老牛自上個月推出免費的私人訂製看房活動以來，跟著老牛去看房的牛粉已經有數十批次了。其中，成功買到心儀房子的牛粉有近十個家庭之多。因為老牛的東家與臨深絕大部分的新房項目有合作關係，因此也幫多數跟老牛去購房的牛粉爭取到了優惠。在服務的同時，老牛也暗中觀察了臨深樓市的各種變化以及規（tao）則（lu），本篇就跟牛粉們一起來分享一下東莞臨深樓市當下都有哪些熱點和門道？
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東莞購房，門檻越來越高
首先，老牛要強調的是，東莞對於國家定調的“房住不炒”這句話貫徹地很到位，大家無需置疑東莞政府的決心。且大灣區規劃即將出爐，樓市的“緊箍咒”不會放鬆只會加緊。比如今年以來的“三價合一”到最近的“限購”及傳言中的“限籤”便是一個極好的證明。
當然，從另一方面我們也可以得知東莞的房價如果沒有政府的干預，上漲的預期依然強烈，所以才需要調控。如果房價預期下跌，那便沒有調控一說，世間萬物，存在即合理。
有些牛粉也應該瞭解最近出臺的調控政策，一定有疑問，傳說中的“限籤”是怎麼回事？關於這個問題，在市場前線的老牛來為你解惑。目前東莞的新房凡是購買的均價超過1.7萬/㎡，那麼很遺憾，政府目前是不給你網籤的，至少近期是網籤不了。這也就意味著你買了房子卻過戶不了。怎麼辦呢？只能再等等。但我們都知道臨深的新房均價基本都去到了2萬以上了，按照要求，基本都沒辦法網籤。但是“八仙過海，各顯神通”，雙合同就這樣孕育而生了。大家對於現在的新房普遍非毛坯出售不必驚奇，因為裝修費也是要由你來買單的。這就是雙合同，房產一份，裝修一份，被限價的部分就在裝修裡找回來。當然雙合同也會導致高首付問題，老牛認為政府用意是好的，但作用還要看市場的反饋。
今年東莞出臺的“三價合一”算是對二手房市場一個很嚴厲的打擊了，從目前來看，二手房市場成交量也確實急劇下滑。關於“三價合一”老牛之前已經出過一篇介紹，這裡就不再累述。“三價合一”簡單來講就是以前能規避的大筆稅費，現在不行了，要不交重稅，要不交高首付。
東莞的二手房，如果不是“滿五唯一”的房子，那麼現在要繳的稅費相當高。舉個例子：一套現價200萬的二手房（非“滿五唯一”），假設當初買房只花80萬，那麼按照現價200萬賣的話，其中的差價，也就是120萬需要繳納20%的稅費。光是個稅，200萬的房子就要繳24萬的個稅，還不包括其它的費用。
一手房方面，購房資格本科或以上學歷需要買半年社保，本科以下要一年社保，這是購房的硬性條件。但實際上，很多項目可以幫忙搞定社保的問題，這個不用太擔心。
關注東莞樓市的人群特徵
在老牛服務過的牛粉中，一起去東莞看房，意向購房的人群地域分佈很廣，這讓老牛頗為意外。其中，深圳人是主力，香港、長春、江西、四川等等過來看房的人也比較常見，還有其他一些省市過來想要投資的。這些意向購房者的特徵基本都是對政策比較敏感，手頭的資金相對寬裕。
根據老牛觀察，這些來莞投資置業的人，多數喜歡品牌房企開發的項目，特別是大型的項目第一期的產品。這點老牛也比較贊同，從一個上升趨勢的市場裡，第一期出來的產品性價比肯定是最高的，往後就開始慢慢縮水，這個特點幾乎是大型項目的特定模式，無一例外。
除了投資，也有一部分深圳的上班族，也就是剛需想在東莞置業的，這一部分意向購房者基本上都不願意承擔太多壓力，主要考慮臨深的幾個鎮區，較為關注房子的實用性和優惠力度，但對於小區花園的設計，項目整體是否高端大氣等外在條件並不十分注重。
最後，不管是投資或是自住，以下總有一款適合你。
100㎡首付3成樓盤推薦
說了這麼多，實際上大家關注的還是手上有的資金到底買哪裡好？下面，老牛就以首付40萬—100萬、面積100㎡左右的房子為樣板，來為大家做個推薦。但首先要申明的是，老牛隻以面積為100㎡左右的房子為例，且首付是3成，不包括裝修合同。
首付40萬，面積100㎡左右
這個價位的首付款，選擇面較窄，目前只有橋頭能做到。但石龍、橫瀝、常平有一些面積達不到100平的產品也不錯，首付40萬也能夠買得到。
首付50萬，面積100㎡左右
首付款50萬，可關注樟木頭、東坑、橫瀝、常平、大朗的小樓盤（2-3棟）、清溪。
老牛再囉嗦一下，40萬—50萬的首付款，如果想買較臨深的鎮區，可關注樟木頭、清溪，其中也有部分不錯的2房。這兩個鎮雖不是臨深一線，但也有一定的深圳外溢需求。
樟木頭有廣深鐵路的站點，連接廣州越秀區與深圳羅湖區。在與兩個一線城市之間的通勤還是比較便捷的。
清溪，最近規劃即將出爐的深莞惠合作區預計會在清溪或清溪周邊的地域，是近期關注的熱點之一，如果想在這裡投資的話可以重點關注合作區的動向。
基本上這個價位的首付，可選擇的大多位於於東北部區域，這些區域有些是松山湖外溢需求的概念，如東坑、橫瀝。一些是經濟強鎮，如常平。還有目前東莞新房價格最低的橋頭。
首付60萬，面積100㎡左右
60萬首付，可關注大嶺山、黃江（江海天悅，中泰悅境）、塘廈（卓越蔚藍岸、天悅中央廣場）、沙田。
首付80萬，面積100㎡左右
80萬首付，可關注鳳崗（錦龍灣畔、三正瑞士公館、祥利上城）、塘廈（奧園觀瀾譽峰、春暉國際城，星河時代）、黃江（班芙春天、中信紅樹山）、虎門（冠科泊樾灣，萬科雲城）、大朗（天麟天瑞）。
首付100萬及以上，面積100㎡左右
100萬及以上首付的，選擇範圍已經很大，具體可考慮比較好的區域和樓盤，比如長安、松山湖等。
以上便是老牛在行走東莞房產市場過程中的一些心得和目前東莞市場的情況，如果你剛好有需求，可隨時聯繫老牛看房，老牛很樂意為您做嚮導，幫你選到合適的房子，讓你少走彎路。
我是牛浩思
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