不谈利弊、道德或者好坏，只谈现象、规律和选择。
世界上没有绝对的好与坏，只有客观世界的现象，和主观心灵的选择。但前提是，你需要认清客观世界的现象，洞悉背后的规律，保证自己的选择不是基于幻想和假象。
首先说一个观点，这个问题下面有好几个回答，尤其是那个痛陈革命家史的匿名回答，认知都偏差的一塌糊涂。人这辈子最大的错觉，就是把运气和大势，当作了自己的能力。如果真的有能力判断房地产市场大趋势的人，那过往这十几年就不是区区几套房子的问题，最低最低也得是几十套，至于往上至少也是几个小目标，成为上市公司大股东也不是不可能。
为什么这么说？因为真的能够提前若干年就认识到规律的人，他一定会想尽办法在大势里面分一杯羹，而且方法也不是非常难。而没有分到羹，只是凭借投胎在大城市捡了点残渣，这只是运气。是国运上升和个人运势的结合。
靠运气并不是什么丢人的事情，实际上这是最高深的技术，没有什么技术比投胎更加厉害了，只有八地菩萨以上才能自主掌控。
如果借用股票市场的概念，过去十几年的房地产大牛市，是一次典型的戴维斯双击。一方面是中国加入WTO，融入世界经济圈带来的机遇，推动中国的城市化和工业化，使得中国的经济飞速发展，人民财富迅速增加。而地产的现金流来源——也就是地租——长期来看和居民财富沉淀速度线性相关，或者说的更明确点，土地就是固化的财富，而表现形式就是地租。地租的增长速度，本质上就是中国经济的增长速度。另一方面随着人们逐渐认识到这一过程，就好像股票牛市的发展一样，到了市场的后半段，市场认知的本身推动估值上升，租售比、房价收入比等估值指标开始脱离地心引力，从高估区域往巅峰时刻前进——这种估值的典范，在整个人类资本主义历史上也了了可数，而且每一次都最终摆脱不了地心引力，最终跌落下来。
戴维斯双击的威力，就在于其乘数效应，地租上升的速度可以约等于每年的M2增速，在过去的20年里面大概是15%每年，10年下来就是4倍左右；估值的从6.8%（2005年上海）上升到目前低于2%（为了直观，所以用利率形式表示，大概就等于PE从15上升到60多）。两者相乘，大概10多年时间，房价就涨了15-18倍，再加上买房子的都是自带3倍左右杠杆，占个人资产的比例也非常大，所以这个财富效应的确是非常恐怖。
然而，任何牛市都有尽头。
中国人大概是世界上最缺乏投资者教育的民族。股民还好一些，早就被中国股市收拾的服服帖帖了，不会出现九几年那种情况。熟悉历史的人都知道，那年头买股票认购证排队的长龙，比今天排队买房子的情况，更加狂热。同样的，那年头因为股票跌了跑去营业厅闹事的也比比皆是，其情形和今天房价跌了业主去拉横幅闹事也如出一辙。又同样的，碰到大牛市也有很多人一年不到赚了两倍三倍，还有些加杠杆配资的赚了五倍十倍，这些人基本也都是各个都自信满满，觉得自己能力超强，纷纷辞职准备财务自由了。其趾高气昂、自信满满和今天这些搭上房市快车的本地户、拆二代并无差别——他们都不认为这种财富爆炸是运气，而认为这是能力、努力、眼光or勇敢的回报。
用一句老话来说，资本社会不可能有新事物，因为投资/投机就像山岳那么古老。今天发生的事情以前发生过，以后会再度发生。
区别只不过一个是房地产市场，一个是股票市场，本质上没有差别，特性上面有差别。股票市场的特性，好就好在其速度快，涨得快，跌的也快，五六年就是一个牛熊轮回，从哪儿来回哪儿去。市场本身就是最好的老师，它会用血淋淋的亏损强迫你学会投资/投机的真谛。所以你看中国的股民如今多乖，亏的再厉害也只是在论坛雪球发发牢骚，甚至很多人牢骚都不发了，关上灯默默的吃一碗面，眼泪无声的滴落在碗里。只有那些牛市冲进来的新股民才一个个狗屁不懂又牛逼哄哄，最终他们都在熊市被焦作人了，然后他们也变成乖的不得了的老股民，除了偶尔发发牢骚骂一骂证监会没有别的脾气。
