3月31日下午，正當多家上市內房企忙於發佈年報之際，上海土地市場傳來一個重磅消息：上海虹口區北外灘板塊的嘉興路街道HK271-01地塊（簡稱“北外灘地塊”）招標結果出爐，最終第一順位中海（00688.HK）以底價34.3億元摘得，摺合樓板價6.3萬元/平方米。
但是，這一土拍“零溢價”的結果，備受關注。
北外灘地塊，緊貼核心區，是毗鄰海倫路地鐵站的江景純宅地。這也是上海虹口區近3年來首次推出純宅地，只需配建1500平方米的菜市場，沒有15%的租賃住房自持要求。地塊出讓面積2.17萬平方米，限高80米，容積率2.5。這幅地塊周邊二手住宅均價在10萬元/平方米以上，卻以底價6.3萬元/平方米成交。
很快，4月6日清明節過後，由於涉嫌北外灘土地圍標，中海、華潤、萬科三家參與競標的公司法定代表人被調查。根據上海市土地交易市場公眾號3月31日發佈的公示信息顯示，中海地產（杭州）有限公司、崑山啟特企業管理有限公司和嘉興市潤昇企業管理有限公司是中標候選人，三家公司最高有效報價均為34.3億元。公示期4月3日截止。
啟信寶顯示，崑山啟特企業管理有限公司的股東是萬科企業股份有限公司（持股51%）和上海萬科投資管理有限公司（持股49%）；嘉興市潤昇企業管理有限公司則為華潤置地有限公司100%持股。三家公司法定代表人分別為：崔帥、陳剛、梅鴻。
截至發稿時，上海土地市場官網關於北外灘地塊的當前交易狀態為：交易中。
招標與“圍標”
4月初，業內傳聞中海上海總經理崔帥被公安調查。隨後，華潤置地華東大區副總經理宋悠優、萬科上海公司首席投資官梅鴻失聯的消息也傳開了。傳聞中被“調查”的還不止這幾位房企高管。不過，大部分高管都在隨後幾天中陸續結束“調查”了。
一名業內人士分析認為，北外灘地塊掛牌時間是2月份，那時候全國大部分城市對疫情未來走向還很焦慮而迷茫，各行各業也還未完全復工復產。
上海此前進入“有競價招標出讓”的土地普遍分2種篩選方式：有效投標文件若達3-10份的，則排名順序前2位投標人為入圍競標人；若達11份及以上的，則排名順序前3位投標人為入圍競標人。
2月25日，北外灘地塊發佈的細則已經調整為3種：有效投標文件若達3-5份的，則排名順序前2位投標人為入圍競標人；有效投標文件若達6-10份的，則排名順序前3位投標人為入圍競標人；若達11份及以上的，則排名順序前4位投標人為入圍競標人。競買方式發生了微妙的變化，就是競標入圍門檻降低了。
按照當時的土地出讓規定，通過資格審核的有效申請人數為3人及以上的，地塊採用有競價招標方式出讓。通過資格審核的有效申請人數不足3人的，地塊直接採用掛牌方式出讓。排名順序根據房企綜合因素打分得出。
上海市土地交易市場3月20日發佈的地塊公告顯示：“經審核，虹口區嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701）有效申請人數為三人及以上，根據本地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規定，現確定本地塊採用有競價招標（即招標結合現場競價方式確定受讓人）方式出讓”。地塊投標、開標、評標的日期是3月31日。
目前上海招掛複合出讓的土地，評分採取“135分制”，其中，經濟實力32分，技術資質17分，項目經驗41分，受讓管理45分。
在這次競標中，參與企業均是行業大牛：中海、萬科、華潤置地、招商、綠城、平安。中海、萬科和華潤的得分為130分、130分和120分，根據各項“優先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這三家進入後續的拍賣環節。
由於尚在疫情期間，3月31日當天下午採取雲競標方式進行。地塊開標之後，不知道是否三家都沒有舉牌，還是其他原因，中海地產以第一順位、起拍價成功競得該地塊。
此次地塊標書規定一次競價區間為200萬。業內人士評價，即便萬科或者華潤置地任何一方按照加價規則加一次價，地塊也不會底價成交。
