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定金合同要採用書面形式，並在合同中約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日生效。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。那麼，簽訂商品房買賣合同前一定要交定金嗎，是必經程序嗎？
網友諮詢：簽訂房屋交易合同前該不該交定金？
泰和泰（上海）律師事務所鮑巧妮律師解答：
簽訂商品房買賣合同之前先簽訂認購協議書並交納定金不是商品房買賣合同履行的必須程序，購房人可以與開發商直接簽訂商品房買賣合同。在購買商品房時，最好將該項目瞭解清楚，然後直接與開發商簽訂買賣合同，這樣如果在簽約談判中補充協議達不成一致意見，或者又發現了對自己不利的新問題，都可全身而退，不必再為解決定金的問題而煩惱，也避免了可能的定金損失。
或者在籤認購書時加上如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應無條件立即退還全部定金或訂金、在認購書有效期內，買方有權隨時解除此認購書，賣方應將定金或訂金無條件全部退回的約定。
法律上，購房者在簽訂商品房買賣合同前，向開發商交納定金並不是必須程序，購房人可以與開發商直接簽訂商品房買賣合同。
鮑巧妮律師解析：
購房定金指合同當事人為保證合同的履行，由購房者一方預先向銷售商品房一方交納的一定數額的款項。《合同法》第一百一十五條規定“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”，這就是我們通常說的定金法則。
購房者與開發商簽訂的認購書中約定的定金，是為了保證將來簽訂商品房買賣合同，合同理論上屬於立約定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。
因此，從法律角度上說，定金是一種債權的擔保。給付定金的一方當事人如果不履行合同義務，無權要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同義務，則要雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定，定金應以書面形式約定，不得超過主合同標的額的百分之二十。
待定
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