前言：
當前，商業地產正面臨著新的行業發展格局。在消費升級和商業變遷的背景下，需求端正在發生改變，新模式新技術迭代日益加快，商業變革不斷出現。為適應當前中國商業地產市場快速發展需要，現在分析總結歷年研究經驗及在商業地產行業發展現狀的基礎上，進行包涵目前商業地產現狀、租金、發展方向及對未來房地產走向的預估。
一、商業地產現狀
1.1全國現狀
根據國家統計局公佈數據，從房地產開發投資來看，2019年第一季度全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，其中辦公樓和商業營業用房投資額合計3634億元，佔比15.27%。全國範圍內商業地產投資持續走高，需求量普遍增大。預測接下來一段時間商業地產將繼續走高，市場缺乏大量優勢項目補充現有存量。
中國商業地產指數呈週期性下降
從2016-2019年中國商業地產指數及其各項指數構成的變化情況看，商業地產指數與宏觀經濟指數、商用土地指數、商用物業開發指數、零售商信心指數的變化趨勢基本趨同。此外，除商業土地指數外，其他各項指數均呈現出前三季度增減平穩、第四季度指數激增的特點。2020年第一季度因疫情影響，整體商業有所下滑，根據往年數據，通常前三個季度的輕微跌幅有利於第四季度的報復性爆發增長。樂觀預測，2020年商業地產指數將持續走高。
1.2自貢現狀
近幾年來，我市商業地產發展的速度很快，不管是消費理念還是商業模式，都發生了極大的轉變。2019年剛剛過半，但自貢的商業領域已經呈現一股風起雲湧之勢，可以說，各大商業體之間正在發生著激烈地碰撞，自貢商業正迫切地尋找著適合生存的土壤。
全國性品牌房企集中入住的這兩年，自貢的商業綜合體也越來越多，可謂呈驚人爆發之勢。綠地·新裡城的跨貿產業城、恆太城、華商·國際城、雲湖一號商貿中心、自貢萬達廣場、南悅裡，這些商業全部落成後，自貢將新增商業面積接近100萬㎡。
由於各商業綜合體之間距離比較近，各自的體量又大，難免出現同質化的現象。作為投資者，應當選擇周邊競爭相對較小的區域進行投資，避免因同業態、同品牌造成的商業同質化。
二、商業地產租金
2.1全國租金
2.1.1中國商鋪租金指數運行分析
根據對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2019年下半年，中國重點商圈（購物中心）商鋪租金整體水平穩中有漲。由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環比上漲0.44%。
由於大量開發商湧入三、四線城市興建商業綜合體，目前的三四線城市是一個物業投資的價值窪地。一般來說，3、4線城市的商業綜合體在運營成熟後，能夠達到一線城市的70%-80%,整體投資風險相對較低，且租金回報比相對更高。
2.1.2租金運行趨勢研判
整體來看，2019年下半年，零售商業市場整體表現較活躍，成熟商圈仍是品牌商擴張的首選，而居民消費呈現個性化、多元化、定製化的趨勢，零售業正朝著更加註重便利性、差異性、體驗性的方向發展。根據以往數據可預見，商業租金將會以穩定的姿態逐步爬升。
就恆太商業為例，目前全國有40餘座城市運營有恆太城商業綜合體。租金根據城市等級略有不同，但整體租金水平趨於穩定並有逐步爬升趨勢。據瞭解，目前恆太城商業綜合體在全國範圍內，籌備期資金為60元/㎡/月左右，培育期租金為80元/㎡/月左右，試運營期間租金為200元/㎡/月左右，發展至成熟期後租金將高達600元/㎡/月。
2.2自貢租金
截至2020年3月，我們粗略統計了自貢市場上部分商鋪租金，根據數據可見不同模式的的商鋪租金差異較大。
專業市場：由於專業市場的特殊性，加之大部分專業市場都遠離市區，與常規的商業項目不同，其租金相對較低，大致在80-100元/㎡/月。
社區底商：根據走訪數據顯示，社區底商的最低租金為119.12元/㎡/月，最高租金為178.7元/㎡/月，可以明顯看出社區底商根據其區域地段，價格變化較大，但綜合租金高於專業市場。
商業綜合體：我們著重調研了南湖、貢井、大安三個區域的商業綜合體租金，其中貢井片區相對南湖、大安片區租金較低，但由於貢井區域的大型城市綜合體較少，相對競爭會比南湖片區低，所以後期發展勢頭值得期待。
