来源：审判研究
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随着经济社会快速发展，商业地产租赁合同纠纷常常见诸报端。新年伊始的新冠肺炎疫情，更是让商业地产租赁市场动荡陡增。结合新冠疫情下的现实情境和相关法规政策、司法观点，本文分别从商业租赁“三金”问题、租赁合同合规解除、房屋交还风险把控、工商注册地址迁移以及房屋恢复原状权益保障等五大常见争点出发，分享司法实务经验，梳理分析涉及商业地产租赁的法律观点，并向业者提出风险防控建议。
■ 商业地产租赁纠纷中“三金”区别与适用
一、“违约金”兼具担保、补偿、惩罚性质
根据《合同法》第114条及其理解与适用，违约金以补偿为原则，同时具有一定的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又未“过分高于”损失时，此时高于损失部分的违约金，就具有惩罚性质。
常见的商业地产租赁纠纷中，法院对于违约金的认定普遍较为谨慎，其往往会结合承租方的违约行为带给出租方的直接损失、出租方是否存在无故扩大损失的行为、承租方欠租的主观恶劣程度、各方止损义务的履行等因素，综合考虑个案中违约金数额的补偿比例和惩罚比例。实践中大量商业租赁案件对于违约金的认定，存在合同约定与司法裁判不一致的情形。同时，该矛盾也是商业租赁二审案件中出现最为频繁的争议焦点。
二、没收租赁“保证金”实为违约金性质
《担保法》意义上的保证金与抵押、质押、留置、定金等担保方式具有同等意义，其目的就是为了保障债权的实现。商业地产租赁合同中，“保证金”的存在就是为担保承租方履行合同义务。虽然现行《合同法》及相关司法解释对于保证金的定义及适用并无明文规定，但结合上海市商业地产租赁的行业惯例，在商业地产租赁合同中，“保证金”条款与“违约金”条款通常相互独立、分开约定，但是除了明确保证金可以抵扣欠款外，还会在“违约责任”条款中加入没收保证金这一责任。
而在司法实践中，出租方在主张没收保证金这一违约责任时，多会强调保证金与违约金在收取方式、实际性质和作用上的独立性，但法院也多会以同时主张违约金和没收保证金超出“担保合同履行”之目的为由，认定保证金实质上属于违约金；同时再结合违约金条款、滞纳金条款以及欠付租金或其他违约事实，综合判断违约责任。
三、滞纳金实质系逾期付款违约金
商业地产租赁合同中约定的“滞纳金”一般是指承租方不及时缴纳租金、物业费、管理费、水电费等费用时，应按每日一定比例向出租方支付相应金钱损失。结合本团队处理的上海市各级各区法院的商业租赁纠纷可发现，上海各级各区法院较统一地认为滞纳金是违约行为对应的一种违约责任，即当事人就迟延履行合同义务所约定的单项违约金。在某些租赁合同未解约仅单纯欠租的个案中会着重审查或适用该条款。
至于具体个案中的滞纳金应以什么标准计算、起止日期如何确定，法院往往会结合个案合同解除事由、欠付理由、付款特点以及其他的违约责任条款的统一适用等因素，综合予以考虑确定。这里需要补充说明一点，行业惯例中常用的每日千分之三或千分之五的滞纳金计算标准是很难得到支持的。
四、“三金”在诉讼实务中能否同时主张
如上文所述，商业地产租赁合同中的违约金、保证金和滞纳金都具有违约金的性质，只是因履行时间、计算方式等不同，因而存在区别。实践中，对于当事人同时主张“三金”的诉请，由于不同法院对法律原则的理解适用存在差异，形成了不同的裁判尺度。
目前，上海市各级各区法院较统一的裁判思路是，出租方要求没收保证金与另行支付违约金的主张无法同时被支持；在此基础上，滞纳金的计算标准也会酌情调整为每日万分之五，计算周期也会计至合同解除之日或者立案之日。由此看出，在一般的商业租赁案件中，法院对于“三金”的认定持保守态度；但如何在个案中对该裁判尺度予以突破，就成为出租方在实践操作中需要着重思考和准备的要点，也是商业租赁纠纷案件中证据整理的难点。
