城市用地邊界，新一輪“土地新政”來了
很多專家也一直在喋喋不休的分析，為什麼一二線城市的房價這麼貴，原因當然是多維度的，有產業豐富的原因，有城市化進程的原因等等
但說到底，其實就是四個，供需失衡，大城市的房子供應少，人口的需求多，由此產生了巨大的缺口，而小城市呢，房子供應多，需求少，房價自然上不了
就在3月12日，國務院印發了新文件《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》，大家稱它為這十幾年來力度最大的一次“土地新政”
文件最核心的內容有一點，選取北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶這八個中國最牛省市，將永久基本農田轉為建設用地的審批權委託下放到省市一級
為什麼要這麼幹，一句話就是，因為現在大城市的土地真的是不夠用了啊
當然，說的準確一點其實並不是土地真的不夠用，不管是上海還是北京，其實還有很多空地，但這些土地都不能用，因為都不屬於建設用地的指標，於是就只能填海造地
截止到2018年，北京市耕地面積在22萬公頃左右，約佔全市土地面積的13%，上海市耕地面積在19萬公頃，約佔全市土地面積的30%
估計誰都沒有意識到，上海竟然有三分之一的土地都是用來做耕地的
注：上海耕地分佈示意圖
前期北京和上海想要動用這批土地，其實是很難的，需要上報相關部委去進行層層審批，耕地屬於戰略型儲備了，所以想要動耕地面積，真的很難
但這次的新政，直接規定了農地指標流轉的審批權省市之間可以直接進行流轉
比如上海想要使用更多的的土地用來建設廠區或是產業園區，土地不夠怎麼辦，那就問黑龍江買土地指標，黑龍江得到了一大筆錢用來造路，蓋學校，上海把這些購買來的土地指標用來蓋寫字樓和商場
當然，如果是涉及省內城市的土地流轉，就更好辦了，流程會更快，其實相當於發揮了各個城市的比較優勢，讓有價值的土地，去產生更多的應有價值
這其實就意味著，上海下階段的可用土地會大量增加，從而在供給端上形成更大規模的供應能力
對於很多城市而言，對於後期土地的供應信心，就會很自然的形成，畢竟家有餘糧，才能心中不慌
所以，我們就會很順其自然的看到，上海正在加快土地供應的節奏，上海發佈的表述是“加快經營性用地出讓節奏”
更加具體的表現就是，單是4月底，上海就要出讓靠近50塊土地
說實話，我已經很久沒有看到這樣的土地出讓盛況了，包括在2月誕生了三百多億的全國總價地王，也是對外訴說著現在土地市場到底有多火
同樣的情況，不僅僅出現在上海，還發生在深圳、杭州、南京等城市，而一旦前端的土地供應量增大了，那麼後期的城市房子數量的供需矛盾將大大的緩解
一種很強烈的預感就是，新房市場的巨大供應對於平抑一二線城市的房價來說，將成為未來ZF最為直接的控價模式
04
所以，其實我們現在其實是處於一個全新的政策時代
以前控制房價，靠的是堵，就是大量的城市採用的“三限”政策，限購限貸限售，但是下階段，我們將迎來全新的政策時代，核心就一個字
疏
通過打通城市邊界，讓人口不斷的往環一線的城市進行分流，同時，通過舊改，提升老破小的相關存量價值，一定程度上鎖住購買力不溢出
與此同時，從源頭端擴大土地可使用的供應量，從而滿足越來越旺盛的購房需求....
一整套的政策組合拳，每一拳都擊中要害
說了這麼多，還是想給到大家一些更為直接的判斷和建議，也希望對大家有所幫助
1、果斷放棄那些“模稜兩可”的城市，特別是那些不在都市圈中的
到了現在這個階段，城市的發展前景其實已經很明朗了，該起來的也就順勢起來了，還沒有突圍的可能就真的沒有機會了
如果所在的城市離深圳或是上海北京高鐵的時間段在1個小時內，說不定未來還能享受點大城市輻射帶來的紅利，再遠一點的話，真的會比較難了
2、去最好的城市，買更具流通性的房子
此次用地審批權下方的一共有8個省份，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶
為什麼要下放用地審批權，就是因為經濟發展真的太好，需要更多的土地來承載人口了，當然，這8個省份，也是我們最應該關注的，下階段買房，應該去到這些城市中，買那些有地段或是有品質的好房子
3、一線城市的房價，發生劇烈波動的可能性越來越小
首先是可用地的面積大大增加了，其次是土地的新增供應量一下子就上來了，後期這麼強大的供應幅度，新房也會扎堆供應，ZF只要管控住新房預售價，就能全面管控城市房價
4、老破小得注意，別再去賭拆遷了
前期好啃的骨頭其實都啃的差不多了，該拆遷的也都拆的差不多了，剩下的基本就是拆遷難度大或是還沒有被規劃到的
以前因為實在沒地用不得不拆，哪怕成本比較高，但現在的情況不一樣了
以前不能使用的很多土地現在可以通過流轉使用了，那何必再浪費這麼多的精力和成本去拆遷呢，直接轉變土地性質不就好了，同時，
舊改力度的加強，也明確了越來越多的老破小，將永久性的保留所以，很多時候我們不能單獨看政策，因為其實所有的大政策現在都是環環相扣的，現在的樓市政策也確實很微妙
既在打重拳，更是在打組合拳
