大寶說村事
房地產進行期房銷售是從香港地區學習過來的經驗，其主要目的是解決前期房企的資金週轉問題
大家需要明白的一個事實是，房子不是一天兩天就能建好的，一般都有2-3年的週期。對於房企來說房產就是其生產的產品，不可能等到一個項目完全出售後再開發另一個項目，尤其是在前期房企資金實力都不強的情況下。那麼政策扶持和銀行貸款就是他們獲得資金的主要渠道。為了解決這個問題，於是我們學習了香港的預售制度，就是說房企修建的房產項目在達到預售標準獲得預售證後就可以向銀行獲得一批貸款進行下一步的房產開發。不得不說這種創造性的辦法也只有國人能夠想得出來。但是目前來看預售制度並沒有起到其應有的作用，反而在阻礙房地產行業的健康發展。幾點觀察：
第一、預售制度前期確實解決了房企發展和資金問題，但是現在來說進一步加大了房企的資金槓桿壓力，增加了房企經營風險。一個簡單的例子就是，房企在取得預售證，拿到銀行貸款後多數房企除去把這部分資金投入下一步房產開發外，另外部分資金會用來拿地或者囤地（因為工程款都是按進度進行結算的，有時間差）。尤其是對於全國性房企來說更是如此，因為本身的房產項目比較多，利用資金使用的時間差來使得資金利用率最大化。這樣的弊端就在於，如果資金週轉良好還行，但是一旦銀行貸款發放不及時或者預售證拿不下了，房企出現資金問題的壓力就很大了。
第二、房地產行業至今讓人感到不可思議的是唯一一個需要銀行不斷“輸血”才行。說白了如今的房地產行業是不健康的，就是沒有“造血”能力或者說“造血”能力不足。按照道理來說房地產行業的利潤並不低，高達20%左右，已經遠遠高於其他傳統行業。但是為何房企為何一直“差錢”呢？說白了就是攤子鋪的太大，掙的沒有花的多。這種現實表現就是開發商到處拿地，囤地，抬高了房價也抬高了地價，負債率也在不斷的攀升。似乎負債率對於很多房企來說不算啥事，這種慣性思維不得不說都是這20多年來政策扶持的結果。
現房銷售應該是趨勢，預售制度退出呼聲越來越高
第一、在房地產行業火熱的時候這個制度不明顯，因為房企出現資金鍊斷裂的概率比較小，但是如今房地產下行背景下風險越來越大。現實生活中經常看到維權的，多數都是因為房企資金鍊斷裂出現的房屋質量問題、爛尾等，這樣的風險讓購房者完全承擔是不合適的。如果這樣的情況持續下去出現社會矛盾則不可避免，畢竟一套房產如今都是掏空兩個家庭。保護購房者利益應該提上日程，最佳的辦法就是合適的時機進行現房銷售。
第二、房企畢竟是企業必須要為自己的企業正常運營負責，降低負債提高收益應該成為當務之急。大家可以試想這樣一個情況，假如說沒有預售制度，房企都實行了現房銷售那麼對於房企的資金要求就高了。可以說僅僅這一關很多小房企都過不去，為了贏得市場有更好的銷售就成為唯一出路，房企就必須以質量和服務來取勝。未來無論是小區配套、房屋質量還是物業服務等都會成為房企競爭的熱點（和賣點），這才是一個正常市場經濟該做的事情，而不是像今天一樣，房企為了利潤為了加快週轉，開始偷工減料、忽略房屋質量問題等。
綜上，房企實行的預售制度確實有其歷史背景，但是是在房產市場整體供不應求的背景下。在如今進入買房市場的時代，房企必須為了迎合市場而做出改變，法律政策也必須盡最大力量保護購房者利益。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注頭條號（微信公眾號）：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。
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然而，現在內地要求取消“預售”，實行現房銷售的呼聲越來越高。開發商不願意執行現房銷售是出於自己的利益考慮，主要有以下3個原因。