根据上文对于“三金”的论述，“三金”均具备“违约金”的性质，违约金存在的目的和意义是补偿守约方实际损失，并给予违约方一定的惩罚。但在实践中，部分商业地产项目因为经济环境、交易习惯等现实因素，房屋空置或另行转租不仅会给出租方带来直接损失，还会对出租方的可期待利益及预期收益造成损害，尤其在某些情况下仅没收保证金是确实无法弥补出租方这一系列损失的。对此，法院应当结合合同约定和出租方的实际损失来认定违约责任，但实践中如法院采纳此观点，有可能会给承租方带来较大经济压力，甚至造成“未使用却付款”的局面，这也是法院在处理违约责任时考虑到双方市场地位、经济实力等现实因素而酌情裁判的原因。
五、合规建议
笔者认为，如果要突破目前司法实践中较为统一的裁判尺度，在暂无法律明确规定的前提下，出租方应更注重其直接损失以及预期损失的证据收集。虽然租赁合同对违约金有明确约定，但法院在认定违约责任时必定会考量具体损失因素，还会综合考量损失的形成原因和损失扩大的责任方。在某些案件中，法院更是根据出租方与承租方针对损失规避的可执行性和主动性来考虑相应的违约责任，所以如出租方希望在没收保证金的基础上继续主张违约金的，就必须承担其实际损失以及预期损失大于保证金的举证责任。
实践中，在房屋空置期间积极招租的信息、为减损采取充分措施后仍然存在损失等证据都有可能成为突破现有裁判尺度的敲门砖。关于损失证据的收集，也会在下文着重论述，需注意的是，上述证据需出租方在发现承租方存在违约风险后，在采取适当且必要的减损措施同时，立即着手准备，收集、整理完整的证据链条，提前判断违约趋势和风险。
综上，针对商业地产租赁合同纠纷中同时主张“三金”的诉请，上海市各级各区法院不会机械地适用某项原则或合同约定而直接裁判，更多的是结合保证金、滞纳金和违约金的金额，以及个案中承租方的具体违约行为和违约后果，尤其是出租方是否采取了足够充分的减损措施，包括直接损失和预期损失存在的客观必然性等因素而综合考虑 。而对于出租方主张“三金”的诉求，完善且充分的证据就成了必不可少的要件，否则法院就会结合既往案例形成的裁判尺度保守裁判，由此最终损害的必然是出租方的实质权益。
■ 商租合同纠纷中关于合同提前解除的问题
一、租赁合同提前解除的条件由法律规定或租赁合同约定
根据《合同法》第九十三条，除法定解除事由外，当事人可以约定一方解除的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故出租方可以在条件成就时依约解除租赁合同。在实践中，除附条件解除外，更常见的是附期限解除，这也是很多出租方发函解约时为了便于管理而单方明确解除日期的依据。
需注意的是，不论解除通知采取何种方式，通知内容应当明确、具体、清楚地表达解除日以及解除意思，不应存在语句歧义；否则，将会影响整个解除通知的解除效力。同时，合同约定的解除情形或不予解除情形不能违背法律、法规的强制性规定。例如：因不可抗力造成合同目的无法实现（如地震、疫情下政府明令禁止经营等），即使合同中约定承租方不得因此解除合同，承租方仍可依据《合同法》第九十四条第（一）款行使法定解除权，出租方以合同约定为由进行抗辩可能不会得到法院的支持。
二、租赁合同提前解除时间的确定
根据《合同法》第九十六条，合同双方约定解除权的行使方式为“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，若租赁合同中对解除权行使方式及解除时间无约定，依据《合同法》规定，对方收到解约通知的时间即为提前解除时间。在实践中，大型的商业租赁项目都会有统一的租赁合同模板，一般对于提前解除条款也会进行详细的约定，有的甚至是统一格式条款。对此，在不违反法律法规的强制性规定时都会适用“有约定从约定”的原则；而对于很多个体商铺或者小型商业租赁项目，在没有统一合同模板的情形下，若需要提前解约，则须格外留意该法律条文的适用，确保提前解约权的合法行使。
司法实践中，合同双方在租赁合同中关于解除权的行使方式及提前解除日的约定条款在不与法律、法规的强制性规定相冲突的情形下均会被法院认可，但需注意的是，如在解除函等书面通知中明确解约日期的，该日期应当略晚于对方收到函件或通知到达的时间，应留出合理的邮寄在途期间，否则即使合同赋予了守约方享有任意约定解除日的权利，但法院仍然会根据解除意思到达系双方解约的前提原则，而将相对方实际收到解除意思之日确定为提前解除日。
