文/易居企業集團·克而瑞分析師
克而瑞南寧土拍預告
2020年4月29日，南寧市自然資源局將現場出讓青秀區仙葫1幅約127畝濱江地塊，採用“限最高地價、競產權移交住房”競價方式。這幅地塊曾於去年年末因競買人數不足而“流拍”，此次再度出讓，除了起始地價由原來的762 萬元/畝，下調至560萬元/畝，起拍總價下降2.56億元，以及地塊編號改變，其餘規劃條件不變，降低了競買門檻，是否能獲得房企“芳心”？這幅地塊有何亮點、優勢，以及目前現狀不足的地方……下面，分析師進行一一分析。
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127畝濱江地塊，起拍價降至560萬元/畝
GC2020-029地塊位於南寧市青秀區仙葫大道東北側、仙合路南側、仙德路北側，其西面、南面270°江景，隔江相望靈龜山公園，西面朝向和南面朝向（12層以上，南面有已建的龍晟小區）為一線江景房。
地塊出讓面積為84504.29平方米，摺合126.756畝，整體規模較大。地塊為城鎮住宅用地，容積率2-2.86，按容積率2.8計算，則地塊計容建築面積24.17萬㎡。地塊建築密度≥25%且≤30%，綠地率≥35%，建築高度≤80米，其中距仙葫大道東北側道路紅線平行線100米範圍內限高60米，沿江首排建築小於等於24米。
地塊起始總價70983萬元，起始單價560萬元/畝，起始樓板價2937元/㎡。
此外，該地塊競得人須配建一所6班幼兒園，用地面積不少於3060平方米，建築面積不少於2340平方米，需獨立佔地，不納入出讓範圍，並與市政道路相鄰。
出讓地塊採用
“限最高地價、競產權移交房”的掛牌方式公開出讓。地塊限最高地面單價為2145萬元/畝。當掛牌價格小於等於2145萬元/畝時，按出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人；當掛牌價格等於2145萬元/畝時，不再接受更高報價，若有兩個或兩個以上競買人繼續競買的，轉為在此基礎上向上競產權移交住房配建面積，按投報配建面積比例最大者得的原則確定競得人。首輪投報配建面積為不少於1000平方米，每次投報須為500平方米的整數倍。
值得注意的是，該地塊曾為2019年12月6日計劃出讓的GC2019-136地塊，但因競拍人不足3家而流拍，原出讓起始價為762萬元/畝，現為560萬元/畝，起始總價直降2.56億元。
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江景資源優勢明顯，欠缺大型商業
地塊所處位置目前周邊路網和橋樑通勤力稍弱，道路交通方面主要通過
西面的仙葫大道（縱向），北面仙合路（以及仙合隧道）規劃建設中，東面和南面仙德路規劃建設中。地塊西側規劃的仙合大橋目前仍在前期工作，具體工期和開工日期未定，未來橋樑通行後，仙合大橋將聯通仙葫板塊和龍崗板塊，項目可享受龍崗的外溢價值。此外，附近還有一座規劃的仁福大橋，將聯通仙葫板塊和蒲廟板塊。
從地塊所處的仙葫板塊來看，交通方面，沿仙葫大道經民族大道可到達東盟商務區，全程約13公里，25分鐘車程左右。同時，仙合大橋建成通車以後，過橋即龍崗片區。此外，經龍崗大道可到總部基地板塊，車程約30分鐘。再加上蘭海高速、泉南高速、鳳嶺南路等城市主幹道，仙葫板塊的交通網絡較完善。
仙葫在地理區位方面表現較優越，板塊坐擁豐富的自然景觀資源，邕江環繞，且毗鄰天池山、靈龜山等山脈。
但仙葫在商業配套方面則表現略微遜色。目前，仙葫板塊內大型商業配套以東方廣場為主，周邊還有零散的住宅底商便利店、農貿市場。
值得關注的是，地塊位置與龍崗板塊隔江相望，而地塊西側規劃的仙合大橋將聯通仙葫板塊和龍崗板塊，橋樑建成使用後，可直通龍崗，快速通達威寧領家廣場、萬達茂等大型商場，直接享受龍崗的外溢價值。
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板塊在售項目少，去化壓力小
近五年，仙葫出讓住宅地塊（一、二級市場）共計5幅，容積率均在2.0以及以下，陽光城半山灣和桂企酒店公寓樓項目均是高層項目，中海半山壹號、榮和瀾山府為聯排別墅、多層洋房產品為主。
2018-2019年，仙葫3幅地塊競爭還是較為激烈，溢價率在18%-48%。地塊均採用“限最高地價、競產權移交住房”，報名房企均為5家，以運營濱江大盤為主，但參拍房企出價較為謹慎，控制拿地成本，均未拍到限最高地價（11250元/㎡）。其中，中海半山壹號項目其中一幅地塊規模45畝可建面積3.64萬方住宅地塊，溢價率達48%，成交樓板價是目前仙葫板塊“天花板”，達5625元/㎡。
（數據來源：克而瑞；統計維度：商品住宅，包含普通住宅，別墅）
仙葫板塊近五年年度住宅成交量在13.6萬-21.6萬㎡，整體供求基本持平，均價逐年攀升。 其中，2019年商品住宅供應17.6萬㎡，成交面積14.0萬㎡，均價10653元/㎡，近年來均價首次突破“萬”元。
板塊目前在售高層產品成交主力價區間8500-10000元/㎡，月均去化40套左右。目前主力在售項目有4個，分別為億鼎公館、天池山、長島·800裡香江、豐澤雙灣紫雲臺，其中僅億鼎公館為帶裝修交付，均價10000元/㎡，其餘項目均毛坯出售。
區域有江山墅、龍胤花園少量別墅產品在售，價格約470萬/套-1400萬/套，月均去化不足10套。此外，還有中海半山壹號、榮和瀾山府項目待售，產品以聯排別墅、多層洋房產品為主。
從潛在供應來看，板塊潛在地塊主要集中仙葫半島北片區，克而瑞數據顯示，截至2020年3月，仙葫板塊商品住宅在售庫存面積12.56萬㎡，去化週期10.2個月，去化壓力較小。
分析師點評：
1.地塊佔地127畝，整體規模較大。地塊位於南寧市青秀區仙葫半島（仙葫半島北片區）交通要塞，接駁仙葫大道主幹道，以及規劃建設仙合大橋、仙合路以及仙合隧道，板塊交通路網較完善。
2.地塊採用“限最高地價、競產權移交住房”，限最高單價2145萬元/畝是目前南寧住宅用地最高單價。
3.地塊西面、南面270°江景，隔江相望靈龜山公園，景觀為溢價加分，且未來仙合大橋建成後，一橋之隔可近享龍崗的外溢價值。
4.本次競買門檻較此前下降2.56億元，起始單價由762萬元/畝，下調至560萬元/畝，其餘規劃條件不變，降低了競買門檻，“二次出嫁”能否獲得房企“芳心”，我們拭目以待。
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文章來源：CRIC廣西；地塊信息來源南寧市自然資源局相關公告。
公眾號“ 南寧微樓市 “ 微信號（cricgx）”編輯，轉載請註明出處。