開發商不執行現房銷售的原因
不賣期房，賣現房，開發商資金壓力會很大。開發商一個小型的普通住宅項目都需要大量的資金流，開發週期一般需要1年到2年，在此期間，如果不進行預售回款，實力不足的開發商很難有資金繼續開發。
現房銷售風險太大。預售是還沒建好就已經賣完。現房銷售是建造完成才開始賣，如果銷售情況不理想，會給開發商帶來大量的滯留成本。
現房會暴露開發商戶型缺點，影響銷售。買期房只能看到沙盤和戶型圖，實際交房會是什麼樣子，購房者根本不能完全知道。特別是有樓層有建築裝飾用的腰線層，購房者買的時候並不知道，交房才發現自己的房子和別人家有區別。現房通風采光直接可以看到，而期房只能靠猜測想象。
期房的弊端
開發商有可能收了購房者的錢，還是沒有能力繼續開發，最後導致項目爛尾。
期房只有規劃沒有實體，後期實際建成可能出現“貨不對版”。
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世家
所謂期房，是指開發商已經拿到預售許可證，但還沒有竣工的房屋。一般情況下，是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證為止，所出售的商品房稱為期房。購房者在購買期房時，應當與開發商簽訂商品房預售合同。
期房和現房的稱謂，實際上是根據樓盤建設和銷售的不同時段來劃分的，因此，隨著時間的推移，期房都會轉化為現房的。
商品房預售制度的產生與我國房地產市場發展的進程緊密聯繫。在早期，我國剛剛起步的房地產業資金嚴重不足，融資渠道和手段單一，從銀行貸款幾乎是唯一選擇。一方面，房地產開發企業要發展，一方面是這些企業自有資金嚴重不足。於是，建設部主導設立了商品房預售制度。
中國商品房預售有別於其他國家和地區的特徵是：商品房預售附著融資功能，即預售一般收取全部房價款，預售演變成開發企業的主要融資手段。通過預售制度的提前變現，開發商可以實現滾動開發，從而擴大開發規模賺取更多的利潤。因此，當前市場上，期房仍是主流產品。
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預售制度、分成按揭制度是借鑑香港房地產發展歷程而引進大陸的地產開發制度。預售制度表面是為了緩解開發商開發建設的資金壓力與加快開發進度效率而使用的政策，實際上是利於購房者購房上車的制度。
預售制度是鑲嵌土地拍賣、土地規劃、建築規劃、工程開發、竣工驗收等環節裡面環環相扣的房地產開發制度。在取得國土證、土地規劃許可證、建築規劃許可證後，工程達到一定程度後（視乎每個城市的具體規定）再申請辦理預售許可證。在此期間，開發商完成了部分的開發工作，客戶的購買行為基本安全，交一部分的定金及首期即可擁有該物業的所有權，等到房子竣工及驗收完成後才獲取現房及辦證確權。
整個過程開發商的資金需求就不會有現樓要求這麼高，開發商也不需要把這部分成本轉嫁給消費者。早期預售時，對工程的要求沒有那麼高，有一些爛尾的情況，目前隨著預售門檻的提高，且房價在此前的20多年裡呈現穩步上升的態勢，所以，預售制度起到了非常好的協助房地產開發發展的效果。
種唄問房
最近，有網友提問，房地產行業為啥不執行現房銷售，而都是期房呢? 對此，業內人士解釋稱；期房預售是從香港傳到內地的一種銷售模式，在香港稱為“買樓花”。 所謂期房，是指開發商已經拿到預售許可證，但還沒有竣工的房屋。一般情況下，是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始到取得房地產大產權證為止，所出售的商品房稱為期房。