三、解除租赁关系时，解约通知如何有效送达
根据《合同法》第九十六条的规定，解除权人行使解除权必须履行向对方进行通知的义务，故解约函或解约通知是否送达对方往往成为司法实践中关注的焦点，也是确认解除时间等事实的关键。所以关于送达的方式，应在租赁合同中予以明确，一般较为常用的方式有邮寄书面文件、发送电子邮件、于其经营地进行张贴等。下文将结合本团队承办的诸多类案所遇到的情形，分别论述：
（一）邮寄书面文件的情形。书面形式为通知、函件等最主要的形式，同时也更容易进行证据保存。在租赁合同明确约定采用书面形式寄送相应通知、函件时，需要对双方联系地址、送达时间（即类似发出XX日后视为送达的约定）、地址变更通知义务进行具体约定，尽可能确保文书送达对于出租方的单方解除不存在司法效力认定的障碍。在实践中，本书就此总结以下几点须注意的事项，
1 . 为确保送达义务的完全履行，解约方除向对方联系地址邮寄书面材料外，应同时向其工商注册地址（自然人则为户籍所在地或实际居住地）邮寄（考虑联系地址多为实际经营地，而实际经营地又为承租方管理）；
2 . 若涉及转租等补充协议的，在补充协议中也应当明确各方的邮寄地址；
3 . 就相应邮寄送达条款的约定，建议不宜太过于繁杂，如有些出租方在合同中将快递和邮递的情形区分开，这就没有太大意义，但对于一些比较常见的特殊情形，则应当提前约定，比如关于拒收或无人签收的情形；
4 . 如上文强调，解除函或解除通知中约定了提前解除日的，该日期应当晚于对方可能签收的日期；
5 . 对于未约定解除条款的，则应当在解除函的主文中特别强调解除意思到达之日即为解除日，并且在通过邮寄文本的情形外，建议多渠道发出解除通知，但不论什么形式，均应保存好相应凭证。
（二）通过电子邮件、微信、QQ等电子途径发出解约意思的情形。在实践中，由于电子途径的便利性和即时性，电子邮件以及微信和QQ等即时聊天工具成为了商事主体往来交流的首选工具。因此，建议在商业租赁合同中除了既往常用的联系地址约定外，也应明确约定联系人电子邮箱、微信号、QQ号码等作为双方间通知及沟通的有效联系方式，并明确未及时变更的后果，以便相关函件和通知能够实现多渠道送达。但不论什么电子途径形式，务必确认该函件或通知上有解约方的签字或盖章，否则无法直接代表解约方的真实意思。
（三）将解除通知文本在对方经营场所进行张贴情形的情形。这种方式对于出租方而言更为便利，而且可以利于保留对方实际占用房屋的证据。但采用这种方式履行通知义务的，需要在合同中提前约定和明确，并尽量在对方未进行实际搬离前进行，张贴时也需要采取拍照、录像等方式取证。
四、合规建议
目前司法实践中对于租赁合同提前解除的审查焦点集中于租赁合同中关于提前解除权的约定以及提前解除事项发生后解除通知的送达情况，故这两点值得出租方特别注意，尤其是在租赁合同中对解约情形、解除时间、送达方式以及对应法律效力进行详细约定。在解除函或解除通知的送达过程中，尽可能采取多途径送达，以证明出租方已经穷尽通知承租方可能性，同时保留足够的证据证明发出通知及通知送达的时间，在诉讼中占据有利的地位，尽可能减少法院对于解约依据、解约时间以及送达方式的疑惑。
■ 房屋退还、交接及恢复原状等合规指引
商业地产租赁合同纠纷中，承租方若未履行或者仅部分履行了租赁单元腾空、退还交接和恢复原状等义务的，出租方如何最大程度保障自身合法权益，以及在此过程中，出租方面对承租方不同履行程度时又应当如何应对，如何可以降低出租方的潜在诉讼风险。
在实践中，租赁关系的解除必然导致房屋的交接退还和费用结算，而其中承租方返还并交接房屋的时间节点，也就成了出租方结算应付未付租金和占用损失的事实依据，但不论是合同到期解除、还是一方履行单方解除权提前解除，把握好房屋返还和交接的时点控制，都会成为在后期的商租纠纷中争取到更多利益的关键。本书结合团队承办案件中的遇到三种情形进行分类论述，并提供一些实践中行之有效的建议：