萬科、中海、華潤三家在2019年對上海的土地投資也是頭部企業的量級，分別投入190.6億元、106.73億元、70.1億元。
事件發生後，多家知名房企的投資部人士不願意對事件有過多評價，他們認為業內拿地有一種流行的做法：開發商為了降低拿地，會相互溝通有無拿地意向，如果都想拿這塊地，則會商量好由一家拿下，然後以股權合作的方式進行合作。
21世紀經濟報道記者採訪了多家房企相關人士，他們認為，拍地之前，開發商難免線下會溝通合作意向，在拍賣現場還是會有其他家不是合作伙伴的競爭對手，自然也存在競價場面，仍然是一個相對公平競爭的競買場景。而真正意義上的“圍標”，與壓根沒有競價的，由一家房企“底價”直接拿走的情形無差。
因此，北外灘地塊的出讓結果，以及相關人員被調查，均指向“圍標“的猜測。上述業內人士表示，地方政府通過招投標的方式，引入綜合評分高的房企進行土地開發，所做的產品對消費者而言也是美好的。從城市發展角度來看，這是三贏的局面。然而，當進入最後競價環節的資質良好的房企，想利用自身優勢，串通零溢價拿地的時候，事情就變質了，這樣的做法對業內同行而言，也是欠缺公平的。
針對圍標、串標等違法行為，上海市住建委也曾在2019年6月出臺過12條嚴打措施。而在北外灘地塊的土地出讓文件中，也指出：“若在交易活動中出現相關違法、違規或違約行為的，承擔全部法律責任，並賠償由此產生的損失。”
“圍標”風波發酵
21世紀經濟報道從核心信源處瞭解到，目前中海已派出一名分管工程成本的副總裁劉惠明兼任華東區和上海公司總經理。公開資料顯示，劉惠明此前擔任中海地產集團助理總裁、北京公司總經理。華潤、萬科方面暫無新的人事變動，相關人士表示，在事情還沒有定性之前，不會有人事變動。記者通過多方信源瞭解到，華潤、萬科兩家還在被調查中的高管工作也交由其他同事兼管。但萬科沒有報名參與將於4月27日出讓的徐涇宅地的招標，該地塊就在萬科開發的天空之城旁邊。該地塊兩名有效申請人為金地和招商。
北外灘地塊“圍標”風波對於上海土地市場而言，或是一個標誌性事件。上海也修改了接下來出讓的土地招標規則。這是2017年4月上海修改土地招股出讓“遊戲規則”以來，再度修改出讓規則。
2017年4月，上海修改招掛複合出讓的土地出讓規則，採取綜合評分制，並增加了租賃自持用地的比例，基本上整個租賃住宅用地能佔到市場一半左右。從當年樓市調控來看，起到了降溫作用；如今土地市場相對進入低迷階段，因此土地出讓規則的修改在業內人士看來也是順理成章。
近年來多家房企把總部搬到上海。資本仍然覬覦上海，4月21日，上海人壽第一大股東60億競得靜安商辦用地。當前的上海土地市場，對房企也相應採取了放開的心態。
4月10日，上海規土局網站掛出2幅松江區宅地，出讓方式顯示為“招掛複合”。這兩幅地塊的出讓地塊規則出現兩大變化：有效申請人數不足六人的，地塊直接採用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數為六人及以上的，本地塊採用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”。
“六人”成為這兩幅地塊最終是競價招標還是掛牌出讓的關鍵點，而此前推出的地塊則是3人。目前，這兩幅地的出讓流程依舊為投標、開標、評標和定標四個環節。地塊保證金凍結期限也縮短，房企只需要在參拍前一天凍結資金即可。此前，從遞交保證金到參拍，中間要有20天的凍結期。此外，縮短凍結期、地塊自持比例減少等均為房企解決短期流動性問題。
58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為，這次規則改變，尤其是入圍人數放寬到5家，最大的好處就是可以讓更多房企參與拿地。以往的打分制往往更有利於大型品牌房企，雖然可以對項目後續開發有更多品牌保障，但不利於市場的公平競爭。通過規則調整，中小房企可以有更多機會在滬拿地。（來源：21世紀經濟報道）
