房地產領域案件現場檢查方法與技巧
（浙江省海寧市市場監督管理局 張葉偉）
自2018年啟動“難點領域攻堅克難專項行動整治”以來，海寧市場監管局以“不忘初心，牢記使命”主題教育為指引，聚焦嚴打社會敏感度高、事關群眾切身重大利益的房地產違法行為。通過聯合住建、規劃等部門定期對在售樓盤進行全覆蓋檢查，突破案件難點問題，重拳打擊各類違法行為，取得了案件數和罰沒款的新高，為打造“放心消費長三角”，優化營商環境貢獻了力量。當然，房地產領域案件的查辦也是探索的過程。本文就近兩年房地產領域案件過程中現場檢查的方法與技巧稍作總結，供執法同仁參考借鑑。不當之處，望批評指正。
一、案件查辦準備工作
（一）鬥爭思想準備。房地產領域違法主體主要為開發商和代理銷售商。在市域範圍內能夠拍得土地並開發商品房項目的當事人，一般都具有強大的社會網絡。當事人背後的社會關係錯綜複雜，且往往會通過聯絡上層建築的方式試圖影響案件查辦。因此，查辦房地產案件中首先要做好的就是鬥爭思想準備。要有 “以人民為中心”的情懷和使命擔當，上下統一思想。要把案件查辦作為保障群眾切身利益的有效手段，將執法融入到“全心全意為人民服務”的實踐中，才能有強大的精神動力。同時，提升鬥爭能力，敢於碰硬，並全力以赴破解各種“攔路虎”，最終實現案件成功辦結。
（二）檢查方案准備。與任何執法檢查一樣，在執法行動前必須要有周密細緻的方案，做到“胸懷大局”，不打無準備的仗。要明確執法檢查的實施主體，邀請聯合檢查的部門，事前做好溝通協調，明確各自分工。要明確檢查的目的和任務，針對可能存在的違法行為作“頭腦風暴”式的討論和事前“路演”，在違法行為定性、法律適用等方面取得初步一致意見，從而做到“有的放矢”。要明確執法人員的構成，根據可能存在的違法行為，指派具有工商、物價等方面專業執法技能的幹部共同組成檢查組。同時，要根據行程安排，將投訴舉報較為集中、歷史檢查情況較差的企業進作為重點檢查對象，並制定檢查行程表。對擬檢查的對象，要綜合運用“電子登記平臺”“信用信息公示系統”等平臺掌握企業基本情況，做到“知己知彼”。如果是投訴舉報類核查，更要就舉報內容作法律分析，明確取證要點。
（三）執法裝備準備。作為執法人員，無論是否查辦房地產領域案件，都需要常備執法辦案包。檢查前務必檢查好各類檢查裝備，包括移動執法箱、電子數據取證軟件、執法記錄儀、錄音筆、相機等裝備。準備好執法裝備的目的，是為了在現場通過法定程序當場固定各類違法證據，以掌握案件查辦主動權。具體來說，辦案包內必須有現場筆錄、查封（扣押）決定書、財物清單、詢問通知書、法律文書送達地址確認書、授權委託書、送達回證、責令改正通知書、責令停止發佈廣告通知書等常見文書。此外，要備有印泥、封條、膠帶、剪刀等小件。還可以存放含有文書模板的優盤，光盤刻錄機和空白光盤。移動執法箱、執法記錄儀、相機、錄音筆等要確認充滿電，必要時可帶備份電池，並保證使用功能完好。此外，要檢查行政執法證有效期，統一規範著裝。
二、案件查辦現場檢查
（一）現場檢查的步驟
1.事前聯絡。開展房地產檢查時，如果與住建部門開展聯合檢查時，可能住建部門會事先聯繫開發商落實接待人員。一般開發商的重點都會放在住建部門的檢查事項上，因此事先聯絡對市場監管部門違法行為的查處並不會帶來“打草驚蛇”的後果。但隨著案件查辦的日益增多，開發商對市場監管部門可能檢查的重點有所瞭解。因此，必要時可事先與住建部門溝通，採取不打招呼方式直接赴現場檢查。如果是舉報類線索核查，則一般不能提前聯繫，避免在檢查前證據被銷燬。
