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提問：星叔您好，我小白一枚，已婚，小孩明年上小學，最近想買個房自住加投資（投資優先），首套，預算是首付30W,月供4000-5000左右， 一直糾結買南寧還是東莞。我在深圳上班，有將近6年社保，本科，外貿銷售，月入平均1W2左右，老公做裝修，負責傢俱一塊，月入平均6000。老家是廣西崇左，父母比較傾向於近家，他們比較喜歡南寧。但我比較看好東莞的發展。由於子彈不多，目前在看東莞比較便宜的華潤公元九里最便宜的單價1W5,二樓。我感覺這個樓盤位置不是很好，這個價格可以在南寧買到鳳玲北的學區房（目前在看萬科城），在南寧可以讓小孩受更好的教育，父母也方便去帶小孩，麻煩星叔指導看怎麼選？最近可以上車嗎？謝謝了
回答：子彈有限，買房不可能各個方面都想要，一定要找準自己當前的核心需求。
如果自住>投資，那就買南寧，南寧房價扁平，這個價格可以買到更好的地段，孩子享受更好的學區教育，父母可以方便陪讀照顧，因為自住本身就是一種消費產品，不可避免的剛需，所以就不能想太多投資。
如果投資>自住，東莞潛力比南寧大，投資我只認可TOP20大城市。
南寧差口氣，排不進前20。大問題沒有，但也沒亮點，不吸引人。
東莞，還算在結構上達到一定的優勢。人口流入在國內排名前列，產業結構要也很合理，它更適合作為深圳的後花園。
東莞作為臨深城市投資的確有價值的，今年的時機適合買入。
東莞投資價值最高的板塊 詳見內部分享
提問：“遠郊、一手、品牌、精裝、CEO盤、小戶型、高單價、酒店式公寓”不碰。買入“市區邊緣、二手、國營開發商、毛坯、親民盤、大戶型、低單價、純住宅”房產。
1.上面這個觀點你怎麼看？之前買房投資適用？現在以及之後不適用？
2、現在手上有大筆資金，怕貶值，又沒其他投資途徑，在進行三套，四套房產投資可行麼？父母和岳父岳母還有房票可用。
回答：你提的這個觀點，我不太認可。
大致說來，遠郊不碰是對的，純住宅目前是不動產投資風險最小的產品種類也不差。其它幾條都要麼模稜兩可，要麼說反了。
投資，自住考慮的因素是不同的。
1、地段上，越是核心地段價值越大。所以遠郊價值不如近郊，近郊不如中心。尤其是有城市自然景觀以及高端商業商務配套的已經成熟的中心。
2、品牌上，能稱得上品牌開發商的，都是有鮮明烙印的。有的烙印好，值得投。有的不好，就不值得投。不能說品牌開發商不碰，國營開發商就有價值。這個參考它們以前開發的樓盤就可以看出來。其實最終還是歸結到產品上，產品到位就好。有的大品牌開發商雖然名氣大，年銷售額高，但產品確實一般。但也有的品牌開發商產品還是不錯的，也不斷獲得市場的認可，升值很大。
3、至於價格與戶型大小。90-120平投資價值更大，價格不是看現在的價格，而是看以後的價格。這是與自住最大的不同。投資主要考慮2點：價格漲上去；有人接盤。缺少一個條件都不成立。
4、酒店式公寓在目前市場下確實大多數投資回報率很低，但大城市的核心商務區有的回報還是相當不錯的。
5、精裝大多數回報率確實低於毛坯。
6、至於一手二手，我倒認為還是一手的更有價值。
7、有大筆資金，又沒有更好投資渠道，雖說三套四套，五套六套十套八套都沒問題。只要不過度利用槓桿就行，能承受得了，就沒問題。
提問:星叔，想申請信用貸，這類是找貸款公司，中介，還是自己直接找銀行就行？
回答：申請1筆信用貸，自己申請和找中介，基本沒區別。
但問題是，你的每一筆貸款或信用卡，對之後的貸款和信用卡申請都會有影響。
信用貸，我們一般是申請授信類的，光申請，不使用，這樣徵信上只有查詢記錄，沒有實際的貸款記錄和負債。
做好規劃，申請上N家後，再視情況提取。
這個需要一定的基礎，老手可以自己辦，新手可以自己摸索，也可以選擇找貸款中介操作
提問：星叔好，座標成都，有一套全款房，90平市值190萬左右，準備再買一套做投資。目前手裡有10w，夫妻兩人公積金賬戶餘額有20萬，之前打聽了下，可以辦商貸，打算先用信用貸一些出來首付，再取公積金緩解首付壓力。在看龍泉驛區，是2021年大運會主會場，準備在附近看看，有什麼需要注意的。新房還是二手房呢？
回答：如果你用信用貸，貸款出來作為首付，然後拿去買房，會有首付貸嫌疑，按揭貸款是不會通過的。
