原告怎麼想不重要，被告怎麼想不重要，法官怎麼想才最重要。——李曉娟律師
案件事實
何某與周某系夫妻，周大某是周某的父親。2014年4月，何某與周某結婚，2016年3月，兩人經法院判決離婚。
何某稱，2014年底，何某和周某購買坐落於天津市濱海新區××室房屋××套，因何某不符合貸款條件，經過協商一致，以周大某名義購房並辦理相關貸款。2015年1月14日，購買的房屋登記至周大某名下。何某與周某經由法院判決離婚，二人財產未進行分割，故訴至法院，主張登記在周大某名下的房屋為借名買房關係，請求判令確認周大某名下坐落於天津市濱海新區××室房屋歸何某和周某所有。
在庭審中，周大某對於借名買房的事實不予認可，認為房屋房屋為其個人所有，是自己出資購房，且房屋也是實際由周大某居住，和何某以及周某沒有關係。
在庭審中，何某為證明其主張，向法院提交了銀行轉賬記錄，證明其為該購買該房屋支付了部分首付款。
案件結果
經過審理，法院認為何某雖支付了部分房款，可其提交的證據不足以證實其與周大某之間存在借名購買訴爭房屋的約定，其要求確認訴爭房屋為其與第三人周某在夫妻關係存續期間的共同財產，該主張於法無據，本院不予支持。
實務經驗總結
第一、房屋所有權人的判斷規則
房屋登記具有對外公示的效力，一般情況下，認定房屋的所有權人的依據就是產權登記證。這種物權的公示效力是普世的，是針對不特定的第三人的。
但是由於各種原因，借名買房在實踐中大量存在。在借名買房中，產權登記人是出借姓名的人，而非實際出資人。在這種情況下，出現了產權登記人和實際出資人不一致的情況，產權登記人不一定是房屋的實際所有權人。房屋真正的所有權人，是依據當事人之間的實際權利義務關係確定的，而不是依據產權登記關係。
也就是說，對不知情的第三人，產權登記人就是房屋所有權人。對於借名買房的情況，則需要依據真實的民事法律關係進行認定，具有真實購房意圖的實際出資人才是房屋真正的所有權人。
第二、在借名買房案件中，法院的認定規則
上面的這個結論，總結起來就是一句話，但是實踐中操作起來卻非常複雜。世上沒有兩片相同的樹葉，世上也沒有兩件情況完全相同的案件。細節的不同決定了每個案件會有不同的結果。但是娟姐仍然盡全力幫大家找出不同案件的共性，來了解法官的思路，為我們的訴訟做充分的準備。
閒話少說，迴歸正題。
因為只要出現在法庭上的糾紛，必然是登記權利人不認可借名買房的情況，而另一方則聲稱確實存在借名買房的情況。面對這兩種主張截然相反的主張，法官的工作就是要根據各方提供的證據，作出最後的判斷。
法官在審理這類難題的時候，主要關注以下幾點：
1、雙方是否有借名的合意，主要體現在有沒有借名協議或者其他書面證據；
2、首付款實際由誰支付，相關的收據由誰掌握；
3、房屋買賣合同原件、購房發票由誰掌握；
4、房屋的實際使用情況；
5、房屋貸款的實際歸還情況。
如果根據上述情況，能讓法官信服確實存在借名買房的情況，則會認定確實存在借名買房的事實，判決房屋歸實際出資人所有，否則就會維持現狀。
案件結果分析
對於本案，就是雖然何某支付了部分首付款，但是房貸是由周大某償還，而且房屋也由周大某實際居住，因此，何某無法從各個方面讓法官形成存在借名買房事實的心理確認，故最終沒有支持何某的主張。
律師提示
如果準備借名買房，你應該做哪些準備防範於未然？
如果已經出現了這類糾紛，你應該從哪些方面著手收集證據？
看完上述分析，相信你對這類糾紛已經有了初步的瞭解。
然生活的複雜並非提煉在書面上的文字能夠全部概況，如果你有類似情況發生，請諮詢專業人士，切忌照貓畫虎！
