最近很多朋友向我咨询，说起身边的楼市，很多人表示虽然自己没有购房资格，或者已经处于限购、限贷的状态，能不能先买个公寓。尤其是很多人对LOFT情有独钟，那种电影和网剧中常见的上下层设计，巨大的落地窗和充满别致设计的装修，似乎是一种生活态度的标志，越想越兴奋，尤其是看了样板间之后。
首付不高低总价，不限贷、不限购，关键是房间空间可以把起居和卧室分开，楼下往往就是商业街，买东西叫外卖都方便……且慢，不是泼冷水，门槛看似低的LOFT产品，其实是房产投资里选择难度最大的。
先有生活，再谈生活方式
也许作为一个年轻人，独自在城市打拼，无论是小有余钱还是家里赞助，在此落脚有个属于自己的住处会让人对生活充满遐想，住宅太贵，平层公寓太小，于是很多人去看了LOFT之后觉得这是一个选择，起码单身过渡期的不错选择。
其实除了从行业内看公寓产品，还有一个视角：“谁在购买LOFT”。
憧憬城市的便利繁华与精神上的离群索居，这是许多年轻人在寻找自己生活状态的时候内心的诉求。我见到过不少最终选择买公寓的朋友，除了投资出租之外，都跃跃欲试体验一把独居的乐趣。在舒服的沙发上刷手机，养一只猫或者仓鼠，在家soho，简单而精致的布置，巧妙的设计都体现了主人自由生活且掌控一切的从容。
稍等，说实话，我们做公寓样板间设计方案的时候，也会参照这种客户描摹，虽然无论是客户还是我们，似乎都不会真正抵达这种生活状态。
生活不是样板间，生活有很多阶段，我想每一段都值得好好筹划，而不要把它当做一个需要取舍的“过渡时期”。对于大多数年轻人而言，选择LOFT不如去租房住，哪怕是合租，这其中的生活成本会差异很大。你理想中的生活方式，如果没有对应的成本承担能力，负担会打搅一切其他感受。
来看看LOFT公寓的隐性成本：
1、首先是价格；很多人会问这明码标价写进合同怎么会是隐性成本？我指的是LOFT公寓的均价一般高过平层，然而产权面积是一样的，不信你看购房合同里附的平面图。例如平层公寓卖12000元/㎡，LOFT的售价有可能在15000元/㎡甚至更高。
我不否认使用空间在纵向上多一层，但是产权面积左右了实际的房屋价值，所以你很难准确计算隔出一层的LOFT在价格上究竟该与平层差多少，这其中的量价关系比较难计算。同时LOFT公寓的层高各不相同，有5.2米的，有4.8米的，什么样的高度和使用舒适度，包括未来布置的实用性，都需要评估但不好量化，可是价格差异是量化的，这首先就需要对比。
所谓买一层得两层，并不是面积乘以二的关系，为了采光、楼梯的设置，上面的附加一层面积不可能等同于楼下，LOFT公寓不等于复式住宅，而且层高不是说隔出来的两层都有常规住宅2.8~2.9米的层高，必然有些取舍。
2、装修成本；虽然产权面积按一层计算，但是装修的确是上下都要做的，总不能隔层是毛坯下面精装修吧。而且很多LOFT公寓并非交付就是两层，而是需要自行装修，这个隔层如果自己做，或者需要楼梯、围栏、甚至部分线路自己去装产生的成本也要考虑。
注意你买的LOFT公寓大概率不是效果图和样板间里那样，你在看样板间的时候如果留心会在户型外面和里面各处看到一些提示性的说明：“非交付标准”。除非明确是精装修交付。
3、使用成本；因为公寓属于商业规划，所以物业费、水电费都比较贵，虽然一般没有燃气，但仅仅商业用水、用电就比居民用电贵了不少。最主要的是冬天、夏天的电费，因为公寓一般没有暖气，且目前大多数公寓不允许设计室外空调设备平台，常用的是中央空调系统。
关键是LOFT公寓层高高，室内空间更大，比一般平层的能耗自然就会大一些。
4、交易成本；这个商业都一样，无论是购买时候的契税、还是转让交易时候的营业税、所得税都没有减免优惠。例如契税3%~5%，比普通住宅首套房1.5%~2%的常见税率就高。如果交易税费由买家承担，一样降低了房主转售时候的价格谈判空间。
另外，公寓类的贷款利率高于首套房住宅，一般上浮25%~40%的都有。
所以说不少人心里想的通过购买公寓来投资，日后买住宅的时候转手卖掉还可以赚些钱的想法，需要算细账，把上面列出来评估一下。LOFT公寓在给你其他生活方式之前，首先是生活的成本，你想要什么需要考虑周全。
