樓市新聞總是有！佛山新城近期有兩個地鐵口項目相繼入市，價格有點出乎意料。
保X和光塵樾首開1.8萬元/㎡起，X大蘇寧廣場更是1.1萬元/㎡隨便選！
佛山新城實景圖
佛山新城兩盤入市
低於周邊5000-8000元/㎡
上週末，佛山首個全玻璃幕牆項目，保X和光塵樾自然開售。
據現場銷售人員透露，現場有3萬抵8萬及3個99折的優惠。20層以下單位，折後單價1.8萬元/㎡起。
站在佛山蘇寧廣場看保X和光塵樾
這個數字，與此前2.3萬元/㎡左右的吹風價，差距還是挺明顯的。
另外，在佛山新城，想找到1.8萬元/㎡的價格，基本要走出片區核心位置好幾公里。
除了保X和光塵樾，近段時間佛山新城還殺出另外一個狠角色！
這就是2012年拿地的佛山恆大蘇寧廣場，幾輪易主後，終於迎來開盤。
佛山蘇寧廣場現場圖
據瞭解，具體價格在1.1萬元/㎡左右。部分低樓層單位，折後約9000元/㎡起。
這個價格，足以吊打幾個佛山新城所有在售公寓了。
相較其他幾個項目，佛山蘇寧廣場與地鐵站距離最近，約200米左右。同時，未來還能換乘廣佛環線東平城軌站(再建)。
這對公寓買家而言，無論是自住通勤、投資放租等，都是相當有誘惑力。
回顧:讓利或與地價有關
對片區市場影響有不同
無論地段或價格，這兩個項目，對於有意向入手佛山新城的買家而言，確實是性價比較高。
之所以如此“讓利”，很大原因是與兩個項目的地價成本有關。
恆X蘇寧廣場早在2012年就已拿地，當時樓面價1910元/㎡。
現場停滿了車輛
保x和光塵樾則是由保x集成金融廣場和龍x天瑾廣場組成。商業部分佔比較多，整體樓面價約6000元/㎡。
換言之，兩個項目都有較大的調價空間。
保x和光塵樾項目組成示意圖
需要注意的是，兩個項目同時採用低價“殺”客的策略，帶來的影響卻大不相同。
先說保x和光塵樾，總貨量僅480套。首推這批的240套，目前去化約7成左右。
儘管項目是全玻璃幕牆，產品有些“類公寓”，客戶群體多為商務人士，但有價格優勢，這一戰績還算不錯。
需要注意的是，整個佛山新城內住宅供應不算多，區域發展也在持續推進。
因此，保x和光塵樾對市場衝擊力有待觀察。
保x和光塵樾廣場B梯銷控情況
點評:至於恆x蘇寧廣場，就是另外一種情況了。
其不僅地段好、貨量也相當充足，目前已獲批的預售產品，就有超過1600套，在市場上的話語權大。
這樣一個大型商業項目，主動發起價格戰，對市場走勢的影響力可想而知。
值得一提的是，從上年年拿證情況來看，佛山公寓市場商辦物業新增供應超1萬套。
這個數字，會進一步延長整體去化週期，市場上的價格競爭幾乎是在所難免了。
佛山新城“殺”客
哪些板塊會有點慌？
客觀來說，除了地價因素，兩大項目低開入市，與上半年這個關鍵節點有關。
部分房企為了衝刺業績，自然會給市場帶來一些驚喜。
那麼，如果佛山新城繼續低價“殺”客，對其他板塊會不會有衝擊呢？
首先，祖廟、桂城等中心地段還是很安全。畢竟，佛山新城對其始終沒有形成太多威脅。
桂城航拍
很重要的一個原因，是這些板塊的成熟氛圍、生活配套上佔有明顯優勢。
就說佛山新城各方面配套，公辦小學一直只有東平小學，跟不上發展；而在禪桂，省級公辦學校扎堆，買家選擇非常多。(學校建設才能吸引更多人嚮往佛山新城)
再來就是，禪城祖廟、桂城的常住人口密度比佛山新城高出幾個量級。
佛山新城真正導入產業人口，是在最近兩三年開始。成效不算顯著，外來人口吸引力一般。
與之相比，三個板塊憑藉地段、交通等優勢，除了吸收佛山人，還聚集大量廣佛候鳥。
這兩點差距，讓很多購房者對禪桂中心的認同感，勝過佛山新城。花更多代價，也會選禪桂。
佛山新城實景圖
祖廟、桂城之外，部分臨廣板塊如果能吸引到廣州客不斷湧入，受到影響會相對小一些。
比如平洲、三山新城、北滘、裡水、大瀝等，性價比不一定高過佛山新城，客群源源不斷。
至於受到衝擊的板塊，筆者認為，主要集中在佛山新城周邊。
比如，北滘會展板塊，價格一度逼近2萬/㎡，發展速度卻沒有實質提升。
再比如，鋼鐵世界附近和樂從南片區，各項配套有待完善，部分項目價格也曾超過2萬/㎡。
還有就是石灣公園附近，片區最高地價超1.3萬/㎡，比佛山新城新出地塊還高。
最後，對於佛山新城這次的市場變化，你有何看法，歡迎留言討論！