一、若承租方实际搬离房屋，且已与出租方办理交接手续的
虽然常见的租赁合同中对于房屋腾空退还义务有着极为严格的规定，比如现场验收交接、对比原状交接、书面审核交接等等，但在司法实践中，法院就租赁房屋的交还事实审查并不会单单依据合同的约定，往往会从合同双方的客观利益、掌控便利、违约程度以及主观交还的意思表示等因素出发综合认定交还的节点，以及该节点对应的法律后果。目前上海基层法院审查房屋交还事实的基础要求是：承租方是否实际搬离，实际搬离后是否向出租方交还过房屋的钥匙，如已交还钥匙，则法院大概率会认定该房屋已处于出租方的控制之下，被认定承租方已完成房屋退还的可能性较高。
所以在承租方已实际搬离且已基本履行房屋退还义务的情况下，即使出租方不认可其单方解除权，欲再发函解除并提起诉讼，要求承租方支付租金至其认为的解除日的，在司法实践中一般难以得到支持。
上海地区商业租赁案件中，类似的案例无一列外均被认为在承租方明确告知解除意思且履行了房屋钥匙交还和房屋腾退义务后，出租方已经实际控制房屋，即使承租方未按合同约定履行全部的退房义务和手续，但在客观上涉案房屋已经处于出租方的控制之下，其可以继续对外出租，而自此出租方继续空置房屋造成的损失则极有可能被认为系出租方未积极采取有效减损措施而造成的扩大损失，也无须由承租方承担。
基于既有案例的裁判观点，以及笔者处理类似案例的经验，针对这种情形，在实务操作中可以参考以下方案和思路采取措施，尽量保障出租方的利益：
（一）虽然承租方已经实际搬离，但并不意味着其已经完成合同约定的将房屋恢复原状的义务，出租方仍可就此点要求承租方承担损失赔偿的责任。
（二）若承租方提前解约，并且完成了前述的基本交还义务，此时出租方若继续空置房屋则存在扩大损失的风险，建议出租方就此着重准备其竭尽措施对外招租，由此减小因提前违约解除而产生的必要损失相关证据。
（三）在承租方已进行过搬离，并基本履行过交接义务的情况下，若屋内仍有部分承租方的物品或大量的装修装饰等，出租方也可以选择向承租方继续发函警示，要求承租方限期将房屋中的物品搬离交还并将房屋恢复原状，否则应承担占用损失责任，若承租方未予回复的，则在给予了一定搬离期后，可以通过诉讼方式依约主张相应的实际损失；若承租方回复并后续搬离的，则双方的租赁解除日将会以其实际搬离日为准；由此也可以合法保障出租方的权益。
二、若承租方仅实际搬离房屋，但未办理交接手续的
此情形下承租方通常未经与出租方协商就擅自撤场，在司法实践中对此情形普遍认定为“承租方擅自撤场，且未与出租方办理房屋交接、物品清点、费用结算等手续，此等行为显然构成违约，并非双方合意解约，且不能视为其履行返还租赁物的义务。”[1]
故承租方仅实际搬离了房屋，而未与出租方协商退租事宜，并不能认定为双方已就解除租赁合同事项达成合意，承租方仍需要履行租赁合同中约定的租金给付义务。在此情形下，法院会审查出租方是否有实际控制房屋的事实，若无证据证明出租方已经收回房屋，一般认定承租方继续占用房屋，在认定双方合同解除时间时，会以出租方按照合同约定发函解除的提前解除日为准。但在此情形下，出租方如何应对承租方的搬离或单方告知行为则很大程度上决定了案件的走向，故实践中仍有部分问题须注意：
（一）关于钥匙交还的问题，虽然仅有钥匙的交还不能绝对代表双方就解除租赁合同一事达成一致，在司法实践中，接收钥匙事实就常理而言会被认定为实际控制房屋的表现，继而在实践中对于出租方主张的租金损失计算产生影响。在此情形下如出租方依然保持房屋空置并要求承租方支付租金，承租方可以此抗辩，认为出租方的损失是由于其未积极收回房屋、未积极减损而造成的扩大损失，继而对租金及解约时间造成不利影响。
（二）即使承租方未主动前来协商退租事宜，解除函或解除通知发出的时间也不宜过晚。 实践中存在出租方在承租方已实际搬离后长时间不发函解除并继续计算租金的情形，法院通常认为在承租方长时间不支付租金的情况下，出租方不知晓其搬离的事实是不符合常理的，由于出租方怠于行使自己的权利而造成的损失扩大，一般难以得到支持。
