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01
集中交付季，維權再現
近期，各大開發商集中交付，業主吐槽與稱讚並存。
優質項目就不一一舉例了。銳理數據綜合了七個層面（宣傳與交付的一致程度、業主滿意度、呈現品質、用料標準、設計、工藝、細節打磨），製作了《2019年重慶已交付產品兌現力TOP10》榜單，拿來做個參考。
當然，飽受爭議的項目也不少，比如最近被維權的華遠海藍城。
其中比較尷尬的是，之前某家維權得轟轟烈烈的項目，最近整改了，疑似開發商冒充業主在本地房產論壇發帖，稱整改後的效果很不錯，結果被其他業主當眾“打臉”。
被維權的不止是小開發商，不少大開發商也未能倖免。有時候，同一家公司不同項目之間的差距也可以是天壤之別。其實，這和房地產行業的運作模式有關。
02
項目負責人的底線影響房屋品質
很多時候，房子交付的品質不是看品牌，而是看項目負責人的底線和良心。
開發商為了確保利潤並保證員工積極性，一般都會採用跟投制，讓項目利益與員工利益掛鉤、共享風險。
一個房地產項目的成敗主要取決於兩點：
1、土地拿的好不好
2、項目打造思路和運營能力
一般來說，這兩個工作環節的關鍵負責人都會和項目利益強制捆綁在一起，那麼項目負責人首先考慮的就是確保利潤、控制成本、保持高週轉。
2019年5月28日，榮安以樓面價13549元/㎡拿下灘子口地塊，登上“地王”寶座。
2019年8月29日，僅隔3個月後，融信以樓面價9255元/㎡拿下灘子口另一地塊，相隔還不遠。
傳聞，榮安拿地負責人已經離職了。地一旦沒拿好，就會影響後續項目的利潤，影響到更多人。
項目的各層負責人隨時都有被離職的風險，因此首先考慮的並不是整個品牌的口碑，而是項目的利潤、自己的利益。
這幾年重慶主城地價是穩步上升的，2019年均價6384元/㎡，但由於各種因素，房價比較穩，房地比不斷提升，壓縮了各大開發商的利潤。
比如大渡口中心、灘子口、回興、蔡家、大學城、中央公園等板塊，平均房地比超過70%。
利潤被壓縮，項目負責人採取的策略很可能就是壓縮成本，這裡省一點、那裡省一點。
今年水泥、河沙價格漲了不少，外地不少項目負責人為了多撈錢，打起了水泥的主意。每天和建築打交道的人，真的會分不清水泥的好壞嗎？重慶市場還好，基本安全問題還是有保障的。
在營銷策略上，相關負責人為了儘快把房賣出去、拿到自己的那一份獎勵，一般宣傳上各種高大上。
宣傳效果是渲染過的，實際施工過程又在嚴格把控成本，加上17、18年樓市行情大好，業主期望值比較高，如今集中交房期間還存在趕工期問題，維權問題就比較多。
03
選擇品牌開發商，減少接房風險
前面解釋了項目的品質看關鍵負責人的底線，其實主要看項目總靠不靠譜。即使是一個靠譜的項目總，如果各項成本太高了，也是巧婦難為無米之炊。
雖然大開發商和小開發商都多多少少存在問題，但總的來說，大開發商更靠譜一點。
最近，經常聽見粉絲這樣抱怨開發商：“xx不是過去的xx了”“xx的情懷不見了”。選擇大開發商不是因為情懷，開發商的情懷只在能持續變現的時候管用 。
大開發商有兩點優勢：成本與利潤管控能力強、注重口碑帶來的長期效益。
熟悉重慶本土市場的大開發商一般都懂地控制成本，不會貿然拿高價地。一個懂得控制成本的開發商，在利潤上有更好的把控。有了一定的利潤保障，也會盡量顧及到品牌口碑問題，宣傳和實際交房時底線也更高。
即使出現維權事件，佈局大量項目的大開發商由於房子還沒有賣完，為了保住口碑、持續順利出貨，能整改的也會盡量整改。
相反的，剛來重慶就高價拿地、拿地不多的小開發商，項目負責人更關心的是眼前的利益，有可能撈一票就跑，業主維權往往得不到後續整改。
其實，大開發商在打造項目時，會和各家開發商的同類產品進行橫向對比，大家保持在一個差不多的水準。更注重口碑的開發商，會捨得花錢在細節打造上更認真。
業主為了減少接房時的風險，最好選擇那些懂得重慶市場、會把控成本和利潤、在重慶有不少項目佈局和成功經驗的開發商，更細緻一點可以打聽一下項目總的履歷。
04
維權無止境，解決實際問題更重要
如今，沒被維權過的期房項目少之又少，“業主維權-開發商整改-業主不滿意-開發商再整改”這個流程似乎成了很多項目交付過程的一環。
維權最終的目的是為了整改問題，該維權的就維權，但維權也要把握好尺度、合理維權。在維權之前，儘量和開發商進行有效溝通，提出一個實際的解決方案。
房子涉及到很多手工作業，特別是精裝房。瑕疵幾乎無法避免，尤其遇到趕工期，各大開發商忙著交房。
這些細節問題因人而異，往往需要業主向開發商反饋，然後整改，相當於開發商把最後檢查問題的工作轉交給了業主。遇到靠譜的開發商，保持積極溝通，基本都是可以整改的。
在買房之前選擇靠譜一點的項目減少風險，接房時遇到問題儘量考慮如何能實際解決問題。在“高週轉+期房”模式下，態度好、能及時整改的開發商都值得誇一誇了，遇到撈一票就跑路的開發商，有時聲勢浩大的維權最後也不了了之。
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