内容提要
1、建筑、规划、户型全面系统分析
2、经典的、个性的案例
红线道路红线与用地红线之间区域为代征道路用地,不计入净用地范围用地红线与建筑退线之间区域为净用地范围,属于项目使用,围墙可以建到用地红线处
道路边线为规划道路的控制线,用地红线为项目建筑用地范围的控制线,在临城市道路的项目中,道路边线与用地红线局部是重合的。
建筑退让
结构剪力墙—由钢筋混凝土墙体来承担,这种墙体有较强的承担风或地震等作用传来的水平力(剪力)的能力。有更好的抗侧力能力,因此可建造较高的建筑物。框剪结构—全名是框架剪力墙结构,是在框架结构的基础上,增加了剪力墙,提高结构稳定性。与框架结构相比,框剪结构强度更高,可以建造更高层数的建筑。框剪结构中的剪力墙
L型、T型剪力墙,也称做短支剪力墙;
点柱型框架结构,剪力墙布置在电梯井、配电间等处;点柱型框架适用于写字楼、酒店式公寓等;在使用效果上讲,框剪结构相对于砖混结构来讲,优点有两个: 1、套内使用面积大。套内使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积。框剪结构的剪力墙是20CM厚的,隔墙10CM厚,而砖混结构的承重墙24CM厚,单砖隔墙12CM厚,显然套内墙体的面积要比框剪结构大些。 2、建筑开间(房间的横向长度)大。砖混结构的住宅4.5米开间是最大的,再大就要加梁了。而框剪结构的房子可以做到6、7米开间。开间大了,房屋的采光效果好,而且家具摆放也更合理。组团设计及建筑排布地块的大小、形状,以及建筑形态等决定其组团设计方案;组团的设计有利于共享某一区块资源;行列式布局,也是多层最常用的组团设计;
较为现代的布局手法建筑排布错落有致,形成较好的采光,以及组团式的围和,共享组团资源,并形成两条主景观轴线;
优秀规划案例海上海新城规划上使住宅组团与商业、写字楼相对隔离住宅区块由于地块较小,基本上采用大组团设计概念,维和形成中心景区;写字楼作为项目标志性建筑,布局于商业价值最高的道路交叉处;商业部分夹于中间,便于住宅客户及写字楼客户共享,且设计2个出入口便于对外交流;
优秀规划案例金地未来域建筑布局以及组团的围合较为新颖,牺牲了东西向的房源,但使得组团空间放大(大组团设计),并使每套房源南北向均享有组团景观;
道路动线规划短、捷、匀
人车分流设计一般社区不完全的人车分流做法为于车行路两边设计人行布道,用绿化隔离,并且为了增强安全性,往往于小区的车行道上设计路障,以降低车速;另一种通常的人车分流做法为组团外部车行动线,内部人行动线;(组团式人车分流,涉及到组团设计)完全的人车分流,通常是打通地下,使所有机动车量在小区入口处即进入地下室,小区内部完全无车行道;(成本较高,且访客不易找到)人车分流主要目的在于将行人与车辆区隔开来,但这种设计通常需要花费较大的成本,高端社区用的较多,对于一般社区而言,有则最好,没有也不不是很重要的事情,毕竟一个大社区没有车辆行使也会缺乏生活氛围;金地湾流域
龙湖滟澜山
板式楼与蝶式楼板式楼——从建筑特征来看,板楼就是东西长,南北短的建筑。板楼的户型应该是南向面宽大,而进深短,南北通透的格局。
经典蝶式楼2梯4户,分别为60m2及88m2;
经典板式楼
经典板式楼万科朗润园
经典板式楼
做小户型(90m2以下)高层板楼建筑(1梯2户,南北通透)进深必然加大,进深可达到15/16米,采光不彻底,又因为市场上小户型受宠,大进深的板楼做出小户型必然缩小面宽造成通透不足,上述类型的板楼实际上已经失去了板楼的意义。只是把板楼作为卖点关于偷面积万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
半地下室层净高约2.4米,估计层高在2.6米
室内采光还是很不错的
Ø万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上,其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款,而是正负零以下结构空间不计入容积率面积(很多上海别墅也如此).且半地下室使得所送的空间可以自然通风和采光,增加其卖点。Ø新面积计算规程中地下室底板面到顶板面标高的结构面高差为2.2米的控制高度,否定了可以利用垫层蒙混过关的手法.户型设计—原则户型没有绝对的好坏!空间尺度也并非越大越好,而是看是否能够满足某一特定阶层的客户需要;需要研究特定消费群的生活背景、消费心理、消费特征,而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素,让户型定位切合项目整体定位。满足户型的舒适性要求,需要从人体工程学和家居生活基本规律出发,决定户型的空间分割,以及各功能区的开间、进深及面积。户型设计最高境界一切从客户所需求的功能出发!(无招胜有招)户型设计—规范