（三）鉴于房屋未进行交接，租赁关系依然存续，根据合同约定，房屋应由承租方控制，出租方无权随意进出房屋。故出租方若想证明房屋未交接，出租方人员进入房屋的时间应保证在提前解约日之后，待双方租赁合同正式解除，出租方人员再进入房屋进行收回。
三、若承租方未实际搬离，且未办理退还交接手续的
此情形下具体可以表现为承租方实际停止经营，房屋内物品未搬离、未腾空，且未完成任何退还交接手续，甚至不缴纳应付租金及物业费等违约行为。在此情形下，出租方依法依约诉至法院要求承租方承担违约责任的，承租方被认定违约，并计租至出租方单方解除之日，同时追究承租方的违约责任并无障碍，然仍有下列问题需要加以注意，避免造成租金和预期利益的损失。
（一）断水断电措施该如何适用
关于可否在租赁合同解除前采取断水、断电等措施催缴应付未付的租金或其他款项这一问题，我们建议在出租方发函确定的提前解除日之前，尽量不要直接采取断水、断电、锁门等可能致使出租方无法正常经营的举措。结合《合同法》第二百一十六条的规定：“出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”以及既有案例，出租方单方的断水断电等行为可能会被认定为未如何提供可适租房屋的情形，也可能被认定存在单方解除租赁合同的意思表示，可能对提前解除时间的确定产生影响。
尤其要注意的是，如果此行为对承租方的经营造成实际损失的（如断电造成冷库货损，或者仪器断电造成数据丢失等），承租方是完全可以主张出租方承担损失赔偿责任，并且在实践中，如该损失证据较为明确和直接，出租方承担相应损失的案例并不少见。当然，如果基于实际状况不得不采取上述做法的，应在合同有明确约定的情况下，先完全履行通知义务，再在合理限度内采取行动，比如临时性停水停电，以示警示等。
对此问题，北京市高级人民法院曾发文做过相应论述，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第11条：房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租方经出租方催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合同期限内仍未依约支付租金，出租方采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租方应当支付断电（水、气）期间的租金。出租方采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租方欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租方造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
（二）面对“赖租”行为，该如何保证权益
如承租方在屋内正常经营使用，却长期拖欠租金等应付款项的，在采取必要的强制措施后仍然拒绝搬离的，也俗称“赖租”。面对此恶劣情形，建议出租方先全面梳理其欠租周期和款项，积极通过发函或其他有效方式进行催缴，若不愿继续出租的，可结合全案事实依法依约履行单方解除权，并强调对方的各种违约事实和相应的违约责任，在函件或意思表示有效送达后可给予一定搬离期，并再次明确其逾期未办理应承担的占用损失，同时即可整理全案证据材料，通过司法机关依法维权。
在此过程中，建议出租方积极关注承租方的动向，如其屋内存有有价动产的，可以采取必要的保全措施；如发现自然人租户驾驶机动车的，也可以采取保全查封措施。如果出租方尚不愿单方解约，仅主张租金及其他应付款项的，出租方同样应积极关注租户动向，如发现承租方有搬离意向的，应及时变更诉讼请求并发出解约函。但须注意的是，面对承租方的搬离行为，尽量避免直接冲突，可通过出门单以及货梯审批等流程予以限制，避免其转移财产，同时如有需要可以及时向法院申请采取必要的动产保全措施。
（三）关于占用损失的主张