我更建議你先jlh，騰出一個人的首套房票，然後把全款房進行抵押，再用那個人的首套房票去買入會更好。
成都龍泉的位置靠近城南，購房者心理接受度高。
龍泉交通比較方便，
龍泉本地有實力名校也較多，
板塊開發商齊聚，逐漸變成一個成都城市置業板塊，
但是目前商業兌現還比較少，還需要等待，投資建議以二手次新為主，配合出租。
成都投資回報率高的樓盤 具體詳見內部分享
提問：星叔好。請問瀋陽鐵西經濟技術開發區前景如何？你覺得陽光100果嶺公館這個樓盤值得購買嗎？另您對瀋陽棋盤山周邊的聯排別墅項目如何評價。謝謝。
回答：鐵西是瀋陽人口最密集的區域，曾經大量工廠聚集於此。
北二路、興工街、興華街、雲峰街、建設大路是鐵西的核心區域，次新已經過萬。
張士是新興崛起的板塊，去年開始新房拉高，已經過萬。
同時，鐵西也存在大量老式住宅，六七千的價格，配套也成熟，但是缺乏改善價值。此類住宅如果沒有學區加持，整體上漲潛力一般。
聯排別墅金融性 流動性很差，除非自住，投資不建議。
瀋陽投資回報率最高的樓盤，具體詳見內部分享！
提問：星叔您好！您所推薦的幾個樓盤在安居客上看了一下，會好好參考一下，首先要謝謝您！其次，想諮詢您幾個問題：
1.預算是460左右，可以偏右一些。比較注重學位和交通這一塊，目前主要在看荔灣的樓盤，大概有這麼幾個盤：廣鋼新城的保利碧桂園公園大道、保利東郡，保利花海灣，還有新世界凱粵灣。想讓分析分析這幾個樓盤的優劣勢。
2.記得之前看過您的問答，好像是不建議廣鋼，為什麼不建議呢？廣鋼的教育資源配套個人感覺相對比較好，但身邊有個同事也說不建議買廣鋼。請問是因為廣鋼的土地汙染還是因為發展方向不是那兒？
3.荔灣坦尾附近、滘口附近有值得推薦的樓盤嗎？
4.第一套房是否建議用公積金貸款呢？
回答：1、在整個廣鋼範圍內，我們去討論幾個盤究竟孰好孰壞其實是比較模糊的，更多是探討這幾個盤哪個是更豪一點，哪個更剛一點。
但這個前提是，廣鋼究竟是剛需的板塊，還是改善的板塊？
我理解就是剛需為主的板塊，其次摻和了一點標註剛改改善的樓盤。
保利碧桂園公園大道，在一百平方的戶型來說，並沒有什麼問題，三房兩衛，很適合家庭需求
保利東郡的複式產品基本跳過，而與平層一期做疊式的設計我不是太認同，就平層單位而言就不方正了。
保利花海灣，最大的問題是缺乏後續潛力，沒亮點，一直都賣得很平凡很低調
凱粵灣說到底還有一個學位的噱頭，但滘口和臨佛板塊，購買力給攤薄也是它不可避免的缺陷。
2、廣鋼最大的問題，就是跟東進相悖，zf花了大力氣引入名校，做新城，若白鵝潭不起，這最後也不過是一個市區大睡城。
3、坦尾基本不建議了。滘口也不甚建議。你要求的凱粵灣算是其一了。建議去恆荔灣畔看看。
4、如果只是你單人名義下名字和貸款的話，組合貸也沒所謂了。不建議上兩夫妻名字。
提問：星叔，請問一下，找親戚代持不限購區域新房，外地戶口，首貸資格和二貸資格分別給多少代持費用比較合適？
回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。
詳見內部資料《破限購代持方法+如何完美規避所有風險》
提問：星叔你好，如果兩個人婚前，我有存款50萬，男方基本無存款。現在男方家提出一個要求很無理想要領證後讓女方把存款拿出來，和男方父母的10萬一起買房。我如果要爭取自己的權益，和男方談判，是該做婚前財產公證，還是買房出資公證呢？謝謝。
回答：知道很無理了，還問怎麼爭取權益？一個人買房不香嗎？
為什麼要婚後買？而不是婚前買？
他家出10萬，算不算彩禮？他們家說婚後買，顯然不算彩禮，出了10萬買房，還要不要給彩禮？
男方為何無存款？如果是22歲剛畢業的小鮮肉，還可以理解。如果工作了多年，無存款，那這個人肯定是生存能力欠缺。
他父母出資10萬，贈與還是借款？必須要跟他爸媽籤贈予聲明。
不然，離婚的時候你50萬變共同的，他家讓你們還10萬。
房子寫誰名字？雙方份額多少，要書面約定。
說句不好聽的，換作男方出大頭，往往會婚前先買房，寫自己名字，再讓對方出裝修錢。美名其曰住我家的房子，不用租金嗎？
最好的解決辦法就是換個人！
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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