普通家庭的主卧陈设的是床、电视、音响、空调等,是家人休憩的空间,太小让人有压抑感,但过于空阔则又缺乏安全、温馨的感觉。因此主卧的开间以3.6~4.5米为宜。
户型设计—厨房动线——厨房作业的流程为洗、切、炒,L型或U型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率;且在布局中要考虑到洗、切、炒的动线;
整体厨房系统
大面宽观景厨房
户型设计—卫生间功能分区——卫生间一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能,在70/90的北京下,万科创新做出3分离式卫生间,从而避免使用上的冲突;面积——使用面积不应少于6平方米,否则必然出现空间局促、功能混杂。目前消费者使用的洗手间面积集中于6~7平方米和10~12平方米两个区间;卫生间比任何功能间都更需要阳光与通风,因此,边套的大户型可以设计出较好的卫生间;目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议,拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动,理应集中,顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便,另外从接、排水管道的设置利用考虑,也应进入洗手间;反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调,而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便(即使有干衣功能),洗衣机应设于晾衣阳台附近。
边套,利用山墙给予卫生间良好的采光,且均设计了大面积转角阳台,放大使用空间、观景、采光;户型设计—阳台功能尺度——阳台是与室外自然连接最紧密的空间,尺度较大是对其最基本的追求;双阳台设计——目前在设计双阳台时,有两种不同的思路。一种是强调通风,将两个阳台分置于厅(客厅+餐厅)的两端;另一种注重实用,将北向阳台与厨房相连,便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。
各功能间面积户型大小与产品形态有着很大的关联。而一般住宅户型面积的分配如下:厅(起居室):20-45㎡ 主卧室:15-25㎡ 次卧室:15㎡ 次卧室:8-12㎡ 厨房:8-12㎡
小高层2梯3户布局
134平米户型利用山强设计转角大面积阳台;南向2卧室,北向1卧室,分别以转角飘窗、阳台采光;91平米户型各功能区均朝南,但通风较差;客厅设置大面积转角阳台,增加附加值;114平米户型经典两房户型,动静分离,空间利用率高;南北双阳台设计;
设计大面积转角阳台,产品附加值极高;入户花园的经典设计
案例鉴赏龙湖滟澜山别墅的花园设计——相对以往的独立别墅的花园而言,龙湖更发挥了花园的优势所在,将3面的花园整合,从而使得整体花园面积较大,空间尺度感更强,并且设计双重高度,从而使得景观的利用率更好;
90m2户型,首先利用空中花园的概念营造3房,其次,尽量放大主卧与客厅的尺度,但却缩减了次卧的空间,有优有劣,但从该案整体户型设计来看,该案是成功的,因为主卧与客厅的尺度感使客户更为满意;万科90m2三房经典设计
优点:满足全明设计,1梯2户使得房率高达85%以上;长板设计,节省开间的同时也节约用地;南北四进深设计,于南北轴线上设置4个功能区,书房、卫生间、厨房、主卧;从而使主动线融进客厅、餐厅空间,最大限度的减少空间浪费;尺度较佳,在90m2三房的限制下,将客厅开间由小户型产品的3.3和3.6两种规格扩大到4.25米,主卧开间也有近3.5米;三分离式卫生间,实现梳洗、厕所、洗浴功能的分离,缓和家庭人口多而只有1卫的矛盾;具有收纳功能,储物方便;万科90m2三房经典设计
缺点:大进深小开间的格局必然导致采光不足,餐厅无自然采光,厨房、卫生间的采光较差;北向书房与次卧尽管增设了飘窗,但合计5.5米的开间使得两间房在仍显得较为局促;缺洗衣操作间,而卫生间的空间布局又无法容纳,导致阳台承担洗衣、晾晒、观景、以及部分收纳功能,使阳台空间局促;轻质隔墙的说法纯属忽悠,该隔墙其实根本无法实现重新隔断,因为设计轴对称以及开门尺度的问题,仅仅能够降低一点墙体厚度,从而使得北向两房间尺度稍稍扩大,但也会影响到彼此的隔音效果。
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