如上文所述，出租方应在解除函或解除通知中，以及单独的占用损失警示函中，给予承租方一定的搬离期限。如承租方在被明确告知后仍逾期未搬离的，则出租方有权依约结合其继续占用房屋的时间计算占用损失。而在期限届满仍未搬离的情形下，出租方可再次告知，履行充分告知义务。面对前述情形，出租方可在对房屋状态进行有效取证后诉至法院，要求承租方承担双倍租金的占有损失。
须注意的是，在承租方并未在屋内继续经营，甚至已经搬离部分物品的情形下，如出租方基于承租方未全面退还及复原房屋而坚持主张占用损失的，建议结合个案违约情形，在上述流程之外着重准备占用损失的相关证据，充分论证因承租方的实际占用而导致出租方无法收回房屋的事实。
（四）强制收回房屋的注意事项
面对承租方违约而又不肯搬离的情形，出租方有权依约采取强制收回房屋的措施，但强制收回措施在实践中具有一定的法律风险。为规避潜在的法律风险，本书提出如下建议：
1.多渠道、多形式向承租方发出解除意思通知，明确解除日期及相应的违约责任，并强调逾期未搬离、腾退的，出租方有权强制收回并处置。同时，出租方可于相关快递单封皮或备注中明确写明逾期未回复将强制收回房屋的等内容。
2.在采取上述措施的过程中，应妥善保管相应的通知函件证据。如函件类型较多，建议安排专人专项管理。如涉案单元面积较大，财产较多，屋内情况复杂，建议由出租方和物业方成立专项小组，并可邀请社区、街道人员参与，统一负责涉案房屋的强制收回事宜。
3.在强制收回过程中，建议邀请公证人员到场，对清理房屋的完整过程进行公证，对承租方的遗留物品清点造册，并全程录像，留作证据。出租方还应妥善保管承租方的遗留物品，并书面通知承租方遗留物品的保存地点和清单。若无公证人员到场的，建议邀请社区或街道人员到场见证，并可安排律师进行现场指导。此外，也应对强制收回的完整过程进行全方位录像，确保整个过程安全、平稳，避免造成财产遗失，做好承租方遗留物品的清点造册等善后工作。
4.出租方强制收回房屋的，须在租赁合同中就相关情形进行明确约定，并赋予出租方享有处理承租方遗留物品的权利，通过合同约定和采取前述措施来防范承租方的抗辩甚至反诉。
■ 承租方撤租或逃租后工商注册地迁移问题
商业地产租赁目的通常都是用于租户设立企业、开办公司，或直接作为日常经营办公做商业使用，因此不少租户在承租时也会考虑房屋的工商注册条件，若意向房屋的地址被上家租户办理了工商注册而未迁移的，则必然会影响后续租户的承租意愿，也会对商业层面的决策和谈判条件造成实质性影响，甚至会出现因未提前告知，承租方又无法进行工商注册而要求提前解约的被动情形。因此，关于商业租赁中的工商地址注册事宜应受到出租方及业主方重视。
一、司法领域中的实践困境
实践中，大型写字楼或专业的商业地产租赁机构一般会在租赁合同中全面规范关于租赁房屋办理工商注册地址的内容，对此，虽然在合规层面上，承租双方已经进行了书面约定，但结合目前司法实践而言，当承租方退租或逃租解约后，凭借双方之间的书面约定无法直接强制要求承租方迁移工商注册地址。同时，在此基础上所约定的违约金条款在实践中也会与租赁合同中其他的违约金相重合，并且无法衡量由此造成的实际损失，因此，单纯以书面方式约定违约金或者迁移日期只能起到一定的合规效果。
司法层面上，法院考虑到承租方的工商地址迁移会涉及到市场监督管理部门的行政管理工作，且工商地址迁移对应的接收地难以强制确认等实际问题，普遍认为该诉求不具备法律的强制执行性，因此在个案审理中出租方提出的要求承租方迁移注册地址的诉讼请求往往会被要求撤回。
二、商业视角下的合规建议
笔者认为租赁双方在租赁合同中针对工商注册地址以及相关的违约责任进行约定还是非常有必要的，虽然就司法层面而言会有一些执行障碍，但是在非司法层面上还是可以产生相当的约束力和违约压力的，因此，严谨规范的合同约定内容在双方协商解约时对解决工商注册的迁移难题具有十分积极的效果。
同时，双方在租赁合同中约定相关工商注册地址条款时也应结合个案承租单位的公司背景和实际用途，以及租赁房屋所在地的市场监督管理局关于工商地址变更的政策规定或实际操作而拟定工商注册地迁移条款，保证出租方不仅在合同条款上对承租方的迁移义务有所约束，在行政管理层面上也能有更高的可操作性。例如根据上海市黄浦区市场监督局的实践操作经验，若发现企业的注册地址无实际经营特征和状态的，可以由出租方向行政主管部门反映此情况，并由辖区内工商所组织前往现场进行“查无实处”调查，如确认该企业查无实处，则会采取行政吊销的方式帮助出租方将涉案房屋注册地址强制注销。
