“长租公寓爆雷一定比P2P爆雷更加厉害！”去年，某业内高管在离职前语出惊人。
P2P爆雷只是钱没了，长租公寓爆雷，不光钱没了，还要被扫地出门！前段时间，南京乐伽公寓宣布停业，涉及上万房东和租客。事实上，今年长租公寓行业风波不断。而据不完全统计，近两年来先后已有23家长租公寓宣告倒闭或被收购。仅今年7月份，就有乐伽公寓、杭州速锦房产等6家公寓机构“爆雷”。
业内人士表示，在激进的市场拓展策略下，融资环境骤然生变，又缺乏健康的盈利模式，长租公寓的未来充满不确定性。
“高进低出”模式是主因
2016年，是长租公寓“元年”。这一年，国务院提出建立租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化租赁市场。同年的中央经济工作会议也提出加快机构化、规模化的租赁企业发展。一系列支持住房租赁的政策出台，长租公寓成为一只飞起来的“猪”。
2015年，金地、阳光城、银城、德信率先进入长租公寓市场。2016年，万科、朗诗等多个房地产商闻声而动，龙湖、碧桂园、远洋、佳兆业等大型房产企业也陆续进场。两年时间，长租公寓运营商接连崛起，政策的春风裹挟着资本列车呼啸而来。
随后的2017年，“房住不炒”写入十九大报告，强调租购并举；2018年，政府工作报告重申“房住不炒”。此后，全国40多个城市发布相关政策，推进租赁市场的发展。各路金融资本也按捺不住，纷纷抛出“橄榄枝”。
“0首付租房”、“芝麻信用分超过600即可免押金租房”，京东、支付宝相继杀入租房市场。眼见大势浩荡，新城、融创等老牌房企也相继宣布进入长租公寓领域。至此，国内房企TOP 50中，有近一半企业布局长租公寓业务。看似前景可期，但不甚清晰的盈利模式给长租公寓埋下了一颗“雷”。
乐伽公寓成立于2016年5月30日，运营主体是南京乐伽商业管理有限公司，出事之前，已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都等8个城市的市场，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。
不同于一般长租公寓的运营模式，乐伽公寓采用按高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就会升高。因此，不少租客图便宜，往往选择半年付甚至一年付。乐伽公寓采用这种模式，在多个城市不断扩张。
乐伽公寓在公告中对此进行了反思并表示，造成公司业务全线关停的原因是“高进低出”的经营模式及公司内部管理制度缺失等诸多因素。将会同市住房租赁协会推荐的部分住房租赁企业、与房屋租赁合同尚未到期的房东、房客进行调解。
但事后的一系列事件证明，这纸声明只是欲盖弥彰。8月7日，靴子终于落地，乐伽公寓“官宣”爆雷，不少租客被扫地出门。业内人士指出，“高收低租”与租金贷一样是利用资金池放大杠杆，在缺少风险控制和经营管理失误的情况下将导致资金问题。
换言之，在扩张和起步阶段，长租公寓只能依靠不断融资及签约大量房屋抢占市场先机。可一旦房屋空置率变高，资金池缩紧的后果也将变得无法想象。话题回到文首，再看某高官关于“长租公寓一定比P2P爆雷更厉害”的放话。谁都没成想，一语终成谶。
长租公寓被成专业割韭镰刀
据统计，自2017年2月至2019年3月，已关闭的20家长租公寓品牌中，有13家出现了资金链断裂问题。而在刚刚过去的7月份，从西安万巢跑路、杭州安闲居资金链断裂、魔房宝涉嫌非法吸收公众存款，再到乐伽公寓，中小长租公寓几乎每周就有一家爆仓。同时，租金贷、甲醛门等乱象也频繁发生。曾经是资本宠儿的长租公寓，短短两年便从风口跌落。
盈利仍成困局
目前，我国的租赁市场主流依旧是C2B2C模式，即房东、租客通过链家、Q房等中介平台来促成交易。随着互联网的发展以及租客对生活品质的追求，催生了新兴的B2C模式，即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商。
长租公寓的盈利模式其实很简单，就是以租金为主，就目前的市场情况来看，每个项目本身都是盈利的。但是，机构、品牌商并不挣钱。因为长租公寓的中后台成本很高，高管团队、IT体系、营销、办公，这些都要花钱。
长租公寓发展至此，这个曾经的资本宠儿已急速跌落谷底，近日乐伽公寓疑似跑路事件则再度成为印证。回顾这场投资狂欢，不管长租公寓是走向沉寂抑或回归理性，年轻的租客们都已成为了牺牲品。但如“围城”一样，受够煎熬的租客们巴不得马上远离这个大坑，但仍有人对长租公寓满怀期待。
选 址 观
三年洗牌，这个曾经的“金蛋”，究竟该如何破局与盈利，未来还有没有发展前景？当然是有的，只是这个过程会比较漫长且崎岖。且需要两块共同发力。
一方面，相关部门要积极救火，群策群力善后“爆雷”的遗留问题。但更重要的是，如何防微杜渐，通过构建长效机制，防止类似问题重复发生。另一方面，要尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛。此外，应探索建立风险准备金制度，租赁企业按照规模，缴纳风险准备金，此举可以对冲经营不善带来的风险，也可以控制企业的扩张速度。
我们依然要坚信长租行业的未来前景美好，尽管当下，在住房租赁市场规范发展过程中，出现也必将出现各种问题，但随着租赁制度的完善，这些问题都将会逐步得以解决。乐伽的倒下，给所有人，其中包括房东，租客，相关部门及各路吃瓜群众，都上了一课，那就是要警惕资本的盲目入侵，别轻易被所谓的金融创新蒙蔽了双眼。