來源：審判研究 作者：胡會峰 特別提示：凡本號註明“來源”或“轉自”的作品均轉載自媒體，版權歸原作者及原出處所有。所分享內容為作者個人觀點，僅供讀者學習參考，不代表本號觀點。如有異議，請聯繫刪除。
經濟活動過程中，債權人為確保自身債權的安全往往要求債務人或第三人提供抵押物作為擔保。第三人以不動產作為債務人提供擔保，但未辦理抵押登記的，抵押合同的效力、第三人賠償責任等問題往往成為爭議的焦點。
最高人民法院發佈的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民會議紀要》）第六十條規定：“不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其範圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。”準確理解紀要，對於審判實踐具有重要的指導意義。筆者結合紀要第六十條的規定，就第三人（抵押人）未辦理不動產登記的賠償責任予以探討，以供參考。
一、合同效力與物權變動相區分
探討第三人的賠償責任問題，首先應解決不動產抵押合同的效力是否受未辦理登記的影響。《擔保法》第四十一條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”根據該規定，不動產抵押合同的生效以抵押登記為生效要件。《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
由此可見，《物權法》與《擔保法》對於未辦理抵押登記的抵押合同的效力作出了明顯不同的規定。根據《物權法》第一百七十八條的規定，在擔保法的規定與物權法不一致時，應當適用物權法的規定。在此情況下，《擔保法》第四十一條適用的前提已經不存在。根據《物權法》第十五條確立的合同效力（物權變動原因）與物權效力（物權變動結果）相區分的原則，未辦理登記的不動產抵押合同效力不受抵押登記的影響。
二、不動產抵押擔保合同有效與無效相區分
不動產抵押合同雖不受抵押登記的影響，不等於不動產抵押合同自雙方簽訂時就有合法有效。不動產抵押合同的效力應根據《民法總則》第一百四十三條（有效合同）、一百五十三條（無效合同）、《合同法》第五十二條及《公司法》第十六條的規定予以確定。不動產抵押擔保合同較為典型的無效的情形包括：1 . 主合同無效導致的抵押合同無效。2 . 將禁止抵押物予以抵押的無效。3 . 法定代表人對外越權擔保，且相對人非善意時的無效。4 . 第三人對不動產不享有所有權的抵押無效。5 . 國家機關及以公益為目的的事業單位非因自身債權為他人提供抵押的無效。
《九民會議紀要》第六十條規定：“不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。”第六十條所指的不動產抵押合同應當是有效合同，且具備辦理不動產抵押登記的條件。對於無效的不動產抵押合同，因其違反了法律的強制性規定，自始無效，對於雙方當事人不具有法律約束力，債權人自然不能依照不動產抵押合同要求第三人辦理抵押登記手續。
三、未辦理不動產抵押登記的合同不具有對抗第三人的效力
不動產抵押權的有效設立以辦理抵押登記為要件。僅簽訂不動產抵押合同的，未進行抵押登記的，債權人不享有抵押權。不動產抵押合同不產生抵押權的物權效力。此時，債權人享有的權利為一般債權，不具有公示公信效力。根據債權具有平等性的原則，未辦理登記的抵押不具有物權效力，不能對抗第三人，亦不享有優先受償權。
四、債權人請求第三人辦理抵押登記以合同有效為前提
《九民會議紀要》第六十條規定：“不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。”該條規定適用於抵押擔保合同合法有效，且具備抵押登記條件的情形。在抵押合同有效的情況下，依照合同約定第三人應當履行抵押登記義務；第三人惡意拖延拒不辦理的，有悖合同約定及誠實信用原則，債權人有權要求第三人履行不動產抵押登記，以確保其對抵押物享有優先受償權。第三人未辦理抵押登記的，第三人應當承擔賠償責任。而在抵押合同無效的情形下，債權人無權要求第三人辦理不動產抵押登記。
五、補充責任或連帶責任