2.確定地點。一般房地產領域檢查時，主要赴售樓中心進行檢查。而開發商營業執照登記地址往往與項目地址和售樓中心地址不盡相同。檢查的重點應該著重於售樓中心，宣傳的內容一般都在售樓中心有所展現。當然，要確認開發商的售樓中心數量，一般僅為一個。如有多個，必要時可同步開展檢查。除售樓中心以外，還應當檢查網絡宣傳方面。主要是微信公眾號、公司主頁以及其他網絡宣傳內容。
3.實施檢查。在檢查前，應當根據執法“三項制度”的要求，全程打開執法記錄儀。在進入售樓中心前，應提前對售樓中心進行拍照。拍照重點是售樓中心展示的樓盤名稱、門牌號等，以確認檢查的對象。對售樓中心外部展示的宣傳旗幟、桁架廣告等內容也可提前查看內容後拍照記錄。進入售樓中心後，要告知檢查人員身份，亮明執法證件。檢查時，多看少說，全面對售樓中心進行檢查，全面拍照。對舉報內容針對性核查，並對涉嫌違法的內容進行提取固定。遇到規劃真實性等問題，可提前通過電話初步確定是否真實。在完成所有必要的檢查與確證後，便可要求現場人員通知售樓中心最高負責人接受現場詢問。
（二）現場檢查的內容
在進行檢查檢查時，需要根據房地產領域宣傳特徵，在自主檢查的同時，要求售樓中心現場提供已開展的所有宣傳的材料底圖，詢問所有宣傳方式。重點檢查以下方面:
1.宣傳單頁、摺頁、雜誌。一般在售樓中心進門處架子上擺放，也可能是銷售人員現場發放。常見可能的問題有：以項目到某一位置的時間代表距離；宣傳學區等就學承諾內容；使用絕對化用語；宣傳虛假的內容；標註最終解釋權規本公司所有；未標示預售許可證號；未標示代理公司名稱；含投資回報承諾的內容；引用數據未標明出處；規劃或在建項目未標註項目狀態等等。
2.沙盤模型。一般在售樓中心中央位置，為樓盤項目的模型。可能存在的問題有：模型與實際交付的房屋明顯不一致；模型頂部擺放“售罄”牌子但實際仍有房可售等等。
3.區位圖。一般在售樓中心懸掛在牆上，有些為噴繪布，有些為金屬板，有些有亞克力帶背景燈。區位圖中可能存在的問題在於區位圖中標示的規劃內容與實際不符；區位圖中項目位置與周邊配套的比例關係不符合實際等等。
4.展板、宣傳板。一般在售樓中心通過擺放形式或者懸掛方式展示。宣傳內容中可能存在的問題與宣傳單頁等大同小異。
5.旗幟。一般在售樓中心外部過道兩側插在地面，也有在售樓中心懸掛。宣傳內容可能存在的問題也與宣傳單頁等大同小異，但因為面積小，宣傳內容並不多。
6.桁架廣告。一般在售樓中心外部，或者建設項目的外部圍擋。可能存在的行為也與宣傳單頁等大同小異。
7.現場宣傳音視頻：有些通過售樓中心懸掛的顯示屏或者廣播進行宣傳。可能存在的問題為虛假宣傳。
8.銷售人員宣傳詞及現場宣傳用語。一般在售樓中心由銷售員現場講解中獲得，宣傳詞一般都是有事前培訓，可在售樓中心辦公室等場所電腦內或者紙質文書中獲取。可能存在的問題也為虛假宣傳。
9.微信公眾號、官網等宣傳內容。有些開發商申請開通了微信公眾號，也有些開通官網，並通過網絡方式對外宣傳樓盤情況。執法人員可通過現場手機端搜索或者詢問當事人的方式獲取路徑後，對宣傳內容進行檢查。可能的問題與宣傳單頁等存在的內容類似。
10.銷售人員朋友圈宣傳內容。可通過銷售人員手機微信查看，需要注意檢查技巧，引導銷售人員截圖後導出打印。可能存在的問題為虛假宣傳。
11.價格公示表。一般在進門處有公示區域，有營業執照、預售證等，價格公示為其中之一。價格公示需要公示每一套房屋的價格，一般通過紙質本的方式公示。可能存在的問題是未按規定明碼標價。
12.銷控表。一般在售樓中心顯著位置有展示銷售情況的銷控表，此為住建部門要求。可能存在的問題是實際銷售情況與銷控表展示的銷售情況不符。
13.格式合同。如商品房銷售合同之類的合同一般都是由省局備案的格式合同，一般情況不存在問題。也可對其他可能存在的格式合同進行檢查，確認是否存在霸王條款等違法行為。