那麼，開發商為啥不喜歡銷售現房，而總是想著買期房呢？對此，我們總結有以下三個因素：首先，開發商從拿地，到建房，到銷售等，都需要投入大量資金。但向銀行貸款，銀行未必願意放貸。這既有開發商負債率過高的原因。也有房地產調控，銀行收緊銀根。而開發商無法貸到資金，也只能通過預售期房的方式，卻可以用極低成本，解決項目開發的融資難問題。
再者，預售房還有一個好處是，房子還沒有造，開發商就把樓房給賣完了，這樣開發商可以放心造樓房，等房子建好了，交付使用就可以了。而如果是買現房銷售，建好的樓盤未必能在短期內銷售得出去，這意味著，開發商手裡還有大量庫存房沒有消化掉，這對於開發商來說是非常棘手的一件事情。
最後，如果是現房銷售，那客戶肯定是要看房後才會選擇購置房產的，購房者往往很容易發現商品房存在哪些缺陷。但是，銷售期房就不同了，完全在沙盤上看房型和小區配套設施。而室內裝修情況，以及房子的採光情況，購房者當然不會知道，只有等到一二年後真正現房交付使用時，購房者才能真正感受得到，不過這已經晚了。
不過，我們也提醒買期房的購房者，購買開發商的期房是有很多風險的，購房者還是買現房為好，千萬別買那些一二年後才能交付使用的期房。第一，即使是開發商收了購房者的預付款後，也還是會出現資金週轉不靈的情況，一旦銀行收緊貸款，債券市場融不到資金，開發商的資金鍊斷裂，很有可能發生爛尾樓的情況。為了避免買到爛尾樓的期房，建議大家不要買期望，要買現房，這樣主動權就會抓在購房者的手裡。
第二，購房者在沒有看到現房的情況下，購買了期房，後面很有可能面臨，拿到的房子遠不及開發商說得那麼好，即使拿到的期房有瑕疵，但購房者也只能忍氣吞聲，或者找開發商協調解決，投資者的權益無法得到保障，這就顯得非常被動了。
正是因為銷售期望有這麼多潛在的好處，開發商為了自己的利益考慮，不願意執行現房銷售。而站在購房者的角度來看，建議我們國家應該取消商品房“預售制”，這樣可以避免期房銷售造成的房地產市場亂象，讓購房者能夠清清楚楚、明明白白的買房置業。
不執著財經
現房銷售和期房銷售，都是當初國家根據經濟發展的需要來定的，國家需要加速發展，市場上的經濟體系需要活躍，只有啟動這種模式，開發商才有實力去拿地，去開發建設，大家都知道，開發一個地產項目需要很大的成本，拿地成本，人員工資成本，還有建築實體需要的材料成本，資金本身的時間成本，所以沒有多少開發商能夠具備這樣的實力，有這麼大的現金流去開發一個項目，甚至是多個項目的同時建設，帶動不了市場經濟。國家需要激活市場經濟，促進國家經濟的活躍性，加快城市化率，讓更多的人民能夠享受到更好的醫療、交通、教育等的權利，這個時候便產生了期房銷售，減輕了開發商對於資金成本的支出，在建設階段售房，有了一定的資金回籠，不僅能夠保障所開發的項目順利進行，同時對於有實力的開發商也具備實力去開發下一個項目，地產的經濟體量很大，一個地產項目對於激活經濟市場有很大的效應，對於運輸行業，材料行業，工人的就業率，政府的稅收有很好的幫助。雖然期房銷售在有些時候有著一定的弊端，但是不得不說，我們國家現階段取得的成績，國家的發展，離不開當時制定的地產的期房銷售政策，從長遠的角度來看，利遠大於弊。
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期房，是指開發商已經拿到預售許可證，但還沒有竣工的房屋。一般情況下，是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證為止，所出售的商品房稱為期房。購房者在購買期房時，應當與開發商簽訂商品房預售合同。
