案件引入

案件一：因出卖人亲属户口未按时迁出导致出卖人违约[1]

2015年7月，出卖人郑某与买受人王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某购买郑某所有的诉争房屋，房屋总价款390万元。同时约定出卖人应在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款项万分之五的违约金。

合同签订后，买受人王某付款完毕并入住房屋，且双方于2015年8月19日办理了房屋过户手续。按照约定，郑某应在10月19日前将原有户口迁出，但郑某仅于2015年9月23日将其本人的户口迁出，而其前夫的户口在诉争房屋内。郑某与李某曾系夫妻，二人于2011年10月离婚，其前夫不配合迁出户口；郑某曾起诉要求前夫迁出户口，但法院以不属于法院民事案件主管范围为由驳回了其诉讼请求。

一审法院认定王某与郑某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，具有法律效力。郑某本应按约将诉争房屋内户口迁出，但由于其前夫李某的户口并未迁出，郑某的行为已构成违约，应按约支付违约金。就违约金的数额，考虑到双方就违约金标准约定过高，王某并无证据证明其损失，且郑某请求法院对违约金予以酌减，故法院综合合同履行情况、户口未迁出原因、双方当事人过错程度及损失情况，依法对违约金予以酌减。就王某要求郑某迁出户口的诉讼请求，因现行户籍管理制度原因，户口迁移属于公安部门管辖，不属于人民法院民事案件主管范围，故对该项诉讼请求不予支持。最终一审判决郑某支付王某逾期迁出户口违约金五万元。一审判决作出后，买受人不服提起上诉请求法院判决郑某按照合同约定支付违约金，二审法院最终驳回上诉，维持原判。

案件二：因房屋前房主户口未按时迁出导致出卖人违约[2]

2014年4月26日，孙某、杨某与闫某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：孙某、杨某向闫某购买涉诉房屋，成交价为179万元。并约定闫某于2015年1月31日前将涉诉房屋交付给孙某、杨某；自合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记；闫某应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因闫某自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，闫某应当按日计算向孙某、杨某支付全部已付款万分之五的违约金。

2014年7月15日，涉诉房屋权属转移登记至孙某、杨某名下。一审庭审中，孙某、杨某提出案外人陈某（前房主）于2006年3月24日将其户口迁入涉诉房屋，截至2015年2月2日，陈某的户口仍未迁出。闫某对上述证据的真实性予以认可，但就此提供了其与陈某于2010年8月10日签订的《补充协议》一份，证明涉诉房屋系其向陈某处购买，双方约定陈某应于2010年12月31日之前将涉诉房屋内原有户口迁出，但是前房屋所有人陈某一直未迁出其户口。孙某、杨某对上述证据的真实性不予认可，且认为合同具有相对性，陈某对闫某违约，闫某应就此向陈某主张权利，据此主张闫某依合同约定赔付违约金。

一审法院经过审理认定出卖人闫某构成违约，应依合同约定向孙某、杨某支付违约金8.95万元。闫某不服一审判决提起上诉，二审期间，闫某提出孙某、杨某的户口已迁入涉案房屋，且前房主陈某的户口也已从涉案房屋迁出。二审法院再综合考虑上述情形并兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，对一审法院确定的违约金数额予以调整，最终确定违约金数额为3.3万元。

裁判分析—房屋买卖合同中户口迁移违约条款效力认定及违约金数额确定

可以看出，上述两案中双方当事人为了确保涉案房屋相关人员的户口能够迁出，均约定了类似的违约金条款。在这两起案件当中，核心争议焦点均为房屋出卖人未将涉诉房屋原有户口迁出是否构成违约以及违约金的数额该如何确定的问题。区别仅在于前者系因出卖人前夫未转出其户口，后者则是因前房主未转出其户口，但两案终审法院最终均认定合同约定的违约条款有效，并同时对约定的违约金数额予以适当调整。下面重点结合上述案件二分析案件涉及的主要争议问题：

