昨日（4月16日），深圳市住房和建設局官方網站，貼出了一則通知：《深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局關於應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》，多個領域出現明顯鬆動，業內普遍解讀為救市。
PART.1 方向
鬆綁開發商，力推供應提速
這份《通知》主要有以下幾點內容變化（點擊跳轉原文）
1. 延長城市更新單元計劃有效期：對已按管理規定公告有效期但更新單元規劃尚未獲批准的，其有效期 延長3個月。
2. 延長城市更新項目原有地價測算規定適用期限：對《深圳市地價測算規則》發佈前已列入更新計劃的項目，在2020年7月16日前申請可選擇按照《規定》發佈前的規定計收地價。
3. 緩解企業資金壓力：可以金融機構保函的方式代替現金形式的保證金（監管資金）。
4. 加快商品房供應：今年內，高層建築主體施工進度達到總層數的二分之一可以申請預售。（原條件為三分之二）
5. 允許延期繳納土地出讓價款。符合條件的項目，土地價款可延期至2020年6月22日前繳交。
6. 促進城市更新工作提速提效。進一步簡化意見徵集流程，各區徵求意見的轄區職能部門數量原則上不超過5個，並嚴格落實5個工作日內反饋意見的要求。
可以看出，上述6條中並沒有專門針對置業者的舉措，僅有第4點勉強和目前的置業有一定關聯，而其餘5條，則是直接針對城市更新領域開發企業的各種鬆綁，有利於加快相關項目的入市速度，但遠水解不了近渴。
PART.2 影響
著眼中遠期，看主體確認情況
該通知對市場最直接快速的影響，就是第4條，對目前市場上符合其他條件且主體工程建設已經超過1/2的項目，立刻可以申請預售入市，這相當於回到了2000年的供應寬鬆度，預售週期將大大加快，緩解深圳新房市場青黃不接，二手市場部分區域過熱的尷尬局面。
那麼今年原本預計入市的新房有哪些？
印象中，比較受關注的主要是龍華的璞譽府、南山的華潤四期、沙井的海岸城、光明的中海項目，另有安託山的海德園、香蜜湖的深業中城、南頭的卓越九瓏、前海的萬科瑧山海、蛇口的新世界臨海攬山、尖崗山的泰禾院子、越秀項目、光明的金融街項目等住宅項目，需要高度關注。
近期看新房市場表現，從遠期來看則不然。
我們做土地供應的文章時就已說過，深圳的宅地供應異常緊張，自2012年至2018年2月，深圳招拍掛出土地超300宗，但居住用地出讓面積佔比還不足8%。未來想要只靠土拍解決供需是不太可能的。
新增供應很大程度還是要來源於城市更新釋放土地存量，相信這也是出臺此次城市更新促進通知想要核心解決的問題。
近年政府在不斷加大城市更新計劃數量，2018上半年已批計劃總數與拆除重建面積總量遠超2017年全年的38項計劃和190.5公頃的拆除總量。
但城市更新涉及各方面的利益，推進實施的速度遠比宅地建設來的慢得多，難度也不是在同一個量級上的。
深圳城市更新常見項目有三大類：舊村改造、工改商住、以及工改工，更新項目的推進又分為四個大的節點：計劃立項、專項規劃審批、實施主體確認和土地獲取。
從計劃立項到實施主體確認獲取土地之間，是一個漫長而不確定性極高的過程。深圳木頭龍舊改就長達十多年週期，讓眾多城市更新人士頭大。
2017年統計數據，深圳獲批可開展城市更新的項目共591個。其中專項規劃獲批的項目僅255個，佔全部項目的43%；實施主體確認（含分期開發僅確認一期的）項目176個，僅佔全部項目的30%。有趣的是，在獲批專項規劃的項目中，成功實施的項目比例卻能達到70%。
數據統計來源：方極規劃
用一個詞形容深圳的城市更新——任重道遠。
PART.3 短期
缺口太大，買房靠搶
2019年，深圳全市共計推出商品住宅437.77萬㎡/43376套，經過2年的持續增長，2019年全市商品住宅供應量才能恢復至2016年水平。住宅供應大幅增長，全年一手住宅市場供需兩旺，供應及成交規模均創近三年新高
。今年想要繼續維持這樣的供應量，如果沒有新政策的支撐，說實話可能不太容易。
從去化週期來看，2018年11月後，深圳新房去化週期一路走低，如今已維持在8-10個月的水平。這遠低於評級機構穆迪統計的，今年2月一線城市的一手住房庫存量平均17個月的數值。
來源：深圳中原研究中心
自2016年再次調控以來，統計深圳常住人口流入增加超過150萬（2016年1190.84萬人，2019年1343.88萬人），平均每年新增超50萬。而統計2014年-2018年的平均每年新增量時，該數據還僅為45萬人。
根據中國產業信息網18年的數據，深圳17-20年年化新增需求約1346萬㎡/年，供需缺口約433萬㎡/年。這相當於每年需要再新增一個19年的住宅供應量才能填補這個缺口。
2017-2020年深圳住房供需缺口分析
所以，2020年買稱心如意的品質住宅仍然需要靠搶。最後還是那一句話，希望大家把握住機會早日買房。
