国内商业地产的崛起可以说始于2010年，主要针对住宅市场的紧缩型调控新政拉开大幕，商业地产继而成为楼市投资渠道的补充选择。2010年我国商业地产呈爆发式增长，时至今日，甚至都可以看到各地的十三五规划上依然有商办地产项目的竣工时间表。殊不知，过剩现象早已体现。
我们把商业地产与居住用的住宅地产和生产用的工业地产区分开来，零售服务与商务办公都属于我们讨论的商业地产，作为经营性物业，其投资价值体现在它能够通过作为经营平台实现盈利的能力，而商业地产的盈利逻辑就两方面：升值潜力和租金水平。
商业地产的租金水平无论是写字楼的租金还是商铺的租金，都和商户的经营盈利水平相关，而盈利水平又和消费者的消费能力和商户的经营能力有关。消费能力，国内的消费相比GDP的疲软不是一天两天了，一个重要原因是我们的消费主力60、70后生活在计划经济和市场经济初期的产品服务匮乏时期，消费观念固化，并不能很好的强化商品经济市场。经营能力，有两个代表性的，长久为人们所诟病的方面：中低端商业的服务水平低下，大型综合mall的同质化。因此除了某些高毛利率的行业先天能够承受高租金外，租金水平至多跟着物价上涨的预期，并无源于经营水平的增值预期。
租金水平直接体现商业地产的生息能力，生息能力不具有成长性，政策上又不存在看涨前景，再加上电商相对于实体商的低成本，商业地产也没有刚性需求一说，那从投资的目的来看，既然未来获得的现金流是可预见的，恒定的，商业地产那也就没有升值潜力一说了。
以上海的商业地产为例，大部分可售商业地产的价格无论是存量还是10年左右的新盘，价格的上涨只是来自于数年来国家不断降息降准，导致房地产评估所用的折现率不断下降从而提升了现值。如果将折现率调回2010年，可以说大部分商圈的商业地产价值几乎0涨幅。
0涨幅的现状在不解决商业地产盈利路径单一的问题和商品市场发生巨大变革前将是常态，但在这种常态下，升值潜力和租金水平都不存在想象空间的商业地产，依然有两条投资逻辑：低成本的资金，低于市值的价格。
低于市值的价格取得商业地产，结合恒定的收入，可以在会计上实现高回报率。而商业地产不同于住宅地产，市场参与者少，专业性强和投入资金量大，以及非刚需的特点，低价取得是有可行性的。同时，低价取得后的合理运营，以及结合市场上除了出让之外多渠道的退出模式，技术上是能够实现升值的要求的。
低成本资金是源于某些大型商业地产项目的所需资金量大，实现资产生息的预期时间较一般的非经营性地产更长，开发者势必会寻求专业的杠杆资金。而商业地产项目的先天盈利天花板并不高，没有暴利的弱流动性行业并不适合套利投机属性较强的高成本资金。
商业地产与住宅地产价格脱节，地产调控政策几户从来不直接针对商业地产，缘由两者根本不是同一产品。长时间轴的商业地产投资，国内资本的耐心可能压根不适合这个行业。能够跻身的盈利方向只有低价和低成本两条逻辑，否则就不是机会而是陷阱了。
