富力地產（2777.HK）：城市更新為2020年最大看點，管理層持續增持提振市場信心
2020年，突如其來的新冠疫情讓很多行業按下暫停鍵，房地產行業首當其衝——據克而瑞數據，百強房企一季度的銷售業績規模較去年同比下降約20%，疊加全球經濟放緩以及“房住不炒”主基調的延續，市場對於地產股的悲觀預期也壓低了地產板塊的整體估值。
但在悲觀之中，積極的因素正在醞釀。3月份，百強房企實現全口徑銷售金額7690億元，業績環比大幅增長136.2%，隨著復工復產穩步推進，各大房企似乎已經走出疫情的陰霾，較低的估值水平以及業績恢復的預期讓房地產板塊的配置價值逐步得到凸顯。
其中，有著“舊改之王”稱號的富力地產備受機構看好，隨著公司基本面持續改善的預期，國內大行中金公司給予富力地產“跑贏大市”評級，今年以來管理層的多次出手增持也表明對於公司未來增長前景的樂觀。
發力城市更新業務，聚焦一二線，土儲結構有望持續改善
當前中國房地產市場進入白銀時代，過去野蠻生長、跑馬圈地的階段已經過去，房地產行業的下半場註定轉向存量競爭。伴隨著上述變化，越來越多的房企將存量時代的紅利寄託在城市更新業務上。
一般來說，通過城市更新轉化出的土地儲備相較於招拍掛更具成本優勢，對房企來說也意味著更高的利潤率。而在所有佈局城市更新業務的房企中，富力地產最值得關注。資料顯示，富力地產在發展初期就專注於舊改項目，從1994年參與廣州荔灣區化工廠舊改項目開始，到2001年，富力地產在廣州已完成10個大型舊改項目，總面積超過250萬平方米。在拓展舊改業務的進程中，富力地產經手的獵德村一舉成為業內舊改領域的標杆項目。
2007年5月，獵德村宣佈啟動城中村改造，作為廣州市首個啟動城中村改造的項目，經過14輪舉牌競價，最終被富力地產與合景泰富以46億元聯合競得，成為當年的“地王”。三年之後, 富力地產就將獵德村打造成了廣州第一個舊改土豪村。據媒體報道，改造後的獵德村環境得到根本改善，綠地率由改造前的5%提高到30%, 增加綠化面積1萬多平方米，建築密度由原來的60%降低到28%。
時光荏苒，即便現在富力地產已經成長為以房地產開發為主營業務，兼具酒店發展、商業運營、文體旅遊等多元化發展的綜合性集團，但城市更新仍然是體現富力地產競爭力的重要一環。 尤其是在2019年，富力地產在城市更新業務上更是動作頻頻：2019年4月，富力地產正式成立了富力城市更新集團，隨後又相繼成立了富力陝西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團——富力地產在城市更新業務的全國佈局正逐步鋪開。
據瞭解，富力城市更新集團主營業務包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造，目前已簽約改造的村莊超過20個，其中白雲區陳田村、黃埔區筆村、茅崗村等項目正在穩步推進，富力地產也因此成為廣州市範圍內舊村改造項目簽約數最多的開發企業。
根據已披露的年度業績報告，截至2019年底，富力地產已簽約的合作城市更新項目超過70個，規劃總建築面積超過7000萬平米，可售建築面積超過4000萬平米，為公司未來穩健增長增長奠定基礎。其中，預計短期通過城市更新轉化的土儲面積可達1000萬平方米，相當於2000億元可售貨值。
上一輪去庫存的大環境讓三四線城市受到了更多關注，但從人口流動、產業佈局等多方面考慮，一二線城市相對長期價值更高、抵禦風險能力也更強，因此不少房企在今年選擇重回一二線。對於富力地產來說，通過發力城市更新成為推動能級結構提升的可選項。
據悉，在富力地產已簽約的合作城市更新項目中，一二線城市面積佔比92%。2020年，富力地產將目標設定為1520億元，同比增長10%，同時預計將有近三分之二來自一線及二線城市。隨著城市更新業務的持續深耕，由此帶來的能級結構和土儲質量的改善，富力地產有望重新打開增長空間。
。近年來，房地產融資政策持續收緊，以及“房住不炒”主基調的延續，資本市場對於地產股預期謹慎，進而壓低地產板塊的整體估值。截至目前，Wind房地產指數市盈率為8.59倍，逼近歷史最低的8倍水平，最新市淨率為1.29倍，與歷史低值1.13倍相差無幾。其中有不少優質地產股的市盈率被壓低為個位數，市淨率也低於1倍。
例如，萬科市盈率為7.52倍，保利地產為6.79倍，新城控股為5.36倍，碧桂園為4.83倍；此外，寶龍地產、榮盛發展、合景泰富股價均跌破淨資產。值得注意的是，截至4月27日，富力地產的市盈率僅為3.07倍，市淨率僅為0.38倍，在被估值承壓的地產板塊內也屬於估值較低的個股。
但與資本市場對地產股態度謹慎不同的是，不少房企卻表現出對自家公司的看好。今年以來，房地產板塊內部湧現出一股“增持潮”，其中萬科、碧桂園、旭輝控股集團、恆隆地產、龍湖地產等多家房企管理層或主要股東親自出手增持公司股票。其中，富力地產聯席董事長兼執行董事李思廉先生分別於3月27日、4月14日和4月22日分三批共買入公司400萬股股份，成本約為每股9.97港元（見表2）。
全球股市繼續低迷，宏觀環境面臨不確定性，由此帶來房地產板塊集體承壓。作為公司管理層，李思廉先生出手增持，也表明對公司目前估值被低估的態度，以及對公司未來增長前景的樂觀。不過，相較於不少地產股在增持後的股價上漲，富力地產的股價目前尚未有相應表現，但從另一方面，這也為富力地產未來股價上漲帶來較強的預期。
隨著國內疫情陰霾的消散，以及今年地產政策改善的可能性預期加大，地產股整體估值已經隱含了過度悲觀的成分。通過3月銷售數據可以看到，富力地產的日常經營正重回正軌，疊加政策寬鬆的預期，預計公司估值未來有望迎來重塑。
管理層的持續增持體現出對公司未來的樂觀態度，隨著富力地產重新向一二線核心市場靠攏，能級結構和土儲質量的改善將推動公司業績的穩健增長，城市更新業務的持續發力也為富力地產重新打開增長空間。
4月19日，國內大行中金公司發佈研究報告稱，2020年富力地產土儲質量有望改善以及槓桿率實現下降，預計2020-2021年預測股息率分別達12.4%、13.7%，將進一步提升投資收益。中金公司認為，目前富力地產股價對應3.2倍2020年預測市盈率及較每股淨資產折讓68%，安全邊際較高，重新覆蓋給予“跑贏行業”評級，同時將目標價高看至13.1港元，相較目前約9.5港元的股價有約38%的上漲空間。面對富力地產低估值帶來的高配置性價比，“聰明錢”也在行動——3月19日，花旗集團增持477.259萬股，每股均價為8.5883港元。