14.有獎銷售。一般售樓中心在銷售期間會舉行抽獎活動。可能存在的問題有：抽獎式的促銷活動最高獎金額超過五萬元；中獎種類、數量、兌現方式等信息不明確，影響兌獎；虛假的有獎銷售。
（三）現場取證的要點
1.提取相關證據。（1）直接證據。對於檢查中發現可能存在違法問題的，要現場固定相關證據。對宣傳單頁、摺頁、雜誌等載體，直接提取物證；對格式合同提取複印件；對價格公示牌複印相關紙質文本；對微信公眾號和官網信息進行截圖後打印，公眾號要對公眾號主體信息進行截圖；對現場音視頻信息要在後臺對相關文件進行只讀操作後提取，或者現在刻錄光盤；對銷售人員朋友圈內容要求其截圖後打印；對銷售人員銷售詞要配合現場銷售講解進行取證，通過執法記錄儀錄像固定；對有獎銷售的，要現場提取最高金額獎項的採購發票；對沙盤模型、區位圖、展板、宣傳板、旗幟、桁架廣告、銷控表等內容都需要通過拍照方式固定內容。（2）其他證據。現場提取當事人營業執照複印件、預售證、現場接待人員身份證複印件、銷售代理合同複印件、代理銷售公司營業執照複印件及備案登記證複印件、有關宣傳內容委託設計製作印製合同複印件、相關費用支付憑證與發票複印件、宣傳單頁交貨數量確認單等證據。
以上取證過程中要確保執法記錄儀全程錄音錄像，並及時將視頻刻錄至光盤作證據。對相關宣傳介質內容，現場應該儘可能獲取設計底圖，並將底圖打印後作為證據留存。
2.製作現場文書。檢查現場應做好分工，專人負責與當事人負責人交談並進行執法教育，其他人員做好現場文書製作等工作。（1）現場筆錄。可通過移動執法箱以電子版方式製作現場筆錄；（2）照片確認單。以手機為熱點，將移動執法箱筆記本電腦端連接至熱點後登錄微信等工具，將手機拍照後的照片通過文件傳輸方式傳送至筆記本電腦。在筆記本電腦當場製作照片確認單；（3）法律文書送達地址確認書。要現場交由當事人確認送達地址信息，便於後續當事人不配合導致送達困難；（4）詢問通知書。通知當事人接受詢問調查的時間、地點及需要提供的材料。（5）責令停發發布廣告通知書或者責令改正通知書。責令當事人停止發佈廣告，限期改正違法行為。
此外，應當在現場向當事人提供空白的授權委託書。告知當事人如在法定代表人無法接受調查的情況下，通過法定代表人簽字並在企業蓋章後可授權其他人員全權接受調查。實際受委託人一般為熟悉情況的現場接待檢查人員。
3.有關人員確認。所有現場製作的文書以及提取的證據材料中都需要現場接待人簽字確認。一般售樓中心無公司公章，可暫時由現場接待人按手印確認，在時候調查過程中要求蓋章補正。
對於現場多餘的宣傳單頁等宣傳資料，可按照《廣告法》進行扣押。也可由當事人製作主動上交併委託銷燬的材料後，再由執法人員帶回。其他違法情形，由當事人採取合適方式及時整改。並要求當事人在整改後及時提交含整改照片與整改內容記錄的整改報告。該整改報告也可作為當事人對違法行為的認知和改正程度的證據，據此作出從輕或者減輕處罰的證據。
通過以上步驟開展針對房地產領域的檢查，往往可以取得預想的執法成果，也可以避免當事人後期不配合可能引發的辦案困難。嚴格按照法定程序依法開展檢查，是提升執法能力、磨鍊法制思維的必備準則。同時，只有嚴謹規範的檢查，才能取得能夠充分證明違法事實的證據，使案件辦成鐵案，經得起復議和訴訟的考驗。近兩年，海寧局的不少案件都獲得了市領導批示肯定、優秀講評案例、十大典型案例等榮譽，這些與執法人員嚴謹、細緻、沉穩的辦案風格不可分割。房地產領域案件的查辦也樹立了海寧市場監管局辦大案、辦鐵案鐵軍形象，充分體現了全心全意為人民服務的初心。