其中以恆太城舉例，目前恆太城周邊無其他競品項目，且覆蓋新老城區，這樣的情況下，試運營期間租金就可以達到近97/㎡/月，當運營成熟之後，發展空間更大。
未來商業地產走向
隨著房地產住宅市場政策的不斷嚴控，越來越多的人將投資的目光轉向了商業地產。但很大一部分人對商業地產不瞭解，有的人還是抱著和投機住宅一樣的心理來投資商鋪，這是一個非常大的誤區。因為商業地產和住宅不一樣，在房地產市場火爆的時候，投機者可以在低價的時候買入住宅，在高價的時候出手住宅來賺取中間升值部分的差價。而商業地產由於其特定的性質，一般是以收租來完成成本回收，相比住宅而言抗風險性更強，因為需求始終未變，不管社會發展到怎樣的地步，消費者都需要在實體店購物。
上面這張圖體現的是一般性的商業地產所涵蓋的地產產品，還有一些小類沒有註明，因為這三項（寫字樓、商鋪、公寓）是離我們最近的。
商鋪又分為很多種類，但大體的分為以下幾類：
社區底商
社區底商是我們最常見的商鋪類型，此類商鋪也是投資者最喜歡的一類。因為擁有完全的自主權，可自己經營可租賃。
優勢：
1、客源穩定
相對商街，社區底商與客戶近距離對接，同時因為住區周邊長期穩定的客源積累，客戶群體穩定。
2、投資靈活
底商因為普遍面積小，總價低、門檻低、擁有固定消費人群等特點，出租轉讓比較容易，資金回籠快。
劣勢：
1、自主經營
需要自主經營，花費很大時間及精力，收益少，不便管理。
2、運營模式單一
周邊業態重複，客源僅針對部分固定人群，拓客難，難以形成更大的商業規模。
3、選址困難
社區底商主要依靠社區內部人員消費，對於社區地理位置的要求極高，所以選址不靈活成為社區底商一重大弊端。
商業體商鋪
商業體商鋪又稱為內鋪、虛擬產權商鋪。業主購買此類商鋪擁有產權、收益權，但不擁有使用權（三權分離）。一般由專業的運營管理商來負責運營。
優勢：
1、業態多樣性
具有強大的業態組合力,能最大限度滿足人們購物、休閒、娛樂、餐飲於一體的消費需求。
2、統一經營
統一經營管理，能發揮集聚效應，針對於投資客是極佳選擇，租金穩定，客源穩定。
3、品牌效應
統一招商，品牌覆蓋面廣，互動性強。
4、配套齊全
購物環境佳、易於消費引流，公共服務配套設施齊全且乾淨衛生。
5、租金高
購物綜合體租金普遍高於社區底商及專業市場。
劣勢：
1、開發商要求高
對於開發商要求高，考驗開發商的綜合實力。
2、地段
對地段要求高，距離人口密集地太遠會導致客戶流失難以形成商業氛圍。
專業市場
此類商鋪一般作為專業性領域開發，很多城市都在建設各類建材市場、電子市場，傢俱市場等。
優勢：
1、投資低
商鋪面積小，投資總價低，對於資金要求不高，門檻低。
2、背靠企業
背靠集團企業，專業性強，易形成專業市場領域，客戶群體穩定。
劣勢：
1、業態單一
專業市場業態單一，難以形成多業態多方向的發展，客戶群體單一，拓客難度大。
2、地理位置
專業市場一般地理位置較偏僻，交通不便，導致客戶流失。
對於投資者而言，投資商鋪最看重的當然是租金的回報比。評估一個商鋪的投資回報比是否適合投資有很多方法，這裡介紹一個簡單的國際評估法。基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。這是國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
在國內，由於房地產市場的泡沫過於強大，導致投資收益比不成正比，所以我們認為只要商鋪的年收益率在6%就可以投資。
展望未來，在我國服務業經濟平穩運行、經濟繼續向第三產業傾斜、消費總量持續增長與消費不斷升級、線上線下融合發展等多因素的共同推動下，我國商業零售市場有望繼續保持平穩增長態勢。從未來趨勢上看，中國經濟的增速越來越依靠內需的增長，越來越需要消費的擴大，中央及地方政策也會將更多的精力放在培育和擴大國內消費市場上面。2019年前三季度，最終消費支出對經濟增長的貢獻率為60.5%，較上半年提高0.4個百分點，且明顯高於資本形成總額及貨物和服務淨出口對經濟增長的貢獻率。就零售商業市場整體租賃需求而言，消費的持續增長將使租賃需求保持活躍；預計未來，我國商鋪租金有望繼續平穩增長。
