1
今天，我们来说一说小镇！
在郑州有一个地方，是我觉得最适合做小镇的地方。开车距离距离郑州45分钟，有湖有河有公园有高尔夫有温泉，这个地方就是雁鸣湖。
但是过往的遭遇，结果的一地鸡毛让一个城市都非常失望，也让这里成了很多人的伤心之地！
利海雁鸣湖一号，烂尾遗迹！
数年来，郑州楼市已经数次调研雁鸣湖，探寻这个曾经被寄以厚望的，自然资源异常丰厚的，最有条件作为郑州的后花园、但一直被委屈的片区的现状和改变。
每次去雁鸣湖，我总会想到一个人，就是《红楼梦》里的英莲：
根并荷花一茎香，平生遭际实堪伤。
本属富贵之家、官宦子弟，前途本应大好，但是忽逢劫难，又被卖给粗鄙之人为妾，平生遭际实堪伤！
雁鸣湖，甚至就连这个名字也充满了浪漫主义色彩。一汪湿地性湖泊，长满了芦苇，吸引了众多大雁栖息，得名雁鸣湖。
我每次去这里，一直在想的一个问题是，如果将雁鸣湖打造好了，那在今天将会是一个什么形态？
上个月，我去杭州考察，看了一个不管是位置和自然形态上都和雁鸣湖差不多的版块，良渚文化村。
但是和雁鸣湖不同，这里现在是被当做明星盘供各地的朝圣者瞻仰。
２
良渚文化村是一个万亩大盘，总占地一共有12000亩。但是如果拆开来看，结果是这样的：
山地占了5200多亩，
旅游用地又占了1200多亩，
公共建设用地占了680亩，
最后房产用地只剩下了3400多亩。
但是就这3400亩土地，至今也已经开发了18年。
2000年，杭州南都地产拿下了整体的地块，然后开始开发，持续开发了6年后，南都就整体被万科收了，于是这12000亩的巨无霸楼盘，就整体归属到了万科旗下。
万科刚接手时候，是懵逼的。之前六年，在南都的开发下，已经交房了2000户。但是万科忽然发现，这么玩不行啊，完全没办法居住啊。
虽然已经交房了几千户，但是入住率极其低，之前很多已经入住的居民，也纷纷搬走了！
这么大个体量的项目，南都起步是按照惯常的路径依赖，大量开发住宅。
后期尽管已经交付了2000多套房子，但与居住直接相关的交通、医疗、教育、吃饭，等等一系列的配套问题，却几乎完全没有，虽有一些底商，但却难言生活。
这告诉我们的真理是，只知道卖房子，却不做生活配套的远郊小镇，都是骗子！
但其实，不得不承认，前期的南都也是有苦衷的。由于这是个远郊大盘，在开发之初基础配套只能依靠远郊的政府行政职能。
但常常，这些远郊区域的行政区划分，可能仅属于县政府，甚至乡政府或者镇政府。
但是很明显，
这些基层的行政部门的能力，是不足以支撑整个项目数万人的运营的。这是所有的远郊盘的都必须要面对的矛盾。不仅这个盘如此，放眼全国的远郊地产项目，没有一个是不需要面临这种状况的。
而在这个时候，在基层行政部门能力不足的情况下，最终考验的，只能是开发商。所有的缺陷，必须由开发商自己补足。
这也正是告诫我们选择远郊盘一定要选好的品牌大开发商的原因。
因为远郊盘一般都会很大，巨无霸。对于这样一个动辄运营长达十年二十年的远郊盘，是细水长流的功夫。考验的是开发商整体的资本厚度和运营耐心。
是卖完房子走人，还是当一个案例来运营，这直接关系着你买了远郊房子后的居住问题。很多时候，大概率下的情况是，买了房子，却没法住，只能去主城租房。这就亏大了！
３
就像雁鸣湖一样，因为自然环境优美，所以在前期规划上，良渚就以低密居住为主。主要是4-5层的建筑高度，整体人口预计会达到3-5万。其实这个人数，完全是达到一个小镇的人口规模了。
其实在今天看来，虽然是无心插柳，但这就是一个典型的远郊小镇。
在万科2006年接手了这个项目后，至今已经运营了12年。最开始时，虽然已经交了2000户了，但是整体居住率并不高，因为生活配套基本没有，完全没法住。
没法办，万科只能开始做加法，补补丁。
在十年的时间内，万科在这里凭借一己之力执行了医疗、教育、宗教、交通等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施，开通往返城区的业主班车，甚至还开通了地铁。
如今，这里已经完全超越了楼盘概念，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为远郊小镇最典型的模版。
多大50000人的人口规模，这已经夯实地达到了一个正常小镇的人口规模。万科将整个居住空间分为了七个自然村落，这是房地产的承载主题，剩下的就是大量的公园和村民公共区域。
首先，万科在这里做了一大批城镇级配套。
为了构建这些公共空间，万科请了全世界的设计师来参与，于是，今天，在这些设计师的描画下，我们看到了：
良渚文化博物院：由世界级建筑大师戴卫·奇普菲尔德设计，被评为中国最佳公共建筑奖第一名。是其标志性建筑，构成了良渚文化村的精神内核。