综上，不论从出租方还是承租方角度出发，建议双方在签订租赁合同时，结合当地市场监督管理部门的相关迁移政策，对承租方工商注册地迁移的处置和善后进行具体约定，在约定相应违约责任的同时，也可以约定承租方协助办理迁移的义务，尽可能将迁移步骤明确具体化，划分各方义务，明确责任分配。
■ 商租案件主张恢复原状的标准与判断
一、恢复原状的实践背景
商业地产租赁合同多采用格式合同，考虑到下一承租方的经营便利，出租方在租赁合同中通常会加入“在合同终止或解除后，承租方需要对房屋恢复原状”这一约定，这也是商业地产租赁与普通住宅租赁区别之一。
实践中，租赁合同主文也会对恢复原状至何种程度、恢复期限、出租方代为恢复时恢复费用如何承担，以及恢复期间造成的房屋损害如何分担等问题进行明确约定，但结合合同约定的具体内容和标准的不同，以及恢复的具体程度差异，也会造成实践中可操作性和司法层面可执行性的不同。有些租赁合同房屋内复原标准仅以“有或无”进行描述，对于具体的恢复状态以及恢复标准并未进行书面量化或可视化的具体约定；有些租赁合同根本未对恢复原状进行约定；也有部分租赁合同除了约定具体且具有操作可行性的复原内容外，还会提前约定代为恢复原状的装修公司以及代为恢复的用料标准及费用，由此可以更加全方位保障出租方以及涉案房屋的权益和价值。因此，租赁合同约定“恢复原状”条款是常见的商业行为，但该条款如何约定以及约定后如何适用和操作，就成为商业租赁的争议焦点。
二、合同约定对于司法裁判的重要程度及影响
司法实践中，商租合同纠纷归为商事纠纷，法院的思路必然从商事合同即租赁合同约定内容出发，所以租赁双方的合同文本对于恢复原状的权责约定就注定了案件的最终走向。
上海各级各区法院对主张涉案房屋恢复原状或代为复原对价的请求处理观点通常分为两种：
一种认为合同条款约定不明，双方也未能协商一致，视为出租方未能就其请求提供充分证据，应承担举证不能的后果，不支持出租方关于恢复原状的主张；若在合同约定不明的情形下，出租方代为复原的，也不支持其代为复原支出损失的主张；
另一种情形则根据合同条款约定，在承租方未如约恢复原状的情形下，出租方若已严格根据合同约定的标准自行恢复原状的，则根据出租方据此实际产生的复原费用予以支持；若出租方未自行复原，但向法院申请复原工程司法审价的，法院通常也会根据申请选择第三方审价单位前往现场结合合同约定的复原标准进行审价，最终法院根据第三方的审价报告以及合同约定予以裁判复原金额。但不论上述何种情形，司法实践中法院基于判决内容的可执行性考量断然不会直接判决被告承担履行恢复原状的义务。
三、结合司法实务观点，恢复原状权益保障的合规建议
在商业地产租赁过程中，为避免不必要的损失和纠纷，承租双方在签订租赁合同时应对于恢复原状的义务和责任进行详细、具体约定，该约定的形式尽可能的量化和标准化、甚至可视化，同时也应当结合项目特点、承租方特点以及单位特点而设置不同情形下的复原义务，比如结合承租方不同的解约情形，而对于恢复工程约定不同的进场时间和交付时间；结合交付时的状态而约定交还时的复原状态；结合涉案房屋本身特点而约定承租方履行恢复原状义务或直接由出租方代为履行恢复原状义务等。
结语
在商业租赁过程中，作为业主方或者运营方须注意的问题还有很多，可以说每个出租单元都会形成一件单独的商业租赁司法纠纷，因此，为了避免因解除租赁合同而产生的一系列后续处理事务及不良影响，业主方或运营方可以专业律师团队的协助指导下，结合项目特点不断优化租赁合规管理，有效全面控制项目法律风险，维护自身的合法权益。
［1］参见上海市第一中级人民法院：佳晶优（上海）实业有限公司与搜候（上海）投资有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书，（2019）沪01民终12771号。