預售制度是鑲嵌土地拍賣、土地規劃、建築規劃、工程開發、竣工驗收等環節裡面環環相扣的房地產開發制度。在取得國土證、土地規劃許可證、建築規劃許可證後，工程達到一定程度後（視乎每個城市的具體規定）再申請辦理預售許可證。在此期間，開發商完成了部分的開發工作，客戶的購買行為基本安全，交一部分的定金及首期即可擁有該物業的所有權，等到房子竣工及驗收完成後才獲取現房及辦證確權。
凌雲Vincent
這還用得著問嗎？？以期售房，購買者貸款購房，地產吃你的利率，以利滾利，你的生活就被房產壓著了，現在現實生活人民有三座大山被資本論壓著，房子、醫院、孩子們讀書，這三座山壓著老百姓直叫流淚。房子是老百姓必須要住的，老百姓打工一輩子也許只夠一個房子錢，還要身體健康。如果身體不健康，重大疾病還不夠醫療費，小孩讀書國家政策是說不要錢，但是生活費要吧！這個生活費就高於任何費用，是講不要錢，但是沒有講不收生活費，多年各項政策出臺，都是好政策，但為什麼總感覺是越改越貴，費用越多，總感覺老師也不太負責了，而總是家長在輔導自己的孩子讀書，老師也推責任，先叫家長輔導孩子遇習，先想想80年代的孩子哪個年代的家長父母文盲高於80%，父母種田種地哪個管得上孩子學習問題，基本上都是學校，小孩回家還幫父母幹活，現在呢？好似自己教自己孩子學習，而學校成了監督所了，還說家長不負責。請問學校教師領著人民發給的稅票，教師幹什麼的？責任心到哪兒了？房子車子兄弟姐妹們有沒有感覺我們反覆在交稅票？
中國第一艦隊
期房營銷符合房企的切身利益，是房企高效運營的關鍵，房地產項目週期長，要是銷售現房的話房企的等待成本太高了，資金壓力也高，一邊花錢建設，一邊還銀行利息，不利於現有資金的高效流通，賣期房能快速回流資金套現，實現房企項目資金自由最大化，一部分可以償還銀行，一部分可以投入開發另外新項目，又是一輪的重複操作……以至於本身的利益最大化。
帥楓
現房銷售是發展的趨勢和方向。
現在也有一些現房銷售的項目，主要是在土地出讓的時候，合同里約定必須現房銷售。
至於為什麼現在期房是主流，主要有以下一些原因：
1.首先是由市場的供求關係決定的。
現在大家普遍能接受期房，把錢交給開發商，連利息都沒有，往往要兩年內後才能交房。
說明現在的市場還是不錯，總體來說供小於求。
相對更早以前，甚至有賣樓花的。
房子還沒造，僅僅是圖紙階段，就開始賣房子了，照樣有人買。
如果未來供應量再不斷增加，需求不足，會不斷出現有項目到交房還賣不完的。
當然，照樣的情況現在其實也有。
當越來越多的項目出現照樣的情況，現房銷售自然就到來了。
對於客戶來說，如果選擇的餘地很大，不用擔心買不到房子，自然就沒必要早早的去交錢，還不如把錢拿來理財呢。
當然，期房還有一個很大的弊端，是品質難以保證。
很多項目只有到了期房，才能真正看出項目品質的好壞。
尤其是精裝修的房子，更是這樣。
2.其次是開發商層面所決定的
目前房子相對還很好賣。對於開發商而言，當然是回款越快越好，如果期房能賣掉，何必等到現房呢？
主要問題是現在市場好，競爭不夠激烈。
未來如果市場競爭激烈了，客戶要求高了，開發商必然會進入到比拼品質的時代。
只有到了現房，才是真正的品質眼見為實。
總之，每一個行業，到了成熟的發展階段，就很難出現預售的情況了。
3.還有個層面，是地方政府有財政的需求
如果規定要現房銷售，對於開發商來說會大大增加財務成本。
意味著無法像期房一樣通過快速回收資金，實現滾動開發。
財務的槓桿就會非常低。
幾乎是用自己的資金把造完了才能實現回款。
所以開發商在評估地價的時候，會大幅度增加財務成本，從而降低對地價的預期。
從這個角度來說，對於土地拍賣的成交價是不利的。