根據《九民會議紀要》第六十條，未辦理抵押登記的，債權人可以請求第三人進行賠償。第三人賠償為何種性質的對於法律的準確適用具有重要意義。《民法總則》第一百七十八條第三款規定：“連帶責任由法律規定或當事人約定。”因此，連帶責任的適用嚴格限制在法定或當事人約定的範圍。第三人應承擔連帶責任還是補充責任，不能脫離具體情境而抽象認定。
在區分第三人賠償責任時，應首先確定不動產抵押合同的效力。
當抵押合同無效時，債權人與第三人關於責任的約定不具有法律效力，第三人違反的是先合同義務。擔保法司法解釋第7條規定，主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任。根據該規定，第三人承擔的為連帶責任。
當抵押合同有效時 ，且當事人在抵押合同中對於第三人的賠償責任約定為連帶責任的，則第三人承擔的責任性質為連帶責任；當債權人與第三人就責任性質無任何約定時，第三人承當的賠償責任的性質應為補充責任。第三人承擔補充責任的，其享有先訴抗辯權，法院在判決時應明確在債務人財產依法被強制執行後仍不能履行債務時，由第三人承擔責任。
六、第三人承擔責任的範圍
1 . 最大範圍不超過抵押物的價值
《九民會議紀要》第六十條規定：“因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其範圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。”該條界定了第三人承擔賠償責任的最大範圍為抵押物的價值。例如擔保債權是200萬，抵押物價值為100萬，第三人最多在100萬範圍內承擔責任。需要注意的是，當存在混合擔保時，即第三人既簽訂了不動產抵押合同，又承諾提供人保的，第三人承當的責任不以抵押的價值為限。
2 . 賠償責任不等同於擔保物價值
根據《九民會議紀要》第六十條，第三人承擔責任範圍不超過抵押物的價值。此時，部分債權人理解為第三人承擔賠償責任的範圍就等同於擔保物的價值。此種理解存在偏頗。“不超過抵押物價值”不意味著第三人承擔賠償責任的範圍等同於“抵押物價值”。
最高人民法院在（2019）最高法民申2340號元亨曦地公司、青島天一公司企業借貸糾紛案中認為，在主合同及擔保合同均有效的情況下，第三人元亨曦地公司提供擔保的不動產未進行抵押登記，抵押權未有效設立。根據過錯程度，元亨曦地公司作為第三人承擔的責任為主債權的1/2。
3 . 第三人承擔賠償責任的具體數額
對此，具體包括以下幾個方面：
第一，應界定未獲準清償債權的數額。第三人賠償責任的最終量化以債權未獲清償為前提。如債權已獲清償則不存在第三人賠償的問題。
第二，量化抵押物的價值。未獲清償債權的具體數額確定後，應將未獲清償債權的數額與抵押物的價值進行對比。當未獲清償債權的數額高於抵押物價值時，第三人在抵押物價值範圍內承擔賠償責任；當未獲清償債權數額低於抵押物價值時，第三人承擔的賠償責任不應超過未獲清償的債權數額。
第三，區分合同效力，根據抵押合同有效與否來確定第三人承擔締約過失責任還是違約賠償責任；在合同有效的情況下，要考量抵押合同對於責任性質是否有約定，從而確定第三人承擔的是連帶責任還是補充責任。
第四，區分當事人過錯程度。過錯是行為人決定其行動的一種故意或過失的主觀心理狀態。過錯違反的是對他人的注意義務，表明了行為人主觀上的應受非難性或應受譴責性，是對行為人的行為的否定評價。根據第三人、債務人、債權人的過錯程度，從而確定第三人承擔賠償責任的比例。
例如，擔保法司法解釋第七條規定，主合同無效導致擔保合同無效的，債權人、擔保人對於主合同無效有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一。
結語
不動產抵押物未辦理抵押登記，不影響抵押合同的效力。不動產抵押物在未辦理抵押登記的情形下，抵押權未有效設立，債權人不享有優先受償權。《九民會議紀要》第60條適用於抵押擔保合同有效的情形。抵押合同有效，且具備登記條件時，債權人有權請求第三人辦理抵押登記；不動產抵押物未辦理抵押登記的，第三人應當予以賠償，但賠償的範圍最多不超過抵押物的價值。考量第三人賠償責任時，應結合合同效力、未清償債權數額、抵押物價值、賠償責任的性質、當事人的過錯程度予以確定。