首先，关于房屋出卖人是否构成违约的问题。根据《合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方约定，闫某应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。闫某与孙某、杨某已于2014年7月15日完成涉诉房屋权属转移登记手续，则依约定闫某应于2014年8月15日之前将涉诉房屋内原有户口迁出，但涉诉房屋内原有户口逾期并未迁出，故闫某已构成违约，应当承担相应的违约责任。闫某上诉称户口未能迁移并非其自身原因造成，故其不构成违约。但是基于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，故双方应严格依约履行各自的合同义务。闫某在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款之履行。虽涉案房屋内原有户口非属闫某本人或其亲属，但其确知涉案房屋内存有他人之户口，未尽合理审查义务确保涉案房屋原有户口的迁出，以使房屋符合交付条件，故其自身行为应属违约。闫某虽称其是因第三人原因无法将原有户口迁移，但依据合同相对性原则，其作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，第三人并非合同当事人，故第三人之行为不能成为合同履行抗辩的理由。当然关于第三人即前房主未依约将其户口迁出涉诉房屋的行为定性，则应属闫某与前房主陈某二人之间的违约责任予以规范的范围。

其次，关于违约金的数额确定问题，应当综合考虑各项因素。本案中考虑到孙某、杨某的户口已经迁入涉案房屋，且现亦无证据证明涉案房屋属“学区房”或存在拆迁等其他涉及重大利益影响的情形存在，故而可以认定闫某的违约行为并未给买受人造成明显的损失与不便。另外在二审期间，前房主之户口已从涉案房屋迁出。根据《合同法》第114条之规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对合同约定的违约金数额予以调整。

延伸思考—房屋买卖中户口纠纷的法律风险与预防

司法实践中，涉户口纠纷的房屋买卖合同纠纷案件主要有四种类型：买受人要求现有户口迁出的案件，买受人要求赔付逾期迁户违约金的案件，卖房人将户口迁出后要求返还履约保证金的案件，及因卖房人无法对学区名额做出明确承诺买受人要求解除合同的案件。

根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条第一款、第十条第一款规定，户口登记工作，由各级公安机关主管；公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。按照上述规定，申报、迁出户口均由各级公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，不属于人民法院主管的范围，故当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理范畴，人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。因户口的迁出需要户主的同意及配合，在上家不配合的情况下，公安机关目前也无法强制性将上家户口迁出。现实中，因二手房买卖中存在大量的上家拒绝迁出户口、影响买家迁入户口的情形，二手房买卖中户口纠纷的法律风险可谓非常之大。

对买受人来说，其首先面临的是户口无法迁入的风险，有的房屋因实际情况无法满足居住等原因不具备落户条件，可能导致买受人无法办理户口迁入；买受人还面临着法院不能直接判决出卖方迁出户口的危险，而只能追究卖房人的违约责任。如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口的条件，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买受人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但根据现有的户籍政策，一些地区房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买受人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

对出卖人而言，其面临的首要风险是支付高额违约金。由于房屋价格较高，违约行为持续时间长，如果合同约定按日计算违约金，那么卖房人因为延迟或不履行迁出户口义务很可能需要赔付高额的违约金。即使是卖房人以外的其他户籍登记人不配合或无法迁出户口，卖房人作为房屋买卖合同的相对人，根据合同相对性原则，依然要按照双方合同约定承担相应的违约责任。出卖人还可能面对由于根本违约导致合同被解除的风险，尤其是在涉及到购买“学区房”或者其他有落户需求的购房者的情形，如果双方在合同中明确约定以落户为主要购房目的，那么假如因卖房人的违约行为导致买受人一方的合同目的无法实现，买受人可以主张解除合同，而出卖人依然要承担相应的违约责任。

那么买受人应如何避免出卖人逾期甚至不迁出户口的风险呢？首先，在签订房屋买卖合同之前，买受人应事先了解清楚所交易房屋的户口情况，比如提前向公安机关了解有关落户政策以及提前向教育部门核实学籍使用情况等；如有必要还可要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关的户籍科查询。其次，买方在向出卖人支付房款时，可以按照双方协商好的数额预留一部分尾款作为户口迁出保证金，以期督促出卖人按时迁出户口，待出卖人迁出户口后再支付给对方。最后，可以明确户口迁出时间和较高的违约责任，以此促使卖房人严格按照合同履行义务；这样一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买受人起诉索赔也有依据，而不必另行对损失情况予以举证。

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