而房地产市场就不一样了。学过经济周期理论的都知道，地产周期比存货周期和资本周期可是长多了，所以房地产市场的牛熊市也比其他任何市场都要长。再加上房地产流动性更差，变现困难，所以房地产市场的行情，其持续时间都是十几年二十几年。身处其中，难免给那些地产投资/投机者一种岁月静好，一切照旧，牛市永远可以持续的错觉。所以中国大把大把的人在区区十几年的牛市之后，就开始产生“房价永远涨不会跌”的错觉。他们给自己编造了种种理由，从中国政府的强力控制，到中国人的房子情结，从户口制度到岳母效应，总之每一个看上去都很有道理——就和我在大牛市中看到的那些理由差不多——可惜，这些理由没有一个在熊市里面能够撑得住。这些人真的应该去学学其他国家的历史，那些理由可比他们编的有道理多了。
在资本社会里面，资产价格的变化，归根结底是经济现象和货币现象，除此之外其他任何的解释，都是给自己的心理安慰，或者说给市场的心理安慰。可惜这是一个唯物的世界，大众的狂热可以制造一个又一个估值巅峰和牛市奇观，但是无法真正摆脱地心引力——这个引力，就是估值。
房子和股票比起来特殊吗？并不特殊，那些本质的规律都一样存在，甚至连市场的心理和情绪都是类似的。二者区别在于周期的量度不同，流动性有差别，交易规则不同，交易成本不同。但是他们都是资产，上帝面前人人平等，资本面前也一样平等。
所以，用20~30年还房贷是否愚蠢，这个问题就有答案了。
答案是：看情况。任何资产，都是低估了才值得买，高估了就不值得买，极端高估还去买，就是愚蠢。
同样的股票，同样的公司，经营稳定，增长稳健，那么在15PE买的时候是一笔好生意，但是在50PE买的话就比较差了，在100PE买的话那就相当蠢了。有意思的是，这种蠢事去干的人还不少，不信你看看15年5/6月份牛市巅峰的时候，创业板的成交量是不是最高？那时候平均市盈率大概在170倍左右——所以说，人类的愚蠢、贪婪和无所畏惧，经常超出我们的想象。
同样的，你可以把租售比（利率形式，计算方式很简单，一年租金除以总价）和五年期国债利率对比（通常认为长期国债利率就是社会无风险收益率），如果更高，那么长期来看显然是很划算的投资——不仅租金收入足以覆盖利息，而且中国目前持有房产其他成本非常低。如果租售比稍低于利率，就稍微有点划不来，不过如果是自主刚需或者改善需求，那也无所谓，长期看房产上涨速度和通货膨胀率持平，是普通人抵御通胀最好的办法。
但是如果租售比远远抵御国债利率呢，这就说明房产价格高估了。这时候有人估计就会说了，中国的房产价格高估都已经好多年了，这说明租售比这个指标根本不适用于中国！很多经济金融小白估计开始列出种种“证据”准备证明中国房地产市场的特殊性，什么租售比什么房价收入比等指标对于中国房地产都是浮云。
呵呵，图样图森破。估值不是那么简单的，刚才说的和无风险收益率对比只是最简单的办法，实际的估值模型和方法很多——当然万变不离其宗，基本就是横行和其他资产对比，纵向和把现值和未来的现金流对比。在股票市场，也一样会出现股票长期高估的情况，其原因排除强庄股，通常都是因为市场非常看好这个企业的未来成长。换句话说，如果大家都认为未来这个企业会快速增长，那么大家愿意付出额外的成本买入。类比到房地产市场，同样的道理，如果大家都预计中国经济会快速增长，一线城市经济会更加快速的增长，并且带动地租快速的增长，那么大家就会愿意给房产更高的估值。
反过来，一旦市场发现这个企业的实际增长速度，比不上之前对它的预期，那么市场就会调低对这个企业的估值。这就叫做杀估值。还记得前面说的戴维斯双击吗，反过来也有戴维斯双杀。一方面是地租（对房产而言）or利润（对企业而言）下降，一方面是市场的估值下降，二者的乘数效应，就是资产价格以飞流直下三千尺的速度下跌。对于成长型企业来说，杀估值是一件非常可怕的事情。同理，对于高速增长的中国房地产也一样，也一样杀估值。中国经济在2014年2015年有一个巨大变化，就是政府提出了新常态，或者说叫做调速换挡。什么意思呢？说白了，就是中国经济体量大了，已经到了瓶颈期，高速增长无法维持了，要调低到中速增长的状态，政府不再打鸡血强求一个很高的GPD增长率了。这也是非常正常的事情，所有高速增长的企业，在体量大了之后，也都会增速降低，对他们的估值，也从成长股的高估值，切换到蓝筹股的中低估值了。中国经济，更准确的说，是中国地产，也是一样的道理。皮之不存毛将焉附，过去的房地产高估值，一部分是靠高速增长的经济支撑，另外一部分是靠市场狂热的“动物精神”来支撑。前者的作用是基本恒定的，后者在