良渚文化艺术中心：由建筑大师安藤忠雄设计建造。包含了图书馆、美术馆和小剧场三大功能。最近很火的是高晓松在良渚开了一家杂书馆，就是在这个艺术中心内。
良渚博物院：由英国设计师戴卫·奇普菲尔德设计建造。这里代表了良渚古文化的最佳展示。
美丽洲教堂：这是一座精致小巧的木结构教堂，由东京津岛设计事务所设计既有西方教堂建筑的神圣、也有东方禅意的安宁。这是良渚人精神殿堂。
教堂▼
博物院▼
其次，万科在这里做了完美的商业配套。
经过10年经营，良渚逐渐形成了四大中心产业：
以玉鸟流苏创意产业园和良渚文化艺术中心为核心的文创产业；
以良渚博物院和城市远郊自然景观为核心的旅游产业；
以安吉路良渚实验学校、万科学习中心、万科假日营地、良渚国际艺术学院为核心的教育产业；
以随园为核心的养老产业。
幼儿园▼
食街▼
客栈▼
五星级酒店▼
文化产业园▼
最重要的是，万科是以学习者的心态在打造这里，于是在无形中，这里也成为了整个万科的实验田。
万科从2015年开始提出转型，宣布从房地产开发商转型为“城市配套服务商”。
但是人们不知道的是，万科其实在十年前就已经开始了配套服务商的实验和尝试，而这个试验田正是这个2016年收购的占地多达12000亩的远郊大盘。
一切都是从0开始，可谓是一张白纸上描绘未来。边做边探索，边探索边实验，用十年的十年慢慢做成了今天的样子。
如今这里有六个公园、一个博物馆、一个文化艺术中心、一座寺庙、一个教堂、两个创意文化产业园、一个儿童游乐天地、一个集中商业街区、一座五星级酒店。
万科更是史无前例地在这里组织发起社区文明公约《村民公约》，这个措施后来被绿城学到、运营到自己的小镇里，从而名扬天下。
正是这些，让良渚文化村的入住率超过了60%，成为很多人的第一居所。放眼当前，又有哪一个远郊盘能到达了这个数值！
４
在良渚瞎逛的时候，我一直想到的都是郑州的雁鸣湖。我想的问题是，良渚为何能成？雁鸣湖又何时能成？
是啊，良渚为何能成？
是因为万科，当然，这是必然的。但肯定不至于万科。后来，我读了一本万科的员工写的一本书，叫做《走进梦想小镇》，在里面我读到了这样的故事：
2014年的时候，我（作者）陪同良渚文化村的早期规划师，加拿大CITITAS事务所的Joseph Hudra，事隔十年之后再访良渚文化村。
当我们走到竹径茶语的临湖轩会所，对着一汪湖水，我问老Joe：你作为十年前良渚文化村的规划师，如今来到这里，感觉最为成功的地方在哪里？
他没有回答我，而是把一只手的食指放在嘴边，做出「嘘」的姿势，另一只手放在耳朵边，示意我不要说话，用耳朵仔细聆听。当我领会了他的意思，神奇的一刻出现了：嘈杂的环境突然安静了下来，空气像凝固了一般，我听到了树枝上鸟儿的叫声，仿佛它们在进行着对话；我听到了风吹动竹林的婆娑声，仿佛是竹林在与风嬉戏。
理想主义的建筑师往往会评估自己的项目进展如何，良渚文化村当然也有不尽如人意的地方。老Joe的得意之处在于「绿色手指」，这是一些绿色的「廊道」，不但成为小区之间的绿化公园，而且每当下雨的时候，这条走廊还能起到泄洪的作用。
我随着他走遍了他规划的每一根「绿色手指」。老Joe会站在一个地势相对高的地方，然后沿着「绿色手指」向远处看去，随着他的指引，我们可以看到远方的城市轮廓，原来绿色手指不仅仅是绿廊，更是一条视觉的线路，一个呼吸的间歇。
当我们走到春漫里商业街的时候，老Joe忽然纠结了起来。在原本的规划中，这里也是一段「绿色手指」，在最早的规划中我们叫这里「鲤鱼的肚子」，是一条「水街」，从风情路一直延伸到毛家漾港的河流。因为种种原因，这里被分割成了现在的「春漫里」商业街，楼上是酒店式公寓，后面的一大块区域成了住宅「柳映坊」。
老Joe纠结的当然是这里的绿色走廊被篡改，他一时无法接受，在春漫里的「胡同」里面乱窜，他走到一处相对还开阔的走廊，问我：「前面的房子有可能拆除吗？」
我摇摇头，他指的是新建好的「柳映坊」。
「那是否可以把这条道路拓宽一些？从这里可以看到远方。」
我面对他执拗的表情，无从回应。这或许也是理想主义中无法避免的一些遗憾。
也许这就是良渚能成的原因。无论从规划师，还是建筑设计师，抑或开发商，都是理想主义者，大家都是怀抱理想的人。
但也正是怀抱理想，才会让这个项目前期非常艰难，迟迟无法盈利，一直到万科运营了11年后，才出现了利润，来自于房地产大盘的升值。
也因为怀抱理想，导致这个项目成为孤例，至今没有在任何地方复制！
但可以肯定，虽是孤例但并不是绝响！因为在这个世界上，理想主义者永远存在！
郑州楼市（zzloushi),拥有50万粉丝的郑州本土房地产自媒体大号，专注于郑州房地产、教育、装修等领域。
閱讀更多 米宅 的文章