类住宅≠住宅，如何做投资判断
相对于各地商圈、新区拔地而起的众多公寓产品，其中不乏配置LOFT和平层公寓，无非是比例多少的问题。然而很多此类产品本质上算是个伪命题——来自城市规划和房企拿地需要，里面有很多不得已，并非完全出自市场需求。可以说所谓的“类住宅”首先在设计上属于商业办公的居多，然后去创造市场需求，来实现更广阔的的客户群接受度。
毕竟，在每个商业综合体所在的地方，需要办公的企业未必有那么多。可是很多土地的出让规划条件就是“商业办公”，你可以说它是一种前瞻性的规划——随着城市发展，人们经营、消费的需求会增长，这种需求落位在项目规划上就是增加商业和办公楼数量，同时城市界面会很好看。当然这种前瞻也可能是一厢情愿的——并不是每个区域都合适有这么多商业综合体。
我们可以从市场需求端来看看如何避免落入错误投资的“坑”，而寻找优质的产品，但必须说一句，优质的往往不多，而且不便宜。
商圈、出租率、交通、城市规划，在投资公寓尤其是LOFT之前先做调研，商业项目投资要做足功课，而且有充足的时间。商办类产品本身不是买了放在那里就可以升值的，要摒弃这种典型的住宅投资理念。
用经营思维看待LOFT公寓，因为商业项目的租赁、购买需求正是来自于此。
首先它不是住宅，土地使用年限一般为40年以内，计算投资周期要看这个时限。其次，租客很重要，因为LOFT虽然空间有上下层，但往往不适合合租，因为这上下层仅仅是将起居和卧室空间分开了，除了大面积的公寓，你很难将LOFT做分割出租，所以当你花费比平层公寓更贵的价格投资了一套LOFT，你需要判断能否找到肯出价更高的租客来承租，租金是分担房贷利息和投资收益的重要来源。
为什么租金那么重要，跟住宅不一样，商业项目的价格上升空间跟租金水平紧密相关；我知道很多人过去几年买了几套房子根本不出租，放在那里几年也升值不少，根本看不上租金收益那点钱。但是公寓如果不好出租，就不好转售。
那么什么样的情况下好租，租的上价格呢？
商圈未必就是好住的地方，因为商圈的从业者大多是服务业，小的经营业主，他们对租金的承受能力并不高。例如商业街常见的各种连锁品牌的员工，往往宁可合租也不会选择租住在自己打工的商业街公寓里。
能租赁公寓且承担这个较高的成本的人，首先来自周围的产业支撑，说白了年轻人居多，且在附近就业。要么就是交通非常便利的地铁上盖，快速路上下口附近，这样相对核心区域较贵的租金，会有一部分人选择租住在交通便利的地方。
还有一种出租方式是近几年常见的：将经营权租给酒店式公寓，包括威斯登、途家、也包括房企自己的长租公寓品牌例如万科的泊寓、龙湖的冠寓、旭辉的领寓、绿城的优客等等。然后一般是固定回报+分成模式。一般带有托管、整租的经营模式的公寓，在销售的时候就会有这个协议给到业主，由业主选择是否加入并分享收益权。这种方式最大优点是省心，不需要自己管运营和出租，但是也必须注意委托经营的方式，年限，在收益分成方面有什么限制条件。
同时一定要考虑公寓运营方的经营实力和品牌，2019年以来全球共享空间、长租公寓WEWORK和爱彼迎都面临业绩下滑的挑战，而国内诸多经营酒店式公寓的企业都在收缩投资，包括财大气粗的开发商在这方面的试水也不像之前那么积极，主要是这个领域整体上属于重资产，回报周期比较长。
对于投资公寓的业主来说道理是一样的。
最后还有一点是法律风险提示：
项目规划要求，尤其是精装修的是否符合规划，允许做挑高隔层，并非每一个公寓产品都允许做隔层，层高不是评价依据，规划设计方案才是。所以投资之前要在售楼处问清楚，或者网上查一下该项目的规划公示。
由于公寓不能落户或者捆绑学区，所以买了可以住，但不能享受该区域内跟户籍捆绑的诸多医疗、教育、社保方面的相关福利，这一点基本上不需要咨询售楼处，因为答案非常明显。如果以承诺可以落户上学为说辞来销售，基本上可以判断是虚假宣传。
物业服务管理水平很重要，因为公寓的管理和维护要求实际上比普通住宅还要高，在安全性、及时性、技术条件等方面对物业管理能力和配置都有苛刻要求。所以在签订前期物业服务协议的时候，请看清物业收费、服务项目都是怎么约定的。对于商业来说，物业管理决定了物业未来价格的相当一部分基础。
