“姐姐最近听到了高层消息。”
“什么？”
“东莞有可能被深圳扩容进去！”
“所以呢？”
“行业大佬建议我赶紧去东莞买起来。”
“啊？！（此处省略一万字）”
深夜，地产圈的好朋友突然打给我聊换房的事。
核心意思是她得到一个“高层消息”，所以她想尽快把深圳的唯一房子卖掉，抓紧去东莞买套房，美其名曰“抢先布局，只等深莞惠直辖落地，然后房价一飞冲天”。
什么时候买房跟炒股一样了？
别人暴富的时候，从来听不见任何高层声音，突然有一天，来自高层的内幕消息被传得沸沸扬扬，于是你开始慌张进场，砸下真金白银。
结果，套死或割肉，只能选一个。
我提醒她，行业大佬的建议你的初衷肯定是好的，但他的资金实力和你的资金不一样，考虑的问题也不一样。
大佬能随手在东莞、惠州配置各种房产，而一个在深圳工作的单身女青年，名下唯一的住宅买在东莞，这种操作套路很让人费解。
其实，深莞惠直辖每年都会被拿出来翻炒。只是今年民间不提“直辖”两字了，改成了“扩容”。
理论基础起源于几天前中央的一份文件：
《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出，将提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。
——官方文件原文
红头文件把购房者们的热情撩拨起来。媒体跟进解读，官方表述对深圳、厦门等面积小、功能大的中心城市是重磅利好。
言下之意，重点城市的发展空间不足已经引起中央关注，会通过土地要素予以保障。必要的时候，不排除调整行政区管辖范围，予以扩容。
一时之间，深圳扩容、直辖的话题在各类社交渠道中再次引发广泛讨论与猜想。
很快，一张深圳扩容研究范围的地图开始在朋友圈疯传，几乎把东莞和惠州的强镇强区全都划进来了。
有人强烈认可便有人强烈质疑，一位群友忍不住吐槽：
这看着更像是卖房子的人画的。
除了扩容范围，就连时间表也传出眉目：今年是深圳特区成立40周年，是深圳扩容的一次重大契机。
事实上谈起深圳扩容传闻的历史，几乎可以追溯到十几年前。但这种呼声，截止一周前，还仅仅是停留在民间，特别是楼市圈内。如今官方发文，支持扩容，让大众突然看到希望。
深圳真的会扩容么？深莞惠可以直辖么？
我跟易叔聊了聊，他给出了他的肯定答案，只是这个肯定的答案恐怕会让不少人失望。
深圳扩容最佳方案是东莞惠州直辖，但现实不可能这么干！
首先要确认一个前提，那就是这次中央虽然看着是给出类似明确支持扩容的信息，但更多是指导性而非政策性，因为白纸黑字里注明了，落地执行看当地实际情况。
深圳按道理是应该扩容了，因为深圳经济的发展和管辖面积早已呈现不匹配的局面，也限制了很多企业进入深圳。
“实在是没地开发，无地可给了。”
但深圳扩容是很难实现的，因为广东省没有理由支持。
深圳作为特区，行政属于广东省，但经济却是独立的，产生的GDP是直接到中央的，不算到广东省的成绩里，所以，你懂的。
深圳做得越好，就越会虹吸湾区的资源。
客观上，深圳的直接竞争对手是香港、广州。香港出事，深圳成了先行示范区，广东省迫于无奈或发自真心，必须支持。
深圳的各项配套，包括教育、医疗正在逐渐补起来，所以你会看到，深圳优质的房产一直在阴涨，因为全世界的中国人都会考虑来深圳买房，更何况深圳户籍政策并不严格。
几天前，我跟地产前辈一同踩盘，她一位长居国外的闺蜜打给她咨询想在国内投资房产，结果一通电话草草介绍之后，一套总价1000万的南山新房就成交了，电话那头立刻转账下定。
连同行的地产大佬都惊呆了，要不是亲眼得见，谁都不相信。
这是深圳房价持续上涨的动力和原因。
在中央文件的支持下，深圳扩容落地能执行到什么层面？
最佳的扩容方案是把东莞和惠州并到深圳，这样深圳的面积才能匹配起GDP和经济的发展。而这也是民间一直传闻的版本。
但这并不现实，因为如果深莞惠直辖，广东全省的GDP会急剧下降，甚至有可能不再是第一经济强省，这对广东的打击是很大。
“利好深圳却利空广东，这个账不划算，从中央及广东来看，都不大愿意做这样的事情。”
另一方面，惠州东莞的班子也不见得愿意。所以对惠州东莞的房产来讲，没什么大利好，因为扩容不可能扩到那里。
但深圳扩容还是有可能的，易叔判断扩容的点在于“飞地”，大胆猜测，这次扩容，可能是再给多深圳一块两块飞地。
除了深汕合作区外，有很多在湾区里不大好的地域通过深圳飞地的方式可以招商引资一些好的企业，给深圳解决土地不够、企业引进困难的问题。
这种方式短期解决深圳燃眉之急，长期还是利好湾区的。
因为最终还只是行政上属于深圳管理，但依旧是合作区，不是土地属于深圳，而是共有状态。
在易叔看来，扩容落地最大的可能是更多的飞地出现，河源，肇庆，湾区差的地方跟深圳合作，表面上是给深圳一些企业落地的空间面积，实际上也相当于是扶贫。
“不这么做很多企业不会过去，但只要大胆这么做了，很多企业也就过去了。税收跟管理都归深圳，这样对深圳与广东省都是双赢。”
还记得去年底，深汕合作区房子卖得很好，大家都想去抄底买，所谓穿越时空投资40年前的深圳。但无论民间怎么炒作，这确实对大湾区是积极正面的影响。
文章来源于青话楼市 ，由深莞房产圈整理
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