3年前，那個流傳在北京西城學區的故事震撼多少家長：宏廟小學對口的豐匯園一套39平方米地下室被人豪擲1200萬重金買下。
近日，北京市西城區宣佈從7月31日起首次實行“六年一學位”“多校劃片”，喜訊還沒來得及傳遍家長們的朋友圈，以豐匯園為代表的一眾金融街學區房又在“五一”期間賣爆了倉，且最高單價仍在每平米26萬元以上。
有家長告訴中國財富，只要解決不了優質教育資源均衡化的問題，學區房就永遠存在，房價也不會“涼”。畢竟，誰想讓自家孩子輸在起跑線上呢？
“一切，為了孩子。”
OMG！買它！
“這次好得出乎意料！”
雖然本來就對“五一”期間的學區房銷量信心滿滿，但實戰成績還是讓鏈家地產西大街店的中介小邵喜悅溢於言表。
“假期期間，我們大區每天學區房成交量超過10套，是前段時間的2倍以上，原來週末和假期一天也就成交3到4單。”
小邵口中的大區指的是整個金融街，其中的學區房對應了實驗二小、宏廟小學、西單小學、奮鬥小學、實驗二小涭水河分校、華嘉小學等。
這些小學能得到家長們重金追捧，一方面是因為自身教育資源優厚；另一方面，則是其背後對口了數量有限的優質中學。
以宏廟小學為例。這所學校始建於清朝，幾經更名後1958年才正式定名宏廟。作為北京的市級重點，宏廟小學直升北師大實驗中學的比例很高，因此附近的學區房一直以來就是壕氣家長們一擲千金的對象。
鏈家地產西大街店的部分銷售數據顯示，“五一”期間，他們在宏廟小學對口的豐匯園小區曾銷售過兩套39平方米的房源，成交價分別為1008萬元及1020萬元；一套46平方米的房源，成交價1036萬元；兩套50.3平方米的房源，成交價分別為1120萬元和1110萬元，每平米單價最高超過26萬元。
“學區房太火爆了，低價房很快就能賣完，後面再有的房源哪怕價格高，家長也出手迅速，而且基本都是全款。”小邵介紹。
作為2019年3月才“新晉”德勝學區家長的王萌暗自慶幸，還好自己去年就在西城買了房，否則今年只能被價格“勸退”。
“我們是用望京的大三居換的德勝片房，雖然只有40幾平米，但還好是趕上了。現在，非學區的房源不斷降價，學區房保值，要是等今年再買，就算把大三居賣了也未必換得起。”王萌說。
降溫政策不好使？
實際上，就在“五一”學區房銷售“爆倉”之前的4月30日，北京市西城區義務教育階段入學政策剛剛發佈，宣佈西城區將首次實行“六年一學位”“多校劃片”政策，給“天價學區房”降溫。
該政策明確，自2020年7月31日後，在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
同時，根據北京西城區既有的入學政策，自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。
各類房產的入學學位6年內只能使用一次，加上學區分配的不確定性，很明顯，西城區政策的初衷在於使部分二手房買賣降溫。但為什麼政策僅發佈一天，西城區學區房的買賣就又能再創高潮？
小邵覺得，是“7月31日”這一時間節點給學區房的火爆創造了空間。
“7月31日之後的不動產和戶口才實行多校劃片，之前的還是單校劃片，考慮到簽完合同還有走手續的時間，要想在7月31日完成過戶的家長就扎堆在‘五一’買房了。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣對中國財富表示，該項政策的發佈意味著許多家長即便在日後購買了學區房，學區分配上也面臨較多的不確定性，意向學區的獲得不能被保證。但同時，由於政策預留出近3個月的“緩衝期”，這自然就使得面臨不確定性的家長想早點“搞定”學區房，趁著“五一”加快搶購。
“就整體而言，西城區入學政策的發佈體現了當前學區改革的重要導向。此前，為了確保獲得較好的入學名額和機會，很多購房者選擇小戶型學區房，使這類房源價格炒作等亂象。通過此次學區政策調整，能有力打擊二手房的價格炒作，同時促進教育教學資源更為合理配置，這對於促進教育公平和房住不炒等都具有積極作用。”嚴躍進說。
學區房短期熱度退潮，中長期難涼
此次時逢“五一”，西城區學區房大放異彩，後市還能否延續火爆走勢？又會否在新政的影響下“涼涼”？
中原地產首席市場分析師張大偉認為，2019年落地學區房新政的海淀沒有涼，因此2020年政策向海澱看齊的西城學區房也不會涼。
“對於西城的學區房來說，新政策影響肯定有，特別是對於少數最頂級的學校，如育翔小學、實驗二小、宏廟小學等學區房，短期將形成利空，使價格下調3%至5%左右。但更值得關注的是，學區房雖然買了不一定能上，但不買肯定上不了。尤其在當前留學和國際學校不靠譜的時候，這部分群體購房能力都很強，所以從中長期看，西城的學區房不會跌。”張大偉表示。
小邵則根據其多年的中介經驗預測，多校劃片後短期對牛校房價影響大，西城學區房或將在6月以後降溫。但僅就目前情況看房價還沒降，長期看也不會有大的變動。
“以海淀和東城為例，它們的學區新政已經實施一年了，但小學的招生範圍和原來基本一致，大多還是上原來的小學。而且小學入學政策還有一條‘就近原則’，這條不變，價格整體都會比較平穩。”
房價數據顯示，東城區的史家衚衕小學和海淀區的中關村一小、三小學區房在實施多校劃片後的幾個月到半年間價格的確較之前有所下降，但就目前的成交價觀察，已基本恢復到政策實施前的狀態，價格相差不大。
此外，根據北京市新生兒出生人數統計，2020年，總計約有21.6萬兒童面臨幼升小；2021年有17.2萬兒童幼升小，到2022年，這一數字將突破28萬。這意味著，未來幾年都是入學高峰期，與此相適應，購買學區房的基數不僅較大，而且會持續增加。
“未來，西城學區房的大方向走勢還是會有所降溫，但該區域本身屬於北京市中心，教育等各方面資源集中，後續需要副中心大興的配合建設，通過資源置換等把西城學區房的優勢‘倒出去’，熱度才能真正退潮。”嚴躍進指出。
