突如其來的疫情，讓商業項目備受影響。撤店、空置率上升、租金下降，成了許多商業地產開發商不得不面對的難題。
作為一家跨國多元化房地產集團，凱德集團今年在中國內地卻將商業空置率維持在10%的安全線以內，並且在廣州、上海、成都等地的商業項目紛紛走出疫情影響，恢復客流，逆勢實現了增長。
如何在商業地產領域做到這樣的表現，凱德集團（中國）華北區董事總經理朱文環在接受北青-北京頭條記者專訪時表示，年輕人正在成為消費的主力，凱德除了應對疫情挑戰之外，也在積極主動地調整業態，恢復商場活力。未來，凱德將依舊將中國內地視為最主要的投資市場，在北京及華北區域也將進一步尋找投資機會，但不會高杆杆拿項目，投資前要保證回報率。
空鋪率控制在10%以內
對於今年的商業地產來說，在疫情中活下去，在疫情後火起來，是最重要的兩個棘手問題。
尤其是上半年，受新冠肺炎疫情的影響，實體商業遭受衝擊較大。以餐飲、體驗類業態為主的購物中心，也出現了人流大幅減少，營業收入大降、店鋪空置率上升的情況，甚至有不少項目的空鋪率都超過20%的警戒線。
談及如何應對新冠肺炎的挑戰，朱文環對北青-北京頭條記者表示，疫情期間，凱德集團也受到一定影響，但整體空鋪率依然控制在10%以內。
雖然有個別的商場，可能會跌破那條線，但也有些商場出租率還可以達到98%，基本上跟疫情之前沒有兩樣。
之所以能有效控制空置率，朱文環表示，主要有兩個原因，第一凱德自身的品牌效應。作為亞洲規模最大的房地產集團之一，凱德目前已在國內一、二線城市開發了來福士綜合體、凱德MALL等多個地標項目，深受租戶信任。
第二，凱德與租戶多年來形成的利益休慼與共的關係。也就是說在日常管理商場的時候，以租戶的利益為主要出發點，不漫天要價，不為難租戶。
所以在疫情的困難時期，凱德的空鋪率始終能維持在一個安全的位置。
據朱文環介紹，目前，凱德在上海、廣州、深圳、成都、西安等城市，客流量都已基本恢復，甚至相比去年還有所增長，銷售額也同比上漲。一線城市中，只有北京相對較慢些，但也逐步恢復至去年同期水平。例如，北京來福士9月銷售額就同比增長了7%。
在商業逐漸復甦的基礎上，朱文環透露，凱德華北區接下來的工作重心將分為兩個方面。一方面是夯實內功，完善工作流程；另一方面，凱德在原本定位基礎上，更加精準地去定位項目。
商場定位向年輕人傾斜
其中，一些商業體定位將向年輕人傾斜，將是恢復商業體活力的主要手段。
在朱文環看來，年輕人將是未來消費的主力軍。隨著年輕人對消費的要求越來越高，眼界越來越開闊，商業地產必須要主動改變自己，在原本定位的基礎上面做更加精準的定位。
比如正在調整改造中的凱德MALL·西直門，就因為冬奧會的契機，憑臨近北京北站的優勢，被重新定位成冬奧會窗口。具體到內容整改，未來的凱德MALL·西直門將入駐的品牌會更適合年輕人，特別是針對周邊的大學生客群推出了符合他們消費能力和品位的店鋪。比如年輕女性喜歡的衣服、鞋子品牌，也正在跟阿迪、耐克等品牌洽談入駐，還計劃升級華為店面。
朱文環透露，預計在明年春季，凱德MALL·西直門的調整就會完成，會有不一樣的感覺。
不高槓杆拿項目 投資回報率要7%-8%
在談到凱德未來在北京以及整個華北區域的投資時，朱文環表示，中國是凱德最重要的一個市場，凱德的投資和買入除了住宅或商業為主的綜合體領域，也將視線投向了更多新的領域，比如城市更新方面的投資與開拓。
凱德設有專門的投資團隊，在以北京、上海、廣州、成都、武漢為中心的五大核心城市群尋找有潛力、合適的投資項目，包括淨地開發或存量項目改造。
“但這是可遇不可求的，因為我們要求是穩紮穩打，不可能槓桿太高，我們要確定一旦去拿項目，賬要算得清，投資回報必須要明確。”朱文環透露，按照凱德的商業邏輯，回報率要達到7%或者8%，才會去加速推動這個投資。
值得注意的是，凱德集團是一貫看好中國內地的外資企業代表之一，朱文環也表示，中國是凱德最重要的市場之一，凱德不但要深耕中國，而且更看重品質和質量。中國仍然是全球最受關注、最具增長潛力的投資地。
近幾年來，凱德在中國的資產份額佔集團總資產40%左右，已是凱德集團最大的海外市場。目前已在中國44座城市運營超過200個項目。
有趣的是，今年剛剛從凱德集團（中國）商業管理華西區區域總經理位置調任華北區董事總經理的朱文環，也是凱德集團內部開業新商場最多的負責人之一，在國內已經主持開業了十餘個商場，2012-2015年間幾乎每年都要開業兩至三個綜合體項目，去年開業了地標性的重慶來福士。
此次調任華北區域後，凱德集團是否也會在華北區域迎來擴張與升級？年輕化的新定位是否能夠為凱德帶來新的增長？北青-北京頭條將持續關注。
文/李桁