短时间内则可以“人有多大胆，地有多大产”（当年东京地产可以买下整个美国，这就是一个例子）。也就说房产估值的支撑，除了实在的部分（经济增长），还有比较虚的部分（市场情绪or市场预期），越到牛市末尾，后者的作用越大——然而只能短时间有效果。
估值方面我们分析了，应该会迎来一次估值调整或者说杀估值，这是中国经济增长模式的变化带来的，无法抵御。而地租跟着经济增速走，也必须要调速换挡，你看看M2增长率就知道了，短短几年已经降到了9%甚至8%，两三年就跌了一倍。双杀已经是既成的事实。
且慢，如果再考虑货币因素，那就不是双杀，而是三杀。上面已经提到过，社会无风险利率是整个估值的基础。而这个利率并不是从天上掉下来的，而是央行调节的结果。大体上来说，央行调低利率的时候，我们称之为放水，资产价格水涨船高；央行调高利率的时候，我们称之为收水，资产价格降低。美联储基本是通过公开市场操作来调节利率的，而中国央行以前靠对银行的指导利率，最近几年逐步市场化了，央行更多的使用存款准备金率和各种货币工具。现在基准利率央行轻易是不动的，但是你关心下市场利率（最简单的办法就是看余额宝和各种宝），就会发现实际的利率变化情况。对利率最敏感的通常是债市和汇市，股市紧随其后，而地产市场大概是最不敏感的。但是如果利率持续的、趋势性的变化，最终会影响到房地产市场。08年的次贷危机，就是由于美联储的持续加息，刺破了房产泡沫，造成了大量违约，最终引爆的。而伴随着美联储这一轮加息周期，全球的利率趋势是往上的，中国也不例外。货币政策总是最直接的手段，是最快也是最有效率的。
为什么2015年房产价格没有杀估值，反而是来了一波上涨呢？这就要提到中国政府神一般的操作——涨价去库存了。如果对2015年中国经济关心过的朋友，应该记忆犹新，那一年的形势其实是相当危险的。房地产市场库存高企，股票杠杆牛被刺破，千股跌停千股停牌，外汇储备飞速减少，汇改之后汇率连连动荡。在这种情况下，中国政府开始了神一般的操作。核心抓手，还是房地产。
涨价去库存，放开政策，减免税费，降低利率开闸放水。Biu的一下深圳房价作为龙头就上去了，北京上海等一线城市紧跟其后，然后扩散到周边和二线。最后，连三四线城市也在棚户区货币化改造的熙熙攘攘中来了一拨上涨。半年到一年的时间，房价上去了50%以上。更加精彩的部分还在后面，一系列新的政策开始出台，限购限售，基本把房地产市场高位冻结了，交易量断崖式的下滑。库存去掉了，经济拉动了，地方政府和企业的杠杆降低了，居民接盘杠杆率飞速提高（企业可以破产，但是不怕这群刁民未来敢赖账），总体来说，形势一片大好，不是小好，是大好。至于实体经济的供给侧改革，金融行业的清理整顿，那是另外一个故事了，总体方向一致：降低杠杆，理顺结构。短短一两年的窗口期过后，我们迎来了美联储的持续加息，以及今年的贸易战。在这短短的窗口期，我党完成了一次难度系数5.0的操作，拆除了地方债、房地产库存、金融乱象三个地雷，神一般的操作名副其实。在这其中，接盘的中国居民功不可没，显示了人民群众的伟大力量。
利率上升，房地产市场的第三杀，可惜，市场已经进入了保险柜，看得见的大手把它紧紧的攥在了手心里面，暂时杀不到了。
最终结论：在这几年的高点入市，用 20~30 年还房贷买房，的确是件愚蠢的事情。
大概会有人问，那我如果是刚需呢，就不买房吗？我同情刚需，你们是这一场牛市的炮灰，而且还是被迫的。买房当然可以，只要满足一个前提就行：就是假设未来房价十年不涨甚至下跌，你也能hold住月供。我计算了下，按照目前的经济增长速度和利率水平，就算是在现在的高点买房子，过16-18年左右泡沫也会被消化掉。对于有还款能力的自住者来说，长期来看影响其实并不大——最大的风险在于失业！疾病和意外可以靠保险来cover，但是失业的风险是无法cover的。然而，如果你的杠杆很高，现金流绷得很紧，整个买房计划建立在房价未来必须进一步上升的假设上面，那么我真不建议你现在买。尤其是那些把计划建立在房价必须在短期（2-3年）内上升，否则现金流就会断掉的人，我只想说，好自为